Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/2330 K.2015/3768

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, müvekillerinin miras bırakanı K...A... ile M..

A.. üzerine tapuda kayıtlı olan dükkanları davalı tarafa 01.11.2005 tarihinde kiraya verdiklerini, o tarihten itibaren davalı tarafça aylık 3.650,00 TL kira ödendiğini, rica etmelerine rağmen kira parasının artırılmadığını, taşınmazın da tahliye edilmediğini, çevredeki emsal taşınmazlara göre eşdeğer dükkanların kira bedellerinin 10.000,00 TL olduğunu, müvekkillerinin gelir kaybına uğradıklarını belirterek kira bedelinin dava tarihinden itibaren 3.650,00 TL'den 10.000,00 TL ye yükseltilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili davacılar ile müvekkili arasında herhangi bir kira sözleşmesi düzenlenmediğini, davacılar ile dava dışı M... Elektrik Kuy. Mob. İnş. Taah. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğunu, davanın husumet nedeni ile reddi gerektiğini, davacılardan M..

A.. ile murislerinin ölümünden sonra müvekkili şirket ile 2011-2012 kira dönemi için sözlü bir kira akdi yapıldığını 2012 - 2013 ve devamı yıllar için ise M...Elektrik ile sözlü kira akdi yapıldığını, banka kayıtları ve yapılan ödemelerden bu hususun anlaşılacağını, davanın süresinde açılmadığını, sözleşme tarihinin 01.05.2005 tarihi olmadığını, müvekkiline herhangi bir ihtarname ya da dava dilekçesi tebliğ edilmediğini, emsal taşınmaz kiralarının 10.000,00 TL olduğu iddiasının gerçekle bağdaşmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece bilirkişiler tarafından tespit edilen 5.948,29 TL kira bedelinin hukuka ve hakkaniyete uygun olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 01.10.2013 tarihinden başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin 2.298,29 TL arttılırak dava konusu taşınmazın aylık kirasının 5.948,29 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin 5 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Beş yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.10.2005 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli olup bu sözleşmede kiralanan işyerinin aylık kira bedeli 3.000,00 TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu son yıl ödenmesi gereken asgari kiranın endeks yolu ile tespiti sonucu aylık kiranın 5.948,29-TL olacağını, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde ise aylık 9.010,00 TL kira bedeli getireceğini belirtmişlerdir.

Taraflarca inkar edilmeyen yazılı kira sözleşmesi 01.10.2005 başlangıç tarihli olup, üç yıl sürelidir.Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, yeni dönem kira parasının TBK’nun 344. Maddesi gereğince hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir.

Bu durumda mahkemece davacının kararı temyiz etmediği de göz önüne alınarak ve kira bedelinin bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı da gözetilerek kira bedelinin 5.948,29 TL'yi geçmemek üzere hak ve nesafete uygun şekilde tespit edilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.