Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/6840 K.2016/3703

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye ve eski hale getirme istemlerine ilişkindir. Mahkemece taşınmaz dava sırasında tahliye edildiğinden tahliye hususunda karar verilmesine yer olmadığına, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 5.000 TL eski hale getirme bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin .... Sok.

No: ....'de bulunan apartmanın A,B,C nolu bağımsız bölümlerinin maliki olduğunu, bu bağımsız bölümlerde önceki kiracısı olan .....adlı şirketin tahliyesi ile 30.09.2009 tarihinde anahtarı teslim aldığını, sonrasında davalı ile aralarında 05.10.2009 tarihli 3 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, davalının taşınmazda birden fazla ticari isim altında farklı işletmeler çalıştırdığını ve taşınmazda sonradan fark edilen tadilatlar yaptığını, 28.12.2012 tarihinde .....Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/184 D.iş sayılı dosyasında projeye aykırılıkların tespit edildiğini,

davalının taşınmazı kullanırken davacıdan izin almaksızın mimari projeye aykırı tadilatlar yaptığını, davalı-kiracıya 26.02.2013 tarihli ihtarname gönderilerek projeye uygun hale getirilmesinin ihtar edildiğini, ihtarların cevapsız bırakıldığını belirtilerek, akde aykırılık nedeniyle kirlananın tahliyesi ve fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak, 5.000 TL maddi tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı vekili kiralananı eski kiracının bıraktığı haliyle kiraladıklarını, akde aykırı tadilatları müvekkilinin yapmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece taşınmaz dava sırasında tahliye edildiğinden tahliye hususunda karar verilmesine yer olmadığına, akde aykırı tadilatlardan davalının sorumlu olduğu gerekçesiyle fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 5.000 TL eski hale getirme bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Olayımıza gelince. Davacı, davalı kiracının tasdikli mimari projeye ve imara aykırı olarak 3 bağımsız bölümden oluşan kiralananın ara duvarları yıkılarak birleştirildiği, ilave duvar ve yapılar yapıldığı gerekçesiyle tahliye isteminde bulunmuş, davalı kiracı ise kiralanan yeri kiralama anındaki şekli ile, kendisine nasıl teslim edildi ise o şekilde kullandığını, kendisinin hiçbir eklenti ve imalat yapmadığını savunmuştur.

Bu durumda dava konusu kiralananın kiralama anında ne durumda olduğunun, akde aykırılık olarak ileri sürülen tadilat ve değişikliklerin kiracıya teslim anında var olup olmadığının tespiti önem kazanmaktadır.

Taraflar arasında uyuşmalık konusu olmayan 05.10.2009 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinde kiralananın içkili eğlence yeri olarak kiralandığı, sözleşmenin 8. maddesinde kiracının yazılı izin almadan tadilat yapamayacağı, yapmış olduğu faydalı yapıları taşınmaza zarar vermeden götürebileceği, sökülüp götürülemeyenler için kiracının tazminat talep edemeyeceği ve kiraya verenin kiralananı ilk haliyle teslimini talep etme hakkının saklı olduğu düzenlenmiştir.

Akde aykırı tadilatların yapıldığını ispat yükü davacı kiraya verene aittir. Davacı delilllerinde tapu kaydı, sözleşmeler, önceki kiracıya ait teslim tutanağı, ihtarnameler, tespit raporu ve tanık deliline dayanmış, davalı taraf önceki kiracı ve kendisine ait işyeri ruhsatları, yapı kullanım izni, devir, sözleşme ve tanık deliline dayanmıştır.

Mahkemece 14.05.2014 tarihli ara kararı ile davacının bildirdiği 7 tanıktan ..., ..... ve ...'ın dinlenmesine, diğer tanıkların sözleşme ve tadilatlarla ilgisi olmadığından dinlenme talebinin redddine karar verilmiş, davacı tanıklarından ... dinlenmiş, diğer ikisi yönünden davacı vekili 10.09.2014 tarihli celsede dinlenmesinden vazgeçmiştir.

Davalı 2 tanık bildirmiş, davalı tanıklarından ......na ve ...' e tebligat yapılamamış, tanık ... yönünden Mahkemece 10.09.2014 tarihli celsede dinlenmesi mahkeme takdirine bırakılması nedeniyle tanığın dinlenmesinden vazgeçilmesine karar verilmiş, diğer tanık yönünden bir karar verilmemiştir.

Bu nedenle mahkemece taşınmazın ilk kiralama ve kiracıya teslim sırasındaki durumunun, akde aykırılık teşkil ettiği iddia edilen imalat ve tadilatların var olup olmadığı, davacı tanığı olan iç mimar ... duruşmada davalı kiracı adına tadilatlar yaptığını belirtmekle taşınmazda yapılan tadilatlar yönünden tadilat projesi olup olmadığının araştırılması, tarafların tüm delilleri toplanarak tespit edilip hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.