Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/434 K.2022/50

: Sivas 1.Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı ... Mirasçıları ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmeden dönüldüğünün tespiti ile tapu iptali ve tescil, alacak istemine ilişkin olup yerel mahkemece, davanın reddine dair verilen hüküm davacı vekilince istinaf edilmiş, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararını kaldırarak davanın alacak istemi bakımından kabulüne, sözleşmeden dönüldüğünün tespiti ve tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar vermiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, müvekkili ile davalı yüklenici arasında Sivas 2. Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra müvekkilinin 01.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme ile yüklenicinin yapacağı 4 adet bağımsız bölümü satın almak için 600.000,00 TL bedel karşılığı yüklenici ile anlaştıklarını, müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu arsayı yükleniciye devrettiğini, müvekkilinin adi yazılı sözleşme gereği 26.09.2018 tarihine kadar 250.000,00 TL ödediğini,

inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren 12 ay olduğunu ve yapı ruhsatının 29.09.2017 tarihli olmasına karşın inşaatın halen bitirilmediğini, bu aşamadan sonra yüklenicinin ediminin yerine getirilmesinin beklenemeyeceğini,bu nedenle müvekkilinin taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden döndüğünün kabulünün gerektiğini, müvekkilinin yükleniciye devrettiği 581 ada 389 nolu parselin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini,

taraflar arasındaki bağımsız bölüm satışına ilişkin 01.10.2017 tarihli sözleşmenin adi yazılı olarak yapılması nedeni ile geçersiz olduğunu ve müvekkilince ödenen 250.000,00 TL’nin davalıdan tahsilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Davalı vekili, taraflar arasında Sivas 2. Noterliğinin 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir sözleşme imzalandığını ve bu sözleşmenin 4. maddesinde ‘’ Noter sözleşmesindeki dört daire ...’e 600.000TL karşılığında müteahhitten satın alınmıştır.

Noter sözleşmesi geçersiz sayılacaktır’’ hükmü ile taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılındığını, daha sonra 581 ada 389 parsel sayılı taşınmazın tamamının satış yoluyla müvekkiline devredildiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz kılınması ile taşınmaz üzerinde yapılan bağımsız bölümler 600.000,00TL karşılığında davacıya satıldığını ve davacının ödemeleri yapmadığı için inşaatın zamanında bitirilemediğini, taraflar arasında davacının iddia ettiği gibi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığını,

01.10.2017 tarihli sözleşme ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun kararlaştırıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yapılan adi yazılı sözleşmenin davacının yaptığı tapu devri ile geçerli hale gelmiş olduğu, geçerli hale gelen adi yazılı sözleşme gereği bedel ödeme borcunu yerine getirmeyen davacının gecikmeye kendinin sebebiyet verdiği ve taraflar arasında yapılan her iki sözleşmede ayakta olduğun gerekçesi ile davanın tümden reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 01.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme ile taraf iradelerinin fesihte birleştiği ve fesihten sonra yapılan tapu devri nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme ve tapu iptal tescil taleplerine ilişkin istinaf taleplerinin reddine, adi yazılı sözleşme ile davalıya ödenen bedelin iadesi istenmekle bu sözleşmeden dönüldüğünün kabul edilmesi gerektiği ve adi yazılı sözleşme kapsamında davalıya ödenen 250.000,00TL’nin iadesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına,

davacı vekili tarafından açılan, sözleşmeden dönüldüğünün tespiti, tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 ve devamı maddelerinde sözleşmenin kurulması ve hükümleri düzenlenmiş olup; sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla (rızalarını beyan etmeleriyle) kurulur (TBK 1/1). İrade açıklaması, açık veya örtülü (zımni) olabilir (TBK 1/2).

Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır (TBK 2/1).İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar (TBK 2/2). İcap ve kabul ile yani önerinin diğer tarafça kabul edilmesi ile birbirine uygun karşılıklı irade açıklaması gerçekleştiğinden sözleşme ilişkisi kurulmuş olur.

Sözleşme ilişkisinin varlığı halinde tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşme kapsamına göre belirlenmelidir. Sözleşmede açık hüküm olmayan hallerde ise yasada yer alan tamamlayıcı kurallardan da yararlanılmalıdır. TBK'nın 19. maddesine göre; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak amaçlarına bakılmalıdır.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde. Taraflar arasında 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir adi yazılı sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır.

Adi yazılı sözleşmenin 4. maddesinde her ne kadar ‘’ noter sözleşmesi geçersizdir’’ ifadesi geçmekte ise de tüm dosya kapsamı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.10.2017 tarihli sözleşmenin tamamı birlikte değerlendirildiğinde, bu ifadenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamına yönelik değil, sadece paylaşım hükümlerine yönelik olduğunun kabulü gerekmektedir.

Hal böyle iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu ve dava tarihi itibarı ile TBK 473. maddesi hükmüne göre, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamayacağının anlaşılması karşısında sözleşmenin, geriye etkili feshine (dönme) ve tasfiyesine karar vermek gerekmektedir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler.

Bu nedenle yüklenicinin inşaata ilişkin iş bedelinin dava tarihi itibarı ile rayiç değeri hesaplanıp, davacı tarafından yükleniciye sözleşmeler kapsamında yapılan ödemeler de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi, ayrıca geriye etkili fesih ile birlikte tapu iptali ve tescil isteminin de değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan açıklamalara aykırı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün, davacı yararına bozulması gerekmiştir.