Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10817 K.2016/6848

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 01.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 10.000,00 TL, net 8.000,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının dava konusu binada bulunan 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümlerde 3 ayrı kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, bu 3 bağımsız bölüm için toplam 2.750,00 TL kira bedeli ödediğini, davalının kiracısı olduğu bu 3 bağımsız bölümün tarihi ve turistik bölgelerinden biri olan caddesine yakın bir konumda olduğunu, davalı şirketin bu taşınmazlar için ödediği kira bedelinin rayiç kira bedellerinin çok altında kaldığını ileri sürerek, halen 2.750 TL olarak ödenmekte olan kira bedelinin 01.02.2014 tarihinde başlayan yeni kira döneminde 9.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile 2005 yılında yapılan sözleşmeler ile kira bedelinin 300 TL olduğunun ve enflasyon oranında zam yapılacağının kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşme şartlarına uyduğunu, bu 3 bağımsız bölümün daire olarak değil depo olarak kullanıldığını ve bu bağımsız bölümler için ödenen 3.000 TL kira bedelinin rayiç değerlere uygun olduğunu, bu nedenle rayiç kira bedeli belirlenirken mesken ve işyeri kiralarının emsal alınmasının doğru olmadığını, bildirerek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye yeterli nitelikte bulunduğu, ayrıca büyük şehirlere yoğun göç nedeni ile kiralama taleplerinde artış olduğu, taşınmazların depo olarak kullanılmak üzere tercih edilir özelliği, ana ulaşıma kolaylığı ve ayrıca ekonomik verilerin, altın fiyatlarında artışın kira bedeli tespiti talebinde etkin olacağı gerekçesiyle ve dava konusu mecurun ilk olarak 01.02.2005 tarihli sözleşmelerle kiraya verildiği de nazara alınarak oluşan tam bir vicdani kanaatle davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazların 01.02.2014 tarihinden itibaren aylık kirasının brüt 10.000,00 TL, net 8.000,00 TL olarak tespitine,

fazla talebin reddine karar verilmiştir.

Mahkemece, kira bedelinin tespiti için taşınmaz mahallinde keşif yapılmış; bilirkişi kurulu 11.07.2014 tarihli raporunda, dava konusu taşınmazın nitelikleri ile emsallerin tüm olumlu ve olumsuz özelliklerinin mukayese edildiğinde, dava konusu 1 ve 2 numaralı mecurların boş olarak kiraya verilmesi halinde yeni dönem kira bedelinin 01.02.2014 tarihinden itibaren net 1.800 TL, brüt 2.250 TL olacağı, dava konusu 3 numaralı mecurun boş olarak kiraya verilmesi halinde ise yeni dönem kira bedelinin 01.02.2014 tarihinden itibaren net 1.850 TL, brüt 2.312 TL olacağı,

3 mecur için tespit edilen toplam net kira bedelinin aylık toplam 5.450 TL olacağı yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir. İtiraz üzerine bilirkişilerden ek rapor alınmış ve 12.02.2015 tarihli ek bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazlarda

./..

objektif kriterlerle kıyaslama yapıldığı ve daha önceki raporda belirtilen sonuca ulaşıldığı bildirilmiş ve raporda bir değişikliğe gidilmemiştir. Mahkemece, gerekçeli kararda her ne kadar bilirkişi raporunun karar vermeye yeterli nitelikte bulunduğunu bildirmiş ise de, bilirkişi heyetince aylık kira bedelinin net 5.450,00 TL olacağı yönünde görüş ve kanaat bildirilmesine rağmen bilirkişi raporu ile tespit edilenden farklı olarak kira bedelinin net 8.000,00 TL, brüt 10.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak,

dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, bilirkişi heyetince hazırlanan rapor esas alınarak, eski kiracılık ilişkisi de dikkate alınıp hak ve nesafet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin tespiti gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.