Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/7835 K.2015/10645

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, dönem başı belirtilmeden yıllık brüt kira bedelinin 73.200 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının son dönemde yıllık 61.226 TL üzerinden kira bedeli ödediğini, 07.03.2014 tarihinden itibaren yıllık 67.348 TL üzerinden ödemeye başladığını, kira parasının 07.03.2014 'den itibaren yıllık 90.000 TL'ye yükseltilmesi istemiştir. Davalı vekili, tespit istenen dönemde yıllık 67.348 TL ödenmeye başlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak yıllık kiranın brüt 73.200 TL olarak tespitine tespitine karar verilmiştir.

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 344 maddesinde "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir.

Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır.

Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Taraflar arasında imzalanan 07.03.2010 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile yıllık kira bedeli net 46.000 TL belirlenmiştir. Davacı dava dilekçesinde yıllık kira bedelinin brüt 90.000 TL olarak tespitini istemiştir. Dava konusu dönem olan 07.03.2014 tarihinden itibaren yıllık 67.348 TL net kira parası ödendiği tarafların kabulündedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ise yıllık brüt 78.000 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti endeks yoluyla kira bedelini ise hesap etmemiştir. Sözleşmede kira bedeli net olarak belirlendiğine göre Mahkemece bu durumda bir önceki dönem ödenen kira parasından ve tespite konu dönemde davalının ödemeye başladığı bedelden daha düşük kira parasına hükmedildiği anlaşılmaktadır.

Kira parasının bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.