Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/4673 K.2016/413

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti, istirdat ve tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, ödenen kira bedelinin iadesi, kira bedelinden indirim ve tazminat istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davalının kira bedelinin indirilmesine ilişkin temyiz itirazına gelince.

Davacı vekili dava dilekçesi ile davaya konu termal otel ve villa tipi apart evin davalı tarafın yapmış olduğu ihale neticesinde 10 yıllığına kiralandığını, kira bedelinin ilk yıla ait olan kısmının peşin olarak ödendiğini diğer yıllardaki kira bedellerinin ise 3 taksit halinde ödeneceğinin kararlaştırdığını, taşınmazların teslim alınmasından sonra sözleşme hükümleri çerçevesinde dava konusu tesisin amacına uygun olarak kullanılabilmesi için 1.640,000,00 TL iyileştirme ve restorasyon harcaması yapıldığını, kiraya konu taşınmazın ihale şartnamesi ile kira sözleşmesi ile belirtilen vasıfların çok altında kaldığını,

yapılan tadilat masraflarının ise ön görülebilecek miktarın çok üstünde olduğunu, kiraya konu taşınmazın işletme izin belgesinin bulunduğu varsayımı ve kira sonrası yeni işletme ruhsatının hemen alınabileceği güvencesi ile kira bedelinin gerçek değerinin çok üzerinde belirlendiğini, işletmecinin el değiştirmesi nedeni ile yeni işletme ruhsatının alınması aşamasında idarenin sözleşme gereği edimlerini yerine getirememesinden dolayı işletme ruhsatının alınamadığını, bu nedenle termal su ve kür odalarının mühürlendiğini ve bu mühürleme nedeni ile ciddi bir müşteri kayıplarının olduğunu,

davalı tarafın söz konusu taşınmazı termal otel olarak kiraya verdiği ve sözleşme ile de söz konusu tesisin bu amacın dışında kullanılamayacağının hüküm altına alındığını, yapılan sözleşme gereğince kiralananın sözleşmeye uygun bir şekilde kullanılması için termal suyun sağlanmasının şart olduğunu ve bunun davalı kiraya verenin yükümlülüğünde bulunduğunu belirterek kira bedellerinden şimdilik 10.000,00TL indirim yapılmasını talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde bulundurmaya mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. (TBK. m. 301).

Çünkü buradaki ifa; borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından alacaklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, karalaştırılan nicelik ve niteliklere uygun olarak yerine getirilmelidir.

Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK'un 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.'un 308. maddesinde de kiralananın ayıplı olmasından doğan zararının giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 29/11/2011 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 22.2. maddesine göre kiralananın termal turizm ve termal sağlık tesisi olarak kiralandığı ve başka bir amaçla kullanılamayacağı, 20.6. maddesinde ise özel idare tarafından yapılacak termal su ihalesine kiraya veren belediyenin katılacağı kararlaştırılmıştır.

Kiralananın sözleşmede özgülenen amaç doğrultusunda kullanılabilmesi termal suyun varlığına bağlıdır. Termal suyun kullanım hakkı yasa ile İl Özel İdaresine verilmiştir. Sözleşme ile termal suyun ihaleye girilerek temin edilmesi sorumluluğu da davalı ... yönetimine verilmiştir.

Termal Su Belediye tarafından ihaleye girilerek temin edilemediğinden dolayı kiralanan için işletme ruhsatı alınamamış, termal suyun çıkışı mühürlenerek kapatılmış ve termal havuzları, banyolar ve tedavi merkezleri idare tarafından mühürlenmiştir. Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediğinin kabulü gerekir.

Davacı işletme ruhsatını ancak dava açıldıktan sonra 02/05/2013 tarihinde alabilmiştir. Davacı kiracı yukarıda bahsi geçen seçimlik haklarından kira bedelinden indirim istemiştir. Bu durumda mahkemece kiralanan ayıplı bir şekilde teslim edildiğine göre TBK.'un 307. maddesine göre değerlendirme yapılarak kira bedelinden ayıpla orantılı bir şekilde indirime gidilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.