Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2016/796 K.2016/1848

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiracı tarafından yapılan imalat bedellerinin tahsili ve kazanç kaybı istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazın 01/08/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı .... tarafından müvekkili ....'ne 10 yıl süreli olarak kiralandığını, müvekkili şirketin, kira sözleşmesine bağlı olarak mecuru kiralama amacına uygun hale getirmek amacıyla mecurda bir takım faydalı masraflar yapıldığını, müvekkili şirketin ticari faaliyetini başlatabilmek için ilgili kurumlara başvuru yapıldığını, mecurun iskan yapı kullanım izni olmadığından iskan alınana kadar ki dönemde faaliyetini başlatabilmesi için sadece geçici ruhsat almasının mümkün olduğunu,

müvekkili şirketin iskan yapı kullanım izni alması için ...'ne sözle ve yazılı olarak ihtar edildiğini, yapılan ihtarlara rağmen gerekli başvuruların yapılmadığını, mecurun ... tarafından ...'e devredildiğini öğrendiğini, müvekkili şirket ile ... arasında imzalanan protokol ile tarafların 01/08/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin aynı şartlar ile devamı hususunda mutabık kalındığını, müvekkili şirketin iskan yapı kullanım izni alınması konusunda davalı ...'e ihtar çekildiğini ancak olumlu bir netice alınamadığını, müvekkili firmanın 10 yıl süreli olarak kiraladığı mecuru,

davalının kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle amacına uygun olarak kullanamadığını ve sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldığını, müvekkilinin kira sözleşmesine istinaden mecuru kullanma amacına uygun hale getirmek için inşaat işleri açısından 23.562,46 TL ile işlerde kullanılan malzemeler için 3.894,00 TL masraf yaptığını belirterek tadilat ve işlemlerin bedeli olan 27.456,46 TL nin fatura tarihinden itibaren işleyecek aylık %2,5 faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, kar kaybı olarak şimdilik 500,00 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ; ruhsat alınamadığını öğrenince derhal harekete geçildiğini, davacının kira indirimi istediğini, bunu kabul etmeyince taşınmazı tahliye ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının yaptığı masrafların taşınmazın market olarak kullanılması amacıyla yapıldığı, davacının basiretli tacir gibi hareket etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin kazanç kaybına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir. 2- Davacı vekilinin taşınmaza yapılan imalat bedellerinin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davacı ile eski malik ... arasında imzalanan 01.08.2009 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar 6. maddesinde; "kiracı kuracağı tesis için her türlü tadilat ve değişiklik yapma hakkına sahiptir. Kiracı sözleşmenin sona ermesi halinde mecura zarar vermeden geri alacaktır.

Sökülüp alınamayanlar için herhangi bir hak talep edemez." 11. maddesinde; "kiracıdan kaynaklanmayan (zorlayıcı neden, gayrımenkulun aynına dair veya kiraya veren ile kamu kurumu arasındaki münasebetten kaynaklanan vs) nedenlerle kiracı kiralananda yaptığı işe başlayamaz, veya başlayan iş durursa, yapılmaz hale gelirse kiracı feshetmek ve kira ödemeyerek işin başlamasını beklemek hakkına sahiptir. Fesih halinde ödenen kira iade edilecek.

Mecura yapılan tüm masrafları aylık %2.5 faziyle iade alacak. " şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Davacı ile davalı arasında 05.08.2010 tarihli protokol yapılmış ve kira sözleşmesinin aynı şartlarda taraflar arasında devamına karar verilmiştir. Davaya konu taşınmazın 31.03.2012 tarihli protokol ile tahliye edildiği anlaşılmıştır.

Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir.

Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle davacı kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında bedelin tazmini talep edilebilir.

Mahkemece mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak, sözleşmenin özel şartlar 11. maddesi uyarınca taşınır nitelikte imalatların tespit edilerek, kullanılan süreyle orantılı olarak davacının taşınmaza yaptığı faydalı masrafları talep edebileceği dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.