Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/4486 K.2016/1556

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağı ve elektrik tüketim bedelinin tahsili için yapılan icra takibine yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar vermiş, hüküm davalı ve davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davacıya ait taşınmazın taraflar arasında düzenlenen 01/06/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını, davalı tarafından 14.8.2013 ve 19/08/2013 tarihli ihtarnameler ile kira sözleşmesinin haksız olarak feshedildiğini, kira sözleşmesinden kaynaklanan alacaklarının tahsili için başlatılan icra takibine davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, kiralanan taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığının sözleşme yapıldıktan sonra ilgili mercilerde yürütülen işlemler sırasında müvekkili şirket tarafından öğrenildiğini, bunun üzerine davacı şirkete ihtarname keşide edilerek iskan ruhsatının 15 iş günü içinde alınmasını talep ettiklerini, verilen süre içinde iskan ruhsatının alınmaması nedeniyle 14/08/2013 tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme iradesinin bildirildiği,

TBK'nın 304/1 ve 117 vd. maddeleri gereğince müvekkilinin sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu ve bu hakkını mevzuata uygun kullandığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazın hiç kullanmadığını, sözleşmenin sona ermesinden sonraki kira bedellerinden sorumlu tutulamayacağı gibi haklı nedenle sözleşmeden dönen müvekkilinden sözleşme döneminde işleyen kira bedellerinin alınmasının dahi hukuka aykırı olduğunu, müvekkili tarafından taşınmaz hiç kullanılmadığından elektrik faturalarından da sorumlu olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davacının kira alacağına yönelik talebinin yerinde olmadığı, davalının 15/08/2013 tarihine kadar olan elektrik tüketim bedelinden sorumlu olduğu gerekçesiyle itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekili ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Kira sözleşmesinin tam iki taraflı sözleşmelerden olduğunda kuşku yoktur. Sözleşmeden dönme yetkisi sürekli bir sözleşme ilişkisi niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde ifa sürecine geçilene dek söz konusu olabilir. Buna karşılık ifa sürecinde ortaya çıkan bozuklukta kiracı artık sözleşmeden dönmek yerine ancak sözleşmeyi ileriye dönük feshedebilir.

Kiralananın teslim alınmasından ve kullanılmaya başlanmasından sonra ortaya çıkan bozukluklardan ötürü fesih, dönmenin tersine geriye değil, ileriye etkili olur. Bu durum 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanununun 126.maddesinde özel olarak düzenlenmiştir.

Anılan madde hükmüne göre ifasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde borçlunun temerrüdü halinde alacaklının sözleşmeyi feshederek sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararların giderilmesini isteyebileceği belirtilmiştir.

Taraflar, arasında 01/06/2013 başlangıç tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kiralanan taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığı, davalı kiracı tarafından keşide edilen 17/07/2013 tarihli ihtarname ile iskan işlemlerinin on beş iş günü içerisinde tamamlanması, aksi halde kira sözleşmesinin geçmişe dönük olarak feshedileceğinin kiraya verene bildirildiğini, 14/08/2013 tarihli ihtarname ile de iskan ruhsatının ibraz edilmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshedildiği ve fesih ihtarnamesinin kiraya verene 15/08/2013 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır.

Davalı kiraya veren tarafından 15/11/2013 tarihinde başlatılan icra takibi ile 2013 yılı Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım ayları kira bedelleri toplamı 400.000 TL ile elektrik tüketim bedeli 5.541,10 TL'nin kiracıdan tahsili talep edilmiştir.

Kiracılık ilişkisi kira sözleşmesinin imzalanması ile doğar ve hüküm doğurur. Sözleşmenin kurulması ile kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda bu tarih itibariyle kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğar.

Kiralanan taşınmazın iskan ruhsatının bulunmaması nedeniyle, kiracı tarafından, ayıbın giderilmesi için kiraya verene süre verildiği, verilen süre içerisinde ayıbın giderilmediği anlaşıldığından, Mahkemenin kabulünde olduğu gibi kiracı, kira sözleşmesini feshetmekte haklıdır. Ancak kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının kira borcundan kurtulması için yeterli değildir.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Davalı kiracı tarafından kiralananın, davacı kiraya verene teslim edildiğine ilişkin delil sunulmamıştır. Bu durumda, Mahkemece kiralananın davacıya hangi tarihte teslim edildiği üzerinde durularak, sonucuna göre davacının kira alacağı hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Davacı tarafından, takibe konu edilen elektrik tüketim bedelinin ödendiğine ilişkin herhangi bir belge ibraz edememiştir. Kiracının ödemesi gereken elektrik borcunu kiralya veren ancak kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Bu durumda mahkemece davacının, elektrik tüketim bedeli için ödeme yapıp yapmadığı belirlenerek, ödeme yaptıysa ödenen miktar kadar davalıya rücu edebileceği hususu üzerinde durularak bir karar verilmesi gerekir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.