Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10713 K.2016/6286

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 13.09.2014 tarihinden itibaren aylık brüt kira bedelinin 18.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Müvekkilinin söz konusu taşınmazı 27.06.2014 tarihinde satın aldığını, sözleşme gereğince yıllık peşin olarak ödenen kira bedelinin Eylül/2014 ayında 134.400,00 TL olarak yatırıldığını, bunun aylık net 11.200,00 TL’ye tekabül ettiğini, bu bedelin rayicin çok altında kaldığını ileri sürerek 13.09.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 19.000,00 TL (net 15.200,00 TL) olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı kira sözleşmesinin 5.2. maddesinde “İTO’nun yayınladığı bir önceki on iki aylık TÜFE+ÜFE/2 oranında” artış şartı bunduğunu, bu nedenle kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılamayacağını, müvekkilince ödenmekte olan kira bedelinin makul, davacının talep ettiği kira bedelinin ise fahiş olduğunu bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Taraflar arasında 14.09.2007 başlangıç tarihli, beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kira parasının tespiti istenilen 13.09.2014 tarihinden itibaren, taşınmazın depolu olma niteliği de göz önüne alınarak boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği aylık kira bedelinin brüt 18.500,00 TL olacağı sonuç ve kanaati bildirilmiştir. Mahkemece, bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden yaklaşık %3 oranında hak ve nesafet indirimi yapılarak 13.09.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin brüt 18.000,00 TL olarak belirlenmesine karar verilmiştir.

Bilirkişi heyetince, emsal araştırması yapılmadan, genel ve soyut ifadelerle, taşınmazın aylık rayiç kira bedelinin brüt 18.500,00 TL olacağını açıklanmıştır.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre, hak ve nesafet uygulamasına göre kira parası tespit edilirken; öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, hukukçu, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak,

kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek gezilip, incelenerek bilirkişilerce ayrı ayrı (konumu, tarihi, kira süresi vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin somut

./..

emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parasının o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli ve bu şekilde hazırlanan bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilerek hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) aylık kira bedelinin saptanması gerekirken, resen emsal araştırması dahi yapılmaksızın hazırlanan yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek ve davalının kiracılık süresi düşünüldüğünde yalnızca %3 gibi düşün bir oranda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.