Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/11442 K.2016/37

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece,davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde. Bingöl ili, Merkez ilçesi, Y. M., H. C., .. pafta, ... ada, .. parsel sayılı 2 nolu bağımsız bölümün yarı hissesinin müvekkili M.. E..'e yarı hissesinin ise davalı A. B'ye ait olduğunu, 30/10/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince davalı A.

B'nin müvekkilinin hissesine karşılık aylık 4.000,00 TL kira ödediğini, her iki tarafın yılık %10 oranında kira artışı konusunda anlaştıklarını, ancak bu % 10'luk kira artışının davalı tarafından uygulanmadığını, yıllık % 10 kira artışının emsal rayiç kira bedelleri ile karşılaştırıldığında gayet normal bir artış olduğunu belirterek 4.000,00 TL olan kira bedelinin 30/10/2013 tarihi itibarıyla 4.400,00 TL'ye çıkarılmasının tespitine,

yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini 14/05/2014 tarihli celsede 30/10/2014 tarihinden itibaren de kira bedelinin tespitini istemiştir.Davalı ,davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, emsal kira sözleşmesine göre ödenmesi gereken kira bedelinin ödenen kira bedelinden az olması nedeniyle 30.10.2014 tarihinde başlayan döneme ilişkin artış yapılmasının hak ve nesafete uygun düşmeyeceği, 30.10.2013 tarihinde başlayan döneme ilişkin ise dönem başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmadığı veyahut ihtarname gönderilmediği anlaşıldığından bu döneme ilişkin kira bedel tespiti de isteyemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 30/10/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı dava dilekçesinde aylık 4.000,00 TL olan kira bedelinin %10 artış uygulanmak suretiyle 30/10/2013 tarihinden itibaren aylık 4.400,00 TL olarak tespitini istemiştir.Kira bedelinin tesbiti istenilen dönem başlangıç tarihinden itibaren istenebilmesi için ya sözleşmede artış şartının bulunması ya da dava tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6098 sayılı kanunun 345. maddesi gereğince tesbiti istenilen kira dönemi başlangıcından engeç 30 gün önceki bir tarihte ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira

bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar davanın açılması halinde belirlenen kira bedelinin kira başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı belirtilmiştir.Yani sözleşmede kira artışı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği,

artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın artırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.30/10/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira artış hükmü bulunmamaktadır.Davacı 30/10/2013 tarihinden 30 gün önce dava açmadığı gibi kira bedelinin artışı talebini içerir ihtarnamede keşide etmediğinden 30/10/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti mümkün değilse de davacı vekili 14/05/2014 tarihli celsede 30/10/2014 tarihinden itibaren de kira bedelinin tespitini talep ettiklerini

beyan ettiklerinden 30/10/2014 dönemi kira bedelinin tespit edilmesinde davacının hukuki yararı vardır.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun kira parasının tespitine ilişkin 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici Fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. Somut olayda.

30/10/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinde kira artış hükmü bulunmadığından ve TBK 344. maddesinde öngörülen 5 yıllık süre geçmediğinden 30/10/2014 dönemi kira bedelinin endekse göre belirlenmesi, ödenen kira bedelinin belirlenen kira bedelinden fazla olması durumunda yapılan ödemenin dikkate alınarak bu miktar üzerinden kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hak ve nesafete göre kira bedeli belirlenerek ödenen bedelin daha fazla olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.