Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/5553 K.2015/509

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, halen 1051 TL olarak ödenen aylık kira bedelinin 21.02.2013 tarihinden itibaren aylık 4000 TL olarak tespiti istemine ilişkindir.Mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre aylık 1750 -TL kira parasına hükmedilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kira parasının "hak ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artış" öngörülmektedir.

O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Dava konusu taşınmaz, Antalya - ... caddesinde , deniz manzaralı kafe- bar işletmesi niteliğindedir.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda iki emsalin incelendiği, bir emsalin incelenmediği, incelenen emsallerin dava konusu taşınmazın kira bedeli belirlenirken emsal olarak alıp alınmadığı konusunda bir değerlendirmede bulunulmadığı görülmektedir. Öte yandan tespit edilen kira bedelinin brüt olup olmadığı da belirtilmemiştir.

Bu durumda bilirkişi raporu hükme esas alınamaz.Mahkemece emlak işlerinden anlayan(emlak danışmanı,mülk bilirkişisi,emlakçı vs.gibi) üç kişilik bilirkişi heyeti ile yerinde keşif yapılarak tarafların dosyaya sunmuş oldukları emsal sözleşmeler ile bilirkişilerce re'sen yapılacak emsal araştırması sonucu kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilimsel ölçülere dayalı ve gerekçeli,

Yargıtay denetimine elverişli bir şekilde belirlenerek bilirkişilerce belirlenen rakam üzerinden yukarıda açıklanan Y.İ.B.K. gözetilerek hakim tarafından makul bir hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.Bu nedenle yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.