Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8740 K.2014/12606

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı teminat mektubunun iadesi, menfi tespit, itirazın iptali, alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı ve birleşen dosya davacısı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde asıl davanın davacısı davacı ... vekili Av. ... ve asıl davaların ve birleşen davalısı ve birleşen diğer davaların davacısı ... vekili Av. ... geldiler. Başka gelen olmadı. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, asıl davada davacı kiracı Bayındırbank AŞ ( Birleşik Fon Bankası ) tarafından kira sözleşmesi gereği verilen 240.000 Dolar bedelli teminat mektubunun iadesi, birleşen ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2003 / 87 Esas sayılı dosyada, kiracı ... tarafından kira sözleşmesi gereği verilen 240.000 Dolar bedelli teminat mektubunun iadesi, birleşen ve kiraya veren davalı- karşı davacı ... tarafından ...

6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004 / 565 Esas sayılı dosyasında açılan davada, kiralananın eski hale getirilmesi ve onarım süresi kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatının tahsili ve birleşen ve kiraya veren davalı- karşı davacı ... tarafından ... 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006 / 246 Esas sayılı dosyasında açılan davada, yoksun kalınan kira parasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece ...

6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004 / 565 Esas sayılı dosyasında görülen davanın kısmen kabulü ile 117.774.40 TL eski hale getirme bedelinin kiracılardan tahsiline, diğer davalardaki taleplerin ve fazlaya ilişkin istemlerin reddine karar verilmesi üzerine, hüküm asıl davanın davacısı Birleşik Fon Bankası vekili ve asıl ve birleşen davanın davalısı ve birleşen diğer davaların davacısı ... vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden asıl davanın davacısı-davalı ... vekilinin tüm ve asıl ve birleşen davanın davalısı, birleşen diğer davaların davacısı ... vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Davacı ... vekilinin Birleşen ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2004 / 565 Esas sayılı ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.10.1998 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile davalı- karşı davacı ...'ya ait kiralanan iş yeri olarak kullanılmak üzere davacı- karşı davalı şirketler ile davalı .... AŞ'ye kiralanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 8. maddesinde, kiracıların taşınmazda zemin ve asma katı bağlayan merdiven, iki adet stüdyo mekan ve vitrin yapabilecekleri, kiralananın tahliyesi halinde masrafları kiracılar tarafından karşılanmak kaydıyla kiralananın tadilatın yapılmasından önceki durumuna kiracılar tarafından getirileceği ve yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 10. maddesinde, kiralananın tahliyesinde teslim alındığı gibi mükemmel bir şekilde ve tahrip edilmeden teslim edileceği, kiracıların getirecekleri ilave demirbaşları dilediği zaman binaya zarar vermeden söküp götürebilecekleri kararlaştırılmıştır.

Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Görüldüğü üzere sözleşme ile kiracılara bir yandan kiralananda tadilat yapma yetkisi verilirken, diğer yandan tahliye halinde kiralananın eski hale getirilmesi yükümlülüğü de getirilmiştir.

Ne var ki kiracılar kira süresi sonunda kiralananı tahliye ederlerken anılan sözleşme maddeleri hükmünü yerine getirmemişler ve gerek tespit, gerek yargılama sırasında alınan bilirkişi raporları ile belirlendiği üzere, kiralananı eksik ve hasarlı şekilde bırakmışlardır. Yine söz konusu bilirkişi raporlarında kiralananın eski hale getirilebilmesi için beş aylık süreye ihtiyaç olduğu saptanmıştır.

Sözleşmenin özel şartlar bölümü 13. maddesi gereği, her ne kadar kiracılar tarafından tadilatların eski hale getirilmesi, tahribatların ve kullanımdan doğacak hasarların karşılanması amacı ile 240.000 Dolar bedelli teminat mektubu verilmiş ise de, sözleşmedeki düzenleme kira paralarının tahsilini güvence altına almamaktadır.

Bununla birlikte kiralananın eski hale getirilmesi ve onarımı için beş aylık bir süre gerekmekte olup, bu süre zarfında kiralanan davalı- karşı davacı kiraya verenin tasarrufunda olamayacak, kiralanan taşınmazdan yararlanamayacak ve kira geliri elde edemeyecektir. Bu durumda kiracıların onarım süresince kiraya verenin uğrayacağı kira kaybını da karşılaması gerekir.

Bu itibarla mahkemece onarım süresi kira parası yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde bu konudaki istemin ret edilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

3-Davacı ... vekilinin birleşen ... 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006 / 246 Esas sayılı dosyaya ilişkin temyiz itirazları yönünden ;

Taraflar arasında düzelenmiş kira sözleşmesinin özel şartlar bölümü 16. maddesinde, kiracıların kira müddeti olarak belirlenmiş beş yılın dolmasından önce hiçbir şekilde tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedemeyecekleri, böyle bir halde kiracıların kira müddetinin sonuna kadarki kiraların tamamını ödemeyi kabul ve taahhüt ettikleri düzenlenmiştir. 15.10.1998 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi 15.10.2003 tarihinde sona ermektedir.

Kiracılık süreci içinde kiracı banka 25.07.2001 tarihli ve diğer kiracılar da 02.09.2003 tarihli ihtarnameleri ile sözleşmenin 14.10.2003 tarihi itibariyle feshedildiğini bildirmişlerdir.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan ve olaya uygulanması gereken 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesi hükmü gereğince, kiracı, kira müddetinin bitmesinden en az onbeş önce kiralananı tahliye edeceğini bildirmek suretiyle sözleşme süresi sonunda kiralananı tahliye edebilir.

Kiracılar da sözleşme süresi içinde, sözleşme süresi sonunda akdi feshedeceklerini bildirdiklerine göre, yasaya uygun bir fesih ihbarının olması durumunda kiraya verenin tahliye sonrasında kiracılardan talep edebileceği bir kira parası olmayacaktır. Bununla birlikte söz konusu ihtarnamelerin kiraya verene ne zaman tebliğ edildiğine ilişkin dosyada bir bilgi ve belge bulunmamaktadır.

Bu durumda öncelikle fesih ihbarnamelerinin hangi tarihte tebliğ edildiğinin belirlenmesi ve bu tarih itibariyle sözleşmenin yasaya uygun şekilde feshedilip edilmediğinin tespit edilmesi zorunludur. Eğer sözleşme yasaya uygun şekilde feshedilmemiş ise, kira sözleşmesinin kendiliğinden bir yıl süreyle uzaması gündeme gelecektir.

Bu durumda da, kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi nedeniyle kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davalı kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi,

böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda davalı kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Kiracılar sözleşmeyi feshettikten sonra kiralanan anahtarlarını 15.10.2003 tarihinde notere tevdi ederek, keyfiyeti aynı tarihli ihtarname ile kiraya verene bildirmişlerdir.

Ne var ki bu ihtarnamelerin de ne zaman tebliğ edildiğine ilişkin dosyada bir belge bulunmamaktadır.

O halde mahkemece öncelikle fesih ihbarnamelerinin ve kiralananın anahtarlarının notere teslim edildiğine ilişkin ihtarnamelerin kiraya verene ne zaman tebliğ edildiği üzerinde durularak, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedildiğinin saptanması halinde kira alacağı isteminin reddine, aksi halde, yani sözleşme yöntemine uygun feshedilmemiş ise, yukarıda açıklandığı üzere kiralananın erken tahliyesi nedeniyle kiraya verenin yoksun kaldığı kira alacağının tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.