Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/3691 K.2015/6879

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit-tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av... ile davalılar vekili Av.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava kira alacağı tahsili amacı ile başlatılan icra takipleri ve kira bedeli karşılığında verilen senetlerden dolayı borçlu olmadığının tespitine, depozito ve kiralananın devir bedelinin tahsiline maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece menfi tespit, devir bedelinin, maddi ve manevi tazminat isteminin reddine, depozito bedeline ilişkin isteminin kabulüne karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacının mahrum kalınan kara yönelik temyiz itirazına gelince; Davacı dava dilekçesinde özetle davalıdan kuruyemiş dükkanı işletmek amacı ile kiralamış olduğu dükkanı ... Belediyesi tarafından taşınmazın imar planında garaj olduğu bu nedenle imara aykırı kiralanana ruhsat verilemeyeceğinden faaliyetten men edildiğini ve kiralanan taşınmazda hiçbir faaliyette bulunamadığını, aldığı malları satamadığını ve kiralananın zabıta marifeti ile mühürlendiğini bu nedenle sözleşmeyi feshettiğini belirterek mahrum kaldığı karın tahsilini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının defterleri üzerinde yapılan inceleme üzerine kar edemeyeceği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiştir.

Kiralanan şeyin ayıpları kiralayanın (davalının) tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkânsız kılacak yahut da bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten olmalıdır. Kiracı (davacı) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir. Kiracının iki seçimlik hakkı vardır.

Ya akdi fesih eder ve akdin feshi nedeniyle maruz kaldığı zararının tazminini ister, ya da ücretten uygun bir miktar indirilmesini ister. (BK. md. 249/2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesinde de kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.02.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı 08.02.2012 tarihinde çalışma ruhsatı almasına rağmen kiralanan imar planına göre garaj olduğundan ... Belediyesi tarafından 16.07.2012 tarihinde faaliyetten men edilmiş, 06/08/2012 tarihinde ise zabıta marifeti ile dükkan mühürlenmiştir.

Sözleşme davacı tarafından gönderilen 04.09.2012 tarihli ihtarname ile feshedilmiştir. Taraflar arasındaki birinci uyuşmazlık kar kaybına ilişkindir. Davalı kiraya verenler kiralananı davacıya TBK.nun 301. (818 Sayılı Borçlar Kanununun 249.) maddesinde düzenlenen kiralanan kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmemişlerdir.

Bu durumda kiracı kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalılardan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.

Çözümlenmesi gereken ikinci uyuşmazlık ise makul süre içinde hükmedilmesi gereken kar mahrumiyetinin nasıl hesaplanacağına ilişkindir. Mahkemece davacının defterleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesinde dükkanın kar etmediği tespit edilmiş mahkemece de bu nedenle davanın reddine karar verilmiştir. Burada kardan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır.

Bu zarar dükkandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin fesh edildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer kuruyemiş dükkanlarının muhtemel cirosu, kar oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık karı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmelidir.

Bu hususlar gözardı edilerek istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.