Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/4173 K.2022/4088

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm asıl davada davalı ... vekilince duruşmalı, asıl davada davalı... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davalı ... vekili Avukat ...ile asıl ve birleşen davada davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile yüklenici olan davalı ... arasında 06.12.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile inşa edilecek binanın 3 ve 4. katlarının müvekkile verilmesinin kararlaştırıldığını, teslim süresi geçmesine rağmen bu katların inşaatının henüz bitmediğini, müvekkilinin bilgisi dışında 3. katın davalı... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd.

Şti.'ne, 4. katın ise davalı ...'a satıldıklarını, zemin kat 1 no'lu bağımsız bölümün de davalılardan ...'e satıldığını, beyaz eşya ticareti ile uğraşan davalı şirketin dükkan vasfında olmayan ve yarım haldeki inşaatı almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalılardan ... ile yüklenici davalı ... arasında soyadı benzerliğinin dikkat çektiğini, davalı yüklenicinin mal kaçırma gayesi içinde olduğunu ileri sürerek, muvazaalı satış işlemleri ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptallerine karar verilmesini, birleşen davada ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı ... vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemesi sebebiyle geçersiz olduğunu, muvazaa iddiasının gerçek dışı olduğunu, müvekkili tarafından davalı yüklenici aleyhine icra takibi başlatıldığını, ihtara rağmen inşaatın bitirilmediğini, taşınmazın kaba inşaat halinde iken harici satım sözleşmesi ile davalı yükleniciden satın alındığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Asıl davada davalı... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılmamasından ötürü geçersiz olduğunu, müvekkilinin yatırım amaçlı taşımazı satın aldığını, müvekkili şirketin yüklenici davalı ile ortak hareket etmesini gerektirecek hukuki veya fiili bir nedenin bulunmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Asıl davada davalı ..., davanın reddini savunmuştur.

Asıl ve birleşen davada davalı ... davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece davalı yüklenicinin devretmeyi taahhüt ettiği bağımsız bölümleri 3. kişilere devretmiş olduğundan sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği, sözleşmenin ifası imkansız hale geldiğinden davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili feshi ile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre devrettiği taşınmazın iade edilmesi gerektiği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, asıl davada davalılar... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. ve ... vekilleri temyiz etmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre asıl davada davalı... Beyaz Eşya Tarım Ürünleri Pazarlama Tic. San. Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Asıl davada davalı ... vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih istemine ilişkindir.

TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir.

Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 124. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir.

Bunun anlamı, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır.

Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir.

Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalat gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir.

Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bağımsız bölüm ya da bedel alması anlamına gelmektedir. Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.

Somut olayda, asıl ve birleşen davada davacı arsa sahibi ile asıl ve birleşen davada davalı yüklenici arasında 06.12.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede, 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye, 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerin davacı arsa sahibine verilmesinin, iskan ruhsatının alınmasının yüklenicinin sorumluluğunda olduğunun kararlaştırıldığı, inşaat ruhsatının 31.12.2010 tarihinde alındığı, kat mülkiyetinin 19.03.2014 tarihinde tesis edildiği, bilirkişi raporunda da 28.11.2013 keşif tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma oranının % 95 olarak belirtildiği görülmüştür.

Bu durumda, asıl davada davalıların yüklenicinin vekili olarak inşaata devam ettikleri, bilirkişi raporunda ileriye etkili feshin koşulu olan inşaatın tamamlanma oranının % 95 oranında olduğunun belirtilmesi ve inşaatta kat mülkiyetinin tesis edilmesi dikkate alındığında, sözleşmenin tasfiyesinin ileriye etkili feshi koşullarına göre gerçekleştirilmesi gerektiği göz önünde bulundurularak,

yapılacak keşif sonucunda ifanın eksiksiz tamamlanıp tamamlanmadığı belirlenip tamamlanmamış ise eksik imalat bedeli hesaplanarak yüklenici veya halefi olan davalı ...’ya bu bedelin depo edilmesi imkanı tanınarak uygun sonuç dairesine göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.