Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/11292 K.2016/7695

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan kâr mahrumiyetinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı ile imzaladıkları 09.01.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi ile ... Üniversitesi ...

Kampüsünde bulunan sözleşme konusu kantin, kafeterya ve bilardo salonunu kiraladıklarını, davalı kiralayan Üniversitenin, davacı kiracı şirketi tahliyeye zorlamak için, taşınmazlara ait elektrik ve suyun kesildiğini, 22.10.2013 tarihinde, davalı kiralayan Üniversiteye elektrik ve su kesintisinin sonlandırılması için yapılan ihtara rağmen işletmenin elektrik ve suyunun bağlanmadığından, yoksun kalınan kârdan oluşan davacı zararının bilirkişi incelemesi ile belirlenerek fazlaya ilişkin haklarını saklı kalmak kaydı ile 10.000 TL'nin yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, Üniversite içinde yapılan altyapı çalışmaları nedeniyle dava konusu kiralananın bulunduğu mahalde elektrik ve su kesintisi yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacı kiracının kira ödeme borçlarını yerine getirmediği ve sözleşmenin kiracı davacının kusurlu davranışları ile feshine ve ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle tahliyesine karar verildiğinden ve altyapı çalışmaları nedeniyle mecurun elektrik ve suyunun kesildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK'nun 301.md. hükmü gereğince kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır.

Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Ayrıca TBK'nın 319/2 maddesi gereğince kiracı bazı koşulların varlığı halinde (esaslı olmayan ufak tefek ayıplar) kiralayanın hesabına eksiklikleri gidermekte izinlidir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı T.B.K'nın 112. maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır: kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur.

Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ile, sözleşme konusu yeri davalı ..., kantin kafeterya ve bilardo salonu olarak kullanmak üzere kiralanmıştır. taraflar arasında imzalanan 09.01.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi veya kullanımının önemli ölçüde azalması davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiralayan tbk'nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. bu nedenle,

mahkemece kiralananın hangi tarihler arasında elektrik ve suyunun kesildiği belirlenerek, davacının ticari defterleri incelenmesi, davacının ticari defterlerine göre kiralananın elektrik ve suyunun kapalı kaldığı dönemde ciro kaybının olup olmadığı üzerinde durulması sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuki olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.