Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/721 K.2014/10873

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 11/07/2012 tarihli dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazın 1/2 payının kendisine ait olduğunu, taşınmazın daha önce intifa hakkı sahibi babaannesi Ş..

Ç.. tarafından davalıya kiraya verildiğini, davalının sözlü olarak aylık kira bedelinin 900 TL olduğunu belirttiğini, davalıya ihtarname göndererek yeniden kira sözleşmesi yapılması gerektiğinin bildirildiğini ve kira sözleşmesinin gönderilmesinin istendiğini, davalının ihtarnameye cevap vermediğini belirterek 01/03/2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 5000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili müvekkilinin 20/10/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 950 TL bedelle kiracı olduğunu, müvekkili ile Ş.. Ç.. arasında 25/06/2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli ilk kira sözleşmesinde ise aylık kira bedelinin 750 TL olduğunu kira bedelini Ş.. Ç..’in ölümü ile mirasçılarına 475 er TL olarak ödediğini, davacının 20/10/2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bağlı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sırasında vergi dairesinden kira sözleşmesinin istenmesi üzerine Sarıyer Vergi Dairesi Müdürlüğünden gönderilen kira sözleşmesi incelendiğinde; davalının taşınmazı ilk olarak 08/02/2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 650 TL bedelle kiraladığı, kira sözleşmesinin süresinin dolması ile taraflar arasında yenilenerek süregeldiği anlaşılmıştır.

Davacı yargılama sırasında kira parasının dava dilekçesinde belirttiği tarihten itibaren tespit edilmediği takdirde 08/02/2013 tarihinden itibaren tespitini kabul ettiğini belirtmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda hak ve nesafete göre taşınmazın tamamının kirasının 08/02/2013 tarihinden itibaren aylık brüt 3500 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Olayımıza gelince. Mahkemece mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmış olup hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiralanan taşınmazın özelliklerinden bahsedildikten sonra, kira parasının tespitine ilişkin genel ifadelerle değerlendirme yapılarak davaya konu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 01/03/2012 tarihinden itibaren brüt 3500 TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu kira parasına hükmedilmiştir.

Bilirkişi raporunda tespit edilen kira bedelinin hangi somut kriterler esas alınarak belirlendiği anlaşılamamıştır. Davalı vekili tarafından dosyaya 30/01/2013 havale tarihli dilekçe ekinde emsal kira sözleşmeleri sunulduğu halde bilirkişi raporunda bu emsal sözleşmeler ve bu sözleşmelerde kiralanan yerler davaya konu yerle karşılaştırılmadığı gibi resen ele alınan başkaca bir emsal taşınmazdan da bahsedilmemektedir.

Bu nedenle hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime elverişli olmayıp hüküm kurmaya da yeterli görülmemiştir.

Ancak mahkemece, bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası olarak tespit edilen miktara aynen hükmedilmiş olup hak ve nesafete göre kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olmadığı ve davalının eski kiracı olduğu gözetilerek belirlenen kira parasından yukarıda belirlenen ilke doğrultusunda bir miktar indirim yapılarak belirlenecek kira parasına hükmedilmesi gerekirken bilirkişi tarafından belirlenen kira miktarından herhangi bir indirim de yapılmamıştır.

Öte yandan dosya arasında bulunan tapu kaydına göre taşınmazın 1/2 payının davacıya, 1/2 payının ise dava dışı S.. K.. isimli kişiye ait olduğu görülmüştür. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaş tarafından paya ilişkin kira bedelinin tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamakla birlikte eldeki davada diğer paydaş olan S.. K.. tarafından açılan bir dava yoktur. Bu durumda davacının payına (1/2) düşen kira parasının tespitine karar verilmesi gerektiği halde taşınmazın tamamının kira parasının tespitine karar verilmesi de doğru değildir.

O halde Mahkemece yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda, taraf emsalleri değerlendirilerek gerekirse resen emsal araştırması yapılarak, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde bilirkişi raporu alınarak, kira parası tespit edilirken taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasından davalının eski kiracı olduğu dikkate alınarak makul bir indirim yapılması ve davacının ancak kendi payına yönelik olarak kira parasının tespitini talep edebileceği de gözönünde bulundurularak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Kabule göre de; Mahkemece, davacının kira parasının tespiti isteminde davanın kısmen kabulüne karar verildiğine göre, kendisini vekil ile temsil ettiren davalı yararına reddedilen kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanacak nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemesi de doğru görülmemiştir.