Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/9249 K.2014/13343

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat ve menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılar ve davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalılar vekili Av. ... ve davacı şirket vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kiracının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili ve kazanç kaybı istemine ilişkindir. Birleşen dava ise kira borcuna yönelik menfi tespit istemine ilişkindir. Mahkemece Faydalı masraf bedelinin tahsili hakkındaki istemin kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; davalılara ait binayı 01.03.2007 tarihli sözleşme ile özel hastane olarak kullanmak üzere kiraladıklarını, binanın hastane olarak kullanılabilmesi için imar planında özel sağlık alanı olarak yer alması gerektiğini, ancak binanın ticaret ve konut alanında yer aldığını, sözleşme görüşmeleri sırasında davalıların imar durumunda kısa sürede değişiklik sağlamayı taahhüt ettiklerini, davalıların bu taahhüdü nedeniyle kira ödeme yükümlülüğünün 01.05.2008 tarihine ötelendiğini, keza yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün de sözleşmenin 13.maddesi uyarınca davalılara ait olduğunu,

ancak aradan 2 yıla yakın bir süre geçmiş olmasına rağmen davalıların taahhütlerini yerine getirmediklerini bu nedenle hastane binasının faaliyete geçirilemediğini, imar planına ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri konusunda davalılara 04.12.2008 tarihli ihtarname keşide ettiklerini ve nihayetinde borcun ifa edilmemesi nedeniyle 23.02.2009 tarihinde de sözleşmeyi feshettiklerini, yaşanan bu süreçte müvekkilinin kiralanana yüksek tutarda harcama yaptığını, hastanede çalışacak personel ile anlaşarak ücret ödemek zorunda kaldığını,

bunların yanında hastanenin faaliyete geçirilememesi nedeniyle kazanç kaybı yaşadığını belirterek zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak şimdilik 490.000 TL ve kazanç kaybı olarak 10.000 TL nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davacı vekili birleşen dava dilekçesinde; davalıların müvekkili aleyhine Mayıs/2008 – Mart/2009 dönemi kira alacaklarının tahsili için Bakırköy 7. İcra Müdürlüğünün 2009/10435 sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, oysaki davalıların imar planı değişikliğine ilişkin edim ve taahhütlerine uymadıklarını bu nedenle taşınmazın amaca uygun olarak kullanılamadığını, kullanıma uygun bir halde teslim ve bu halde bulundurma borcunu yerine getirmeden kiraya verenin kira parası isteyemeyeceğini belirterek söz konusu icra takibi nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini istemiştir.

Davalılar vekili ise; davacının kiralananı hastane olarak kullanmak üzere kiraladığını, davacının sözleşmenin 2.maddesinde sayılan inşaat ve tadilatı yapmayı üstlendiğini, somut olayda ayıba karşı tekeffül hükümlerinin uygulanmayacağını ortada gizlenmiş ve davacının bilmediği bir ayıp olmadığını, çünkü davacının binayı mevcut hali ile kiraladığını, imar durumunun hastane olarak kullanıma uygun olmadığını bildiğini, taşınmazın bulunduğu yerdeki imar durumunun değiştirilmesi için iyi niyetli olarak gerekli girişimde bulunduklarını ancak bürokratik işlemlerin uzaması nedeniyle henüz sonuçlanmadığını,

kaldı ki müvekkilinin üstendiği edimler için bir zaman sınırlaması da belirlenmediğini, binanın 32 aydır davacının kullanımında olduğunu bu süre zarfında kira bedeli ödenmediğini belirterek asıl ve birleşen davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, toplanan deliller ve özellikle 14.11.2012 tarihli bilirkişi raporundaki belirlemeler dikkate alınarak asıl davadaki 415.000 TL ve 5.750 TL zorunlu ve faydalı işler bedelinin tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre mahkemece menfi tespite ilişkin birleşen dava hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlar yerinde değildir. 2-Davacı ve davalılar vekilinin zorunlu ve faydalı masraf bedelinin tahsili hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2007 tanzim 30.04.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile natamam haldeki davalılara ait bina hastane ve sağlık hizmetlerinde kullanılmak amacı ile davacı tarafından kiralanmıştır. Sözleşmenin 1.maddesinde kiralananın sözleşme tarihindeki durumu tarif edilmiştir.

Buna göre mecur sadece dış cephe ve giriş katlarının camları takılı halde, katların tabanı ve merdivenlerin yüzeyleri kaplamasız, elektrik tesisatı çekilmemiş, asma tavan yapılmamış, hiçbir sıhhi tesisatı çekilmemiş ve iç bölmeler yapılmamış halde boş olarak teslim edilmiştir.

Sözleşmenin devam eden ikinci maddesinde kiracı tarafından binada gerçekleştirilecek tadilat ve imalatlar sıralanmış, kiracı söz konusu işlerin yapımını 30.04.2008 tarihine kadar tamamlamayı taahhüt etmiştir. Sözleşmenin 6.maddesinde kiralama amacına uygun olarak sözleşmenin 2.maddesinde yapılacak imalatın masrafının kiracıya ait olacağı, yapılan imalatın sözleşmenin bitimi olan 31.04.2018 tarihinde bila bedel kiraya verene bırakılacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin 13.maddesinde ise kiralananın hastane olarak kullanımına ilişkin gerekli yapı kullanma izinin kiraya veren tarafından alınacağı kararlaştırılmıştır. Davacı sözleşmenin 13.maddesinden hareketle, taşınmazın özel hastane olarak kullanılabilmesi için yapılması zorunlu olan imar planındaki vasıf değişikliğinin davalıların edimleri arasında olduğunu belirtmiştir.

Plan tadilatındaki değişikliğin bir an evvel yerine getirilmesi konusunda davacı tarafından davalılara 04.12.2008 tarihinde noter ihtarı keşide etmiş, 23.02.2009 tarihinde keşide edilen ihtarname ile de bu borç yerine getirilmediğinden sözleşmenin tek yanlı olarak feshedildiği bildirilmiştir. Davacı açmış olduğu bu dava ile tahliye ve teslim tarihi itibariyle sözleşmenin 2.maddesi uyarınca mecura yaptığı zorunlu ve faydalı işler bedelinin tahsilini istemektedir.

Sözleşmenin erken feshi durumunda kiracının sözleşme süresine güvenerek ve sözleşme süresince kullanacağı inancı ile mecurda gerçekleştirdiği yenilik ve değişikliklerin bedelini davalı kiraya verenden isteyebilmesi mümkündür. Bu çerçevede inceleme yapılırken, kiracının sözleşme çerçevesinde yapmayı üstendiği iş ve imalatlardan akdin feshi ve tahliye tarihinde mevcut olanları belirlenerek sonuca gidilmesi doğru bir yaklaşım olacaktır.

Somut olayda taraflarca dosyaya sunulan delil tespitine ilişkin bilirkişi raporlarında mevcut imalatların bir kısmı mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında yer almamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda 5.750 TL değerinde yangın tesisatı dışında mekanik tesisat ve elektrik tesisatının yerinde olmadığı bildirilmiştir. Yapılan inceleme bu yönü ile eksik ve hüküm kurmaya elverişli değildir.

Mahkemece davacıdan akdin feshini müteakip kiralananı davalı ya ne durumda tahliye ve teslim ettiğine ilişkin beyan ve delilleri sorularak tahliye tarihi itibariyle kiralananda mevcut olan zorunlu ve faydalı imalatların ne olduğu belirlenmeli bilirkişiden belirtilen yönleri açıklığa kavuşturacak denetime elverişli ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Öte yandan kabul şekline göre de bilirkişi raporunda keşif tarihi itibari ile kiralananda mevcut olan imalatlardan inşaat işleri bedelinin 106.097 TL ve tesisat işleri bedelinin 5.750 TL olduğu belirtilmesine karşın mahkemece ne şekilde hesaplandığı anlaşılamayan 415.0000 TL ve 5.750 TL toplamı üzerinden faydalı masraf bedeline hükmedilmesi de doğru değildir.

3-Davacı vekilinin kazanç kaybına yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili dava dilekçesinde kiralanan binanın, sözleşmedeki amaca uygun olarak kullanılamadığını, davalının imar planı ve sözleşmenin 13.maddesindeki taahhütlerini yerine getirmediğini, davalıların söz konusu taahhütlerini yerine getirmeden binanın hastane olarak kullanımının mümkün olmadığını, işletmenin faaliyete geçirilememesi nedeniyle kazanç kaybı yaşadıklarını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 10.000 TL kazanç kaybının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Açılan bu davaya ilişkin olarak mahkemece her hangi bir değerlendirme yapılmamış ve hüküm verilmemiştir. HMK’nun 297.maddesi uyarınca hakim talep sonucunun her biri hakkında hüküm vermek zorundadır. Davacının kazanç kaybına yönelik istemi hakkında olumlu olumsuz bir karar verilmeyerek bu gereğe aykırı hareket edilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Belirtilen bu hususlar nazara alınarak mahkemece yargılama yapılıp karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.