Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/2699 K.2022/773

Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar yasal süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde özetle; sahibi olduğu arsa üzerinde davalı yüklenici ile bina yapmak üzere anlaştıklarını, arsanın davalıya devri karşılığında 60.000,00 TL nakit ve 2 adet dairenin anahtar teslim tapusunun verilmesini kararlaştırdıklarını, kendisinin arkadaşı üzerine geçirdiği arsayı, arkadaşı ...’un kendi adına davalının üzerine geçirdiğini, ancak yüklenicinin arsayı başkasına satarak el değiştirmesine sebebiyet verdiğini belirterek kendisine verilmesi kararlaştırılan 2 adet bağımsız bölümün rayiç bedelinin hesaplanarak bedelinin verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece taraflar arasında düzenlenen adi yazılı satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı, tapu devrini içeren sözleşmelerin resmi şekilde yapılmamaları durumunda geçerli olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararının davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3.Hukuk Dairesi tarafından da taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olduğu ve geçersiz olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b,1. maddesine göre esastan reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bedel olarak arsa payı devri ve satış vaadini de içerdiğinden, karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, hem arsa payının bir kısmının tapusunu yükleniciye devretmek borcu altına girmekte hem de taşınmazın kullanım şeklini değiştirmektedir.

Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu'nun 706/I, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur.

Noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken sözleşme, noterde yapılmakla birlikte kanunun aradığı şekle uygun olmaksızın onaylama şeklinde yapılmışsa bu sözleşme de geçerli olmayacaktır.

Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devrinin yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde artık şekil eksikliğini ileri sürmek Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 10.06.2003 gün 2003/875 Esas, 2003/3092 Karar, 12.05.2009 gün 2008/2733 Esas, 2009/2766 Karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 gün 2012/13-592 Esas, 2013/65 Karar sayılı ilamları).

Somut olayda; taraflar arasındaki sözleşmede .... mevkii ... Mahallesi 3788 ada 19 parsele karşılık 60.000TL ile bu parsel üzerine yapılacak olan inşaattan ... zemin üstünden 1 nolu ve 2 nolu dairelerin tapularını inşaat bitiminde verilecektir.” şeklinde anlaşma yapıldığı ve adi yazılı olduğu anlaşılmaktadır.

Üzerinde bina yapımı için anlaşılan taşınmazın davacı tarafından dava dışı ...’a 14/08/2012 tarihinde satıldığı, ...’un da taşınmazı 02/12/2013 tarihinde davalıya sattığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Mahkemece ...’un beyanı alınmış, ... taşınmazı davacı adına davalıya geçirdiğini beyan etmiş, bu beyan karşısında artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilecektir.

Her ne kadar sözleşme adi yazılı olarak yapılmış ve geçersiz ise de; taşınmazın tapuda ... tarafından davacı adına davalı tarafa devredildiği ve davacının sözleşme gereği üzerine düşen edimi yerine getirdiği anlaşıldığından adi yazılı sözleşmenin geçerli hale geldiğinin kabulü gerekecektir.

Taşınmaz davalı yüklenici tarafından dava dışı 3. kişilere satılarak el değiştirdiğinden artık taraflar arasındaki sözleşmenin ifa kabiliyeti kalmamış olacağından, davacının müspet zararının talebi değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin geçersizliği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.