Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/7 K.2014/10191

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle davalı kiraya verene ödenen 104.383 TL kira parasının, 6.621 TL elektrik bedelinin istirdadı ile 68.131 TL imalat ve dekorasyon bedelinin tahsiline ilişkimdir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 90.954.27 TL kira parası ve 49.529.11 TL imalat bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı kiraya veren tarafından İzmir Swissotel Grand Efes Oteli'nin zemin katında bulunan C03 No'lu mağaza, konfeksiyon işinde kullanılmak üzere davacı kiracıya kiralanmıştır.

Sözleşme kapsamına göre kiralanan davacıya kaba inşaat halinde teslim edilmiş olup, sözleşmenin özel şartlar bölümü 4.6 maddesi gereğince, mağaza içi dekorasyon, inşaat ve teknik işler, bu sözleşmenin ekindeki dekorasyon ve teknik şartnamesi ile belirlendiği gibi kiracı tarafından yapılacaktır.

Yine özel şartlar bölümü 13. maddesinde, aralarında yetkili mercilerin kararlarının da bulunduğu mücbir sebeplerin gerçekleşmesi halinde, kiraya verenin mülkünü ve kiralanan yeri eski hale getirememesi ve tamir edememesi gibi hallerde, mülk ve kiralanan yer eski hale getirilip tamir edilerek ticarete tekrar başlanana kadar kiracının kira ödeme yükümlülüğünün durdurulacağı, bu sürenin altı ayı geçmesi halinde, sözleşmenin akıbetinin taraflarca görüşülerek karara bağlanacağı, buna göre akdin feshine veya mücbir sebebin ya da beklenmeyen halin sona ermesinin beklenmesine tarafların müştereken karar verecekleri, müşterek bir karara varılmaz ise,

taraflardan her birinin tek taraflı beyan ile tazminat talep etme hakkı olmaksızın sözleşmeyi feshedebileceği düzenlenmiştir.

Diğer yandan sözleşmenin özel şartlar 16. maddesinde, kiracının mefruşat ve teçhizatı sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralanana zarar vermeden söküp alabileceği veya mutabık kalacakları rayiç bedel mukabili bırakacağı, sözleşmenin sona ermesinden itibaren on gün içinde sökmediği bu tür ekleri kiraya verene terk etmiş sayılacağı ve bu durumda hiç kimseden hiçbir sebeple talepte bulunamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Kiralananın davacı kiracıya teslim edilmesinden sonra davacı kiralananda yapacağı işe uygun olarak gerekli dekorasyon çalışmalarını yapmış ve Konak Belediyesi'nden 20.11.2008 tarihinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almıştır.

Bu arada davalı kiraya veren de, 26.01.2009 tarihinde Konak Belediyesi'ne başvurarak otelin içlerinde kiralananın da bulunduğu dahili tadilatların incelenerek çizimlerin onaylanması isteminde bulunmuştur. Ne var ki o dönemde arşiv dosyasının bir soruşturma nedeniyle İzmir C. Başsavcılığı'nda bulunması nedeniyle gerekli onaylama işlemi yapılamamıştır.

Bununla birlikte belediyece 27.05.2009 tarihinde yapılan denetimler sonucunda kiralananın mimari projesine uygun olmadığı tespit edilerek, bu aksaklığın giderilmesi için verilen süreyi takiben 12.06.2009 tarihinde davacının iş yeri açma ve çalışma ruhsatı iptal edilmiş, kiralanan da 06.07.2009 tarihinde mühürlenmiştir.

Bunun üzerine davacı tarafından kira sözleşmesi 10.09.2009 tarihli ihtarname ile feshedilmiş, aynı ihtarname ile dava konusu edilen alacak kalemlerinin de ödenmesi istenmiştir. Kiralanan anahtarları da 29.09.2009 tarihli tutanakla davalı kiraya verene teslim edilmiştir.

Bu arada davalı kiraya veren bürokratik engellerin aşılması ile söz konusu tadilatları 10.09.2009 tarihinde, yani sözleşmenin feshedildiği gün belediyenin arşiv dosyasına işletmiş ve 20.10.2009 tarihinde de mühürü kaldırtmıştır.

Belediyenin idari işlem ve kararları sözleşmenin özel 13. maddesinde düzenlenen mücbir sebep kapsamında değerlendirilse dahi, aynı maddede yer alan altı aylık süre beklenmeden davacı sözleşmeyi fesih yoluna gittiği gibi, davalı kiraya veren de, henüz belediyece denetim yapılmadan üzerine düşen edimi yerine getirerek anılan tadilatları projesine işletmek üzere başvuruda bulunmuştur.

Söz konusu işlemlerin geç yerine getirilmesi bürokratik aksamalardan kaynaklanmakta olup, bunda davalıya atfedilebilecek bir kusur bulunmamaktadır.

Başka bir anlatımla davacı, sözleşmenin özel 13. maddesindeki fesih prosedürünü uygulamadığı gibi, kiralananın mühürlendiği tarihe kadar kiralananı kullanmış ve ticari faaliyetini sürdürmüş olduğundan ve bu tarihten sonra da kira parası ödemediği dosya kapsamı ve alınan bilirkişi raporu ile sabit olmakla, kira başlangıcından itibaren ödediği kira paralarının istirdadını talep edemez.

Diğer yandan davacı tarafından dosyaya sunulan kiralanana yaptığı dekorasyonlara ilişkin fatura içerikleri ve keşfen belirlenen imalatlar, kiralananın kiralama amacına uygun yapılması gereken dekorasyon harcamaları olup, sözleşme gereği davacının bu kalem alacağını da talep etme hakkı bulunmadığından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.