Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/7926 K.2015/4145

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının 01/01/2004 tarihli sözleşme ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, ödenen 2.963,12TL kira bedelinin emsallerinin ve rayiç bedelin çok altında olduğunu belirterek 01/01/2014 tarihinden başlamak üzere aylık kira bedelinin net 11.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında 01/01/2004 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın rayiç aylık kira bedelinin net 8.500 TL, brüt 10.625 TL olduğu bildirilmiş.

Mahkemece bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılmaksızın 01/01/2014 tarihinde itibaren geçerli olmak üzere hak ve nesafete göre aylık kira bedelinin brüt 10.625,00TL(net 8.500,00TL) olarak belirlenmesine karar verilmiştir. Ancak hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Dosyada emsal kira sözleşmeleri yer almasına rağmen bilirkişi, emsal sözleşmeleri değerlendirmeden, genel ve soyut ifadelerle, taşınmazın aylık rayiç kira bedelinin brüt 10.625 TL olacağını açıklamıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı,yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi)bilirkişiler kurulu oluşturularak,

kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı,

bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) aylık kira bedeli hakimce saptanması gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek,

tarafların sunduğu emsallar değerlendirilmeden ve resen emsal araştırılması yapılmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.