Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2021/6164 K.2022/5553

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm davacılar-karşı davalılar vekilince duruşmalı temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Asıl davada davacı vekili, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenicinin 05.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme imzalandığı tarihte sözleşme konusu taşınmazın imar durumunun kapalı otopark olarak belirlendiğini, belediyeye karşı açılan dava sonucunda iptal kararı verilmiş ise de yeniden yapılan imar düzenlemesi ile bu kez açık otopark alanı olarak belirlendiğini, davacılar tarafından belediye aleyine açılan yeniden iptal davası açıldığını, sonucunda iptal kararı verildiğini ve imar planının onaylandığını, bu süreç içerisinde davalının sözleşmenin ifasına yönelik hiçbir işlem yapmadığını, sözleşmenin kurulduğu tarih dikkate alındığında tahammül süresinin dolduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalı vekili, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını, arsayı boş olarak teslim etme yükümlülüğünü davacıların yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davacı vekili, sözleşme gereği arsa üzerinde inşaat yapılabilir duruma geldikten sonra yüklenicinin çalışmalara başladığı ancak arsa sahiplerinin verdikleri yetkileri azille geri aldıkları ve çalışmalara başlanmasının haksız olarak engellendiğini ileri sürerek sözleşmenin aynen ifası için mahkemece izin ve yetki verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına ve sözleşmeye göre inşaatın yapım süresinin ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl olduğu, yine sözleşme uyarınca sözleşmeden sonra 2 yıl içerisinde inşaat ruhsatı alınmazsa tarafların karşılıklı olarak görüşerek durum değerlendirmesi yaparak gerekirse sözleşmeyi feshedebileceklerinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin 5 yıllık süre içerisinde inşaata başlamadığı, dava açılmadan 1 ay önce yüklenici tarafından gönderilen ihtarnamenin dürüstlük kurallarına aykırı olduğu, yüklenicinin sözleşmenin başından itibaren arsanın imar durumunu bildiği ve basiretli tacir gibi davranması gerektiği, inşaattaki gecikmenin yüklenici kusurundan kaynaklandığı gerekçesi ile asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, asıl davada davalı birleşen davada davacı vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi tarafından, sözleşme kurulurken mevcut olan imkansızlığın geçici imkansızlık niteliğinde olduğu, dava tarihinden önce idare mahkemesince verilen iptal kararları ile bu imkansızlığın ortadan kalktığı, bu süreç içerisinde yüklenicinin ruhsat almasının mümkün olmadığı, imar planının onaylandığı tarih ile azil tarihi arasında arsa sahiplerinin kendi beyanlarına göre sözleşmede kararlaştırılandan daha fazla hak talep edilmesi nedeni ile anlaşılamadığı,

6 aylık sürenin temerrüt için yeterli olmadığı, arsa sahiplerinin sözleşme ile bağlı kalma iradelerinin açık olduğu gerekçesi ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, asıl davada davacı-birleşen davada davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, birleşen dava ise sözleşmenin ifası için yetki ve izin verilmesi talebine ilişkindir.

Taraflar arasında 05.01.2012 tarihli sözleşme imzalanmadan önce 18.07.2011 tarihli belediye meclis kararı ile imar planı değişikliği yapıldığı ve sözleşmeye konu taşınmazın imar planında kapalı otopark alanı olarak belirlendiği sabit olup, bu durumda sözleşmenin yapıldığı tarih itibari ile imar düzenlemesinden kaynaklanan imkansızlık halinin mevcut olduğu ve sözleşmenin başından itibaren geçersiz olduğu sabittir.

Geçersiz sözleşmenin bazı şartlarının yerine gelmesi ile geçerli hale gelmesi de mümkün değildir. Bu nedenle asıl davada sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, birleşen davada ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava konusu arsa, konut ve ticaret alanı olarak imar planında kayıtlıyken belediyece yapılan imar değişikliğiyle kapalı otopark haline dönüştürülmüştür. Davacı-arsa sahiplerinin imar değişikliğine karşı idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra, yüklenici şirketle 05.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışlardır.

İmar durumu için açılan davada kapalı otopak olan imar durumu iptal edilmiş belediyenin arsa ile ilgili ikinci imar düzenlenmesinde bu kez açık otopark yapılmış bu karara karşı da açılan iptal davası neticesinde, 18.11.2016 tarihinde arsa inşaat yapılabilecek durumu gelmiştir.

Yüklenici şirket bu tarihten sonra inşaat yapımı için bir takım işlemler yapmaya başlamış ancak arsa sahipleri 09/05/2017 tarihinde yüklenici şirket yetkilisine verdikleri inşaat yapım vekâletnamesindeki yetkilerden azletmişlerdir.

Asıl davada, arsa sahipleri sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesini, birleşen davada ise, yüklenici sözleşmenin aynen ifası için yetki verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar vermiş, İstinaf Mahkemesi ise, asıl davanın reddine birleşen davanın kabulüne karar vermiştir. Bu kararın temyizi üzerine Dairemizin Sayın çoğunluğu, “baştan beri imkânsızlık nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğu” gerekçesiyle asıl davada “sözleşmenin geçersizliğinin tespitine” birleşen davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek İstinaf Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermiştir. Sayın çoğunluğun kararına iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Taraflar sözleşme yaparken, başlangıçtaki hukuki imkânsızlığın sürekli olmadığını, sözleşmenin ileride ifa edilebileceğini öngördükleri ve bile bile bu sözleşmeyi yaptıkları için sözleşme hakkında sürekli olarak objektif imkânsızlıktan söz edilemez. Borç ilişkisi kurulurken borcun konusu imkânsız olmakla birlikte ifa zamanında mümkün olacaksa borç ilişkisi geçerlidir.

Objektif imkânsızlıkta sözleşme yapılırken ve sonrasında hiçbir şekilde inşaatın yapılma imkânının bulunmaması zorunludur. Hâlbuki sözleşmeden önce dava konusu arsa imar planında, konut ve ticari alan olmasına rağmen belediye tarafından kapalı otoparka dönüştürülmüş, bu değişiklik karşında arsa sahipleri idare mahkemesinde iptal davası açtıktan sonra yüklenici şirketle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışlardır.

Dolayısıyla her iki taraf dava sonucunda sonradan yapılan imar planının düzeltileceğine inanarak ve bu durumu öngörerek “taliki şarta bağlı” sözleşme yapmışlardır. Nitekim açılan davalar neticesinde 18.11.1017 tarihinde inşaat yapım engeli kalkmıştır. Sözleşmede, “iki yıl içinde ruhsat alınamaması halinde, tarafların bir araya gelerek gerekirse sözleşmeyi feshedebileceklerine” dair hüküm bulunmasına rağmen arsa sahipleri bu hükmü uygulamamıştır.

Aksine, arsa sahipleri, imar engeli ortadan kalktıktan sonra, ilk sözleşmeye göre paylaşımdan daha fazla pay alabilmek için yüklenici ile görüşme yapmaları da dikkate alındığında, aslında gecikme nedeniyle sözleşmenin feshinin talep edilmediği, yeniden paylaştırma talepleri kabul görmediği için fesih talep ettikleri kanaatine varılmıştır.

Bu durumda, taraflar arasındaki sözleşme taliki şarta (sonradan yapılan imar düzenlemesinin iptal edilmesine) bağlı bir sözleşme olduğuna ve taliki şart gerçekleştiğine göre “baştan beri objektif imkânsızlık bulunmadığı” imar engeli ortadan kalktıktan kısa süre sonra yükleniciye verilen vekâletnameden azlin yapıldığı ve geriye etkili feshi için yeterli bir gecikmenin de bulunmadığı dikkate alındığında İstinaf Mahkemesi kararının onanması gerekirken bozulmasına karar verilesine muhalifim.