Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/5281 K.2022/5241

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı birleşen 2007/323 Esas sayılı davanın feragat nedeniyle reddine, asıl ve birleşen 2007/768 Esas sayılı davaların kabulüne yönelik verilen hüküm davalılar ... ve arkadaşları vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde bir kısım davalılar vekili Avukat ... ile birleşen dosyada davalı ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen dosyalarda davacı ... vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Asıl davada davacı vekili; davalı şirket ile arsa sahipleri arasında 16.02.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davacının bu sözleşme uyarınca yükleniciye düşen 9 No'lu daireyi noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını beyan ederek davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini talep etmiştir.

Birleşen 2007/768 Esas sayılı ve 2007/323 Esas sayılı dosyalarında davalı yüklenici aleyhine açtığı asıl davadaki tapu iptal ve tescil talebine ek olarak, birleştirilen davalılar arsa sahipleri ve davaya konu 9 numaralı bağımsız bölümün tapu kayıt malikleri aleyhine, tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde şimdilik 45.000,00 TL'nin davalılardan alınarak müvekkiline verilmesini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece; birleşen 2007/323 Esas sayılı dosya yönünden davanın feragat nedeni ile reddine, asıl ve birleşen 2007/768 Esas sayılı dosya yönünden davacının tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2016/1232 Esas, 2018/7666 Karar sayılı ilamıyla; yeniden keşif yapılarak teknik bilirkişilerden dava konusu binanın eksik işlerinin tek tek hesaplanması suretiyle denetime elverişli rapor alınıp, inşaatın hali hazırdaki fiziki seviyesi ve yargılama devam ederken davacı tarafından 19.04.2013 tarihinde binanın yapı kullanım belgesinin alındığı da göz önüne alınarak,

eksik iş varsa bu işlerin bedeli ve ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri saptanarak bu bedelin depo edilmesi için davacıya süre verilmesi, eksik iş bedeli depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; birleşen 2007/323 Esas sayılı dosyası yönünden önceki kararda feragat nedeniyle reddine karar verildiğinden bu esas yönünden değişiklik yapılmadığı, asıl ve birleşen 2007/768 Esas sayılı dosyası yönünden inşaatın hali hazırdaki fiziki seviyesi ve yargılama devam ederken davacı tarafından 19.04.2013 tarihinde binanın yapı kullanım belgesinin alındığı da göz önüne alınarak eksik iş ve bu işlerin bedeli ve ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülüğünde olan bedelin 43.237,55 TL olduğu, davacı tarafça depo kararı yerine getirildiğinden sözleşmenin ifa edildiği gerekçesiyle, birleşen 2007/323 Esas sayılı dosyanın feragat nedeniyle reddine, asıl ve birleşen 2007/768 Esas sayılı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, birleşen 2007/768 E. sayılı davada davalılar ile birleşen 2007/323 E. sayılı davada birkısım davalılar vekili temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.

Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre. “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; tescil talep edilen bağımsız bölümün son bağımsız bölüm yani teminat dairesi olduğu, bu bağımsız bölümün yükleniciden bağımsız bölüm alan davacı adına tescil edilebilmesi için yükleniciye düşen tüm edimlerin yerine getirilmesi gerektiği açıktır. Sözleşme uyarınca edimini ifa etmeyen tarafın karşı taraftan edimin ifasını talep etmesi mümkün değildir.

Birleşen 2007/323 Esas sayılı davadan feragat edilmiş ise de, arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca eksik iş bedeli ve kira tazminatı alacaklarının teminatı olarak bırakılan teminat dairesi bedelinden tüm arsa sahiplerinin alacağı karşılanacaktır. Bu nedenle teminat dairesine ilişkin açılan bir davada tüm arsa sahiplerinin hukuki durumu etkilenecektir. Somut olayda, birleşen 2007/768 Esas sayılı davada davalı arsa malikleri dışında diğer arsa sahiplerinin de davada davalı taraf olarak yer alması gerekmektedir.

Bu durumda mahkemece, davaya konu 16.02.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tüm arsa maliklerinin davalı olarak davada yer alması sağlanarak, tüm arsa maliklerinin eksik ve ayıplı işler ile kira tazminatlarının tespiti ile varsa yükleniciye düşen ancak arsa malikleri tarafından satılan bağımsız bölüm bedeli mahsup edilmek suretiyle, belirlenen bedel mahkeme veznesine depo edildikten sonra tescil hükmü kurulması, yani birlikte ifa kuralının gözetilmesi gerekirken bozma ilamı yanlış yorumlanarak sadece dava konusu bağımsız bölüm maliklerinin eksik ve ayıplı işler ile kira bedellerinin depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.