Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/2734 K.2021/2325

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl ve birleşen dava yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptâl ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, asıl ve birleşen davada davalılardan arsa sahibi ... ile diğer davalı yapı müteahhidi ... arasında Beyoğlu .... Noterliğinin 06/05/2011 tarih ve 10994 yevmiye no.lu "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"imzalandığını, davalı yapı müteahhidi ile arasında 17/07/2011 tarihinde davaya konu dairenin satımı konusunda adi yazılı şekilde satış sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede belirtilen 70.000,00 TL'yi nakden ödediğini, bakiye sözleşme bedeli olan 65.000,00 TL'yi de dairenin teslim tarihi olan 28/02/2014 tarihinde ödeyeceğini taahhüt ettiğini, bakiye bedeli ödemek kaydıyla 4 no.lu dairenin adına kayıt ve tescilini istemiştir.

Davalı arsa maliki ... cevabında, davacı ile diğer davalı müteahhit arasındaki sözleşmeden haberdar olmadıklarını, dava konusu 4 no.lu dairenin davalı müteahidin muvafakat talebi ile dava dışı ...'a 18.06.2014 tarihinde tapu devrini satış sureti ile yapıldığını ifade ederek davanın reddini savunmuştur.

Birleşen İstanbul Anadolu 7. Tüketici Mahkemesi 2017/827 esas sayılı dosyasında davalı ... cevabında, derdestlik itirazları olduğunu, davalı müvekkilinin husumet sıfatının olmadığını, bedelini ödeyerek satın almış olduğundan davanın müvekkiline yöneltilmesinin mümkün olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin, halen tapuda malik olan kişi veya kişilere yöneltilmesinin zorunlu olduğu, tapu kaydına güven ilkesi gereğince taşınmazı devralan 3. kişinin bu kazanımının korunacağı, ancak karinenin aksinin davacı tarafından kanıtlanması gerektiği, somut olayda bu yönde bir delil bulunmadığı gibi husumetin de tapu maliki olmayan davalılara yöneltilmiş olduğu, tapu iptaline ilişkin olan husumetin davalılara yöneltilmesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yüklenicinin arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkı alacağın devri (temliki) suretiyle veya satış vaadi sözleşmesi yaparak üçüncü kişiye devir (temlik) etmesine rağmen, diğer bir kişiye de tapuda satış yoluyla devretmesi olanaklıdır. Çünkü satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satılmasını engelleyen yasal bir düzenleme yoktur.

Satış vaadi sözleşmesi veya yüklenicinin temliki işlemi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, aynî hak ile şahsî hakkın yarışması halinde aynî hakka üstünlük tanır.

Ne var ki, alacağı devralan veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin kötüniyeti olduğunu her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin aynî hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü Türk Medeni Kanununnun 1024. maddesi uyarınca, bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur.

Bir dava açıldıktan sonra davalının dava konusunu bir başkasına devretmesi halinde, artık müddeabih üzerinde devredenin taraf sıfatı kalmaz. Bu halde, davaya kime karşı ve nasıl devam edileceği HMK’nın madde 125’de düzenlenmiştir. Bu durumda mahkemenin diğer tarafa, HMK’nın 125. maddesindeki hangi seçeneği tercih ettiğini sorması, alınacak cevaba göre işlem yapması gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; dava devam ederken dava konusu taşınmazın birleşen dava davalısı, bağımsız bölüm maliki tarafından üçüncü kişiye devredilmesi nedeniyle HMK’nın 125 maddesi gereğince, davanın yeni malike karşı tapu iptal ve tescil veya mevcut davalıya karşı tazminat davası olarak devam etme yönünde seçim hakkı bulunmaktadır. Mahkemece bu durumun davacıya hatırlatılarak seçim hakkının kullanılması hususunda imkan tanınarak davaya devam edilmesi gerekirken, bu husus gözden kaçırılarak karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.