Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/5388 K.2015/219

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmesi gereğince kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalatların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin davaya konu taşınmazı 31.05.2010 tarihli 12 aylık kira sözleşmesi ile kiraladığını, natamam olarak kiralanan dükkanda bir takım imalat yaptığını, elektrik ve su tesisatı ile içerisine yazıhane ve boyama kabini

yaptırdığını, yapılan imalatın sökülerek başka yerde kullanılmasının mümkün olmadığını, davalının daha sora taşınmazı 15.06.2011 tarihinde A..

Y.. isimli kişiye sattığını, taşınmazın müvekkilinin yaptığı yüklü masraf ile değer kazandığını, müvekkilinin taşınmazda tahliye tehditi altında olduğunu, davalının taşınmazı bu şekilde satarak daha fazla bedel elde ettiğini bu nedenle müvekkili tarafından yapılan faydalı imalat bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirterek, 15.000,00 TL nin yasal faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı kira sözleşmesinin devam ettiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece taşınmazı satın alan yeni malik tarafından davacı kiracı hakkında tahliye davası açılmadığı ve sözleşmenin benimsendiği ayrıca yapılan kira ödemelerinin de kabul edildiği, yeni malikin kira sözleşmesinin halefi olduğu, bu nedenle kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin sözleşme sonunda talep edilebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 31.05.2010 başlangıç tarihli ve 12 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalının mülkiyetinde bulunan dükkan nitelikli taşınmaz, kaporta ve boya atölyesi

olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 3. maddesinde kiracının kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı belirtilmiş ise de, söz konusu kiracı davacının taşınmazı kiralama amacı ve taşınmazın natamam olduğu gözetildiğinde davalının yapılan tadilatlara izin verdiğinin kabulü gerekir.

Kaldı ki izin verilmemiş olması halinde dahi taşınmazın yapılan tadilatlar nedeniyle satışında değer kazanması söz konusu ise davacı oluşan değer artışı nedeniyle tazminat talep edebilir. Davacı kiracı da, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra bu amaçla kiralananda imalat yapmış, kira sözleşmesinin devamı sırasında taşınmaz davalı tarafından, dava dışı A.. Y..'a 15.06.2011 tarihinde satılmıştır.

Davacı 22.01.2013 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, kira sözleşmesi gereğince kiralanana yapmış olduğu imalat bedelinin önceki malikten sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsilini istemektedir. Kural olarak kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir.

Zorunlu ve faydalı masraf alacağına ilişkin uyuşmazlığın sözleşmenin ve satışın yapıldığı tarihde yürürlükte olup olaya uygulanacak 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir.

Kiralananın üçüncü kişiye satılması durumunda, satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut hali ile görerek aldığı kabul edildiğinden, yapılan satış sözleşmesi ile önceki malik davalının sebepsiz zenginleştiği kabul edilmelidir.

Davalı taşınmazı mevcut hali ile sattığından ve satış bedelini aldığından sebepsiz zenginleşme satış ile birlikte gerçekleştiğinden yeni malik ile davacı arasındaki kira sözleşmesinin devam etmesi davalının imalat bedellerini talep hakkını ortadan kaldırmaz.

Mahkemece konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenerek, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanarak, böylece davacı kiracının yaptığı imalatın satış bedeline yansıma miktarı bulunarak bu miktara hükmedilmesi,

eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.