Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2005 K.2015/11196

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit,tazminat ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti, fesih nedeni ile borçlu olmadığının tespiti, sözleşme nedeni ile uğranılan zararın tazmini, davalıdan alacaklı olduğu miktarın tahsili ve dekorasyon harcamalarının davalıdan tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde.

Taraflar arasında 29.07.2011 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin sözleşme ile kiralanan mağazada yaklaşık 425.667,00 TL masraf yaparak işletmesini açtığını, kira sözleşmesinde üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı kiralayanın yasa ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini ve kiralama aşamasındaki taahhütlerini yerine getirmediğini, kiralananın bulunduğu alışveriş merkezindeki mağaza karmasının vaadedilen gibi olmadığını, alışveriş merkezinin doluluk oranının hiçbir zaman %45 in üzerine çıkmadığını, halen faaliyet gösteren mağaza sayısının yok denecek kadar az olduğunu,

müvekkilinin ortak gider ödemelerini yapmasına rağmen karşılığında hizmet alamadığını, güvenlik kameralarının gereği gibi çalıştırılmadığını, ortak alanların temizliğinin yapılmadığını, güvenlik personeli sayısının gün geçtikçe düşürüldüğünü, uzun süreli elektrik kesintileri olduğunu, yürüyen merdiven ve asansörlerin gereği gibi çalıştırılmadığını, alışveriş merkezinin cazibesi ve avantajı olmadığından tercih edilmediğini, müvekkilinin gün geçtikçe zarar ettiğini, belirtilen hususların yapılan delil tespitlerinde alınan bilirkişi raporları ile de tespit edildiğini,

alışveriş merkezinin ve mecurun durumunun gittikçe kötüleşmesi ve çekilmez bir hal alması nedeni ile sözleşmenin 01.08.2012 tarihi itibarıyla feshedildiğini, anahtarların teslim edildiğini, belirterek sözleşmenin haklı nedenlerle feshedildiğinin ve davalıya borçlu olmadığının tespitine, kira sözleşmesinin başından bu yana mecurdaki ticari faaliyetinden dolayı uğradığı 193.369,00 TL zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL sinin,

dekorasyon için sarf ettiği bedelden amortisman bedeli düşüldükten sonra kalan 356.542,00 TL den fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL sinin ve davalıdan alacaklı olduğu 16.986,88 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili ise feshin haklı nedene dayanmadığını, müvekkilinin davacıdan alacaklı olduğunu, Davacının kira sözleşmesine konu bağımsız bölümleri alışveriş merkezinin konumunu, hava koşullarını, merkeze ilişkin projeyi, sözleşme ekindeki kat

planlarını, kiralananın alışveriş merkezi projesindeki konumunu görerek değerlendirerek ve kabul ederek kiraladığını, kiraya verenin tanıtım ve pazarlama faaliyetlerini gerçekleştirdiğini, müvekkilinin sözleşme uyarınca edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini, davalının sözleşme gereğince dekorasyon giderlerini talep edemeyeceğini, sözleşmeye göre davacının iddia ettiği hususlarda bir taahhüdünün bulunmadığını belirterek sözleşmenin haksız olarak feshedildiğinin tespiti ile davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespitine, dekorasyon bedeli yönünden davanın kabulü ile 20.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına, alacak davasının kabulü ile 16.986,88 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının ticari faaliyetten dolayı uğramış olduğu zararın tahsili için açmış olduğu davasının reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosya kapsamına toplanan delillere mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir. 2-) Davalı vekilinin davaya konu dekorasyon bedeli hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasında 15.08.2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile alışveriş merkezi içerisinde bulunan R344-R345 nolu bağımsız bölümler aylık 9603 Euro asgari kira bedeli ile giyim, aksesuar ve ayakkabı ürünleri satışında kullanılmak üzere davacı kiracıya kiralanmıştır.

Davacı kiracı tarafından 14.06.2012 tarihinde gönderilen ihtarname ile alışveriş merkezindeki eksiklik ve sözleşmeye aykırılıkların 15.07.2012 tarihine kadar giderilmesi aksi halde sözleşmenin 01.08.2012 tarihi itibarıyla haklı nedenle feshedileceği, mecurun tahliye edilerek anahtarlarının teslim edileceğinin bildirildiği, kiralananın anahtarlarının ise Beşiktaş ....

Noterliğinin 06.08.2012 tarihli düzenleme şeklinde tespit tutanağı ile kiraya veren vekiline teslim edildiği anlaşılmıştır. Yargılama sırasında mahallinde 11.04.2013 tarihinde yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda kiralananın bulunduğu alışveriş merkezinin tümden kapalı olduğu hiçbir mağazanın faaliyette bulunmadığı, hiçbir hizmet verilmediği belirlenmiştir.

Dava dilekçesinde kiralananla ilgili olarak 425.667,00 TL masraf yapıldığı, bu miktardan amortisman bedeli düşüldükten sonra 356.542,00 TL alacağın bulunduğu belirtilerek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik 20.000,00 TL sinin davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiş ise de bahsedilen dekorasyon masrafının ne şekilde ve hangi konularda yapıldığı, hangi masraf kalemlerine ilişkin olduğu açıklanmamıştır.

Yargılama sırasında mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında da hangi dekorasyon masraflarının yapıldığına ilişkin somut bir açıklama bulunmamaktadır.

Bilirkişi raporunda davacının ticari defterleri incelenerek davacının sabit kıymet özel maliyet açıklamasıyla ticari defter kayıtlarındaki miktarlar toplanarak tespit edilen 424.816,55 TL den birikmiş amortisman açıklamasıyla 97.947,53 TL nin mahsubu sonucunda 326.869,02 TL dekorasyon bedelinin tespit edildiği görülmektedir.

Bilirkişi raporunda hesaplanan bu miktara dahil olan hususların, sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu imalatlar olup olmadığı veya kullanılmakla tüketilen türden olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu sebeple bilirkişi raporu denetime elverişsiz olup hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir.

O halde mahkemece davacı tarafından talep edilen dekorasyon bedellerinin hangi masraf veya malzeme kalemlerine ilişkin olduğu, bunların sökülerek götürülüp götürülemeyeceği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.