Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/9211 K.2014/11317

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, halen ödenmekte olan aylık 250 TL kira parasının 04.06.2013 tarihinden itibaren aylık 1.000 TL olarak tespitine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 04.06.2013 tarihinden kiralananın tahliye edildiği 26.03.2014 tarihine kadar 900 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiracısı olduğu taşınmazı müvekkilesinin 04.06.2013 tarihinde satın aldığını, davalının kendisine keşide edilen ihtarname üzerine Temmuz 2013 ayına kadar olan kira paralarını ödemiş ise de, taraflar arasında kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunduğunu, davalının ödemekte olduğu aylık 250 TL kira parasının emsallerinin çok altında olduğunu, davacının keşide ettiği ihtarnamede kira dönemi için kira parası artışı isteminde de bulunmasına karşın, davalının buna yanaşmadığını belirterek, kira parasının satın alma tarihi olan 04.06.2013 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespitini talep etmiştir.

Davalı, kira parasının artırılması istemini kabul etmediğini, kendisinin taşınmazın önceki maliki H.. Ç.. ile yazılı kira sözleşmesi yaptığını, H.. Ç..'ın da davacıdan önce kiralananı bir başkasına devrettiğini, onunla kira sözleşmesi yapmak istemesine rağmen, yazılı bir sözleşme yapılamadığını, davacı ile de sözleşme koşullarında anlaşamadıklarından yazılı kira sözleşmesi düzenlenemediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalının kiracısı olduğu taşınmazın davacı tarafından 04.06.2013 tarihinde V.. K.. isimli üçüncü kişiden satın alındığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargılama sırasında her iki taraf da yazılı kira sözleşmesi sunamamışlardır. Kira sözleşmeleri her iki taraf için hak ve borçlar yükleyen, sözleşmenin tarafları için bağlayıcı hükümler içeren sözleşmelerdendir.

Ahde vefa ilkesi gereği kiracının sözleşme koşullarına uygun şekilde kira parasını ödemesi, üzerinde anlaşılmış ise, kira parasını sözleşme hükümlerine uygun şekilde artırması gerekir.

Sözleşmenin en önemli unsurlarından olan kiracının kira parası ödeme yükümlülüğü ya da sözleşme süresini takip eden dönemlerde kira parasının artırılması konularında bir uyuşmazlık söz konusu ise, uyuşmazlığın çözümü için kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin, süresinin, kira bedelinin, varsa sözleşmedeki artış oranının bilinmesi önem arz eder. Yeni kira dönemi için ödenecek kira bedelinin saptanmasına yönelik açılan kira tespiti davalarında da bu husus aynen geçerlidir.

Yeni kira döneminde hüküm ifade edecek kira artışının hangi tarihten itibaren geçerli olacağının, tespiti istenen dönem için açılan davanın süresinde olup olmadığının belirlenebilmesi için, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve süresini kanıtlama yükümlülüğü satınalma ile kiralayan sıfatına sahip olan davacıya ait olup, yargılamada yazılı kira sözleşmesinin ibraz edilememesi halinde mahkemece davacı tarafa bu hususların açıklattırılması, bu tarih ve süreye davalı kiracının karşı çıkması halinde, davacı kira başlangıç tarihi ve süresini tanık dahil her türlü delille kanıtlayabileceğinden davacının tüm delillerinin toplanması, kira başlangıç tarihi ve süresinin saptanmasından sonra işin esasının incelenmesi gerekir.

Kiralanan taşınmazın yeni maliki olan davacı taşınmazı satın almakla, kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan hak ve borçlarına halef olduğundan kendisinin satın aldığı tarih itibariyle kira sözleşmesi yeni akdedilmiş gibi taleplerde bulunması mümkün değildir.

Bu itibarla mahkemenin yukarıda açıklandığı üzere, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi konusunda gerekli incelemeyi yaptıktan sonra davacının kira tespiti istemine ilişkin bir hüküm kurması gerekirken, eksik araştırma sonucu yazılı şekilde karar vermesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.