Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1441 K.2023/1257

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı ... vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı-karşı davalı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle; ... ilçesi, ... Mahallesi mevkinde bulunan 1301 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dört katlı binanın yıkılarak, yerine kat karşılığı inşaat yapılması hususunda, ... 26. Noterliğinde.

26/05/2006 tarih ve 08065 yevmiye numaralı ''Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'' imzalandığı, sözleşmenin üçüncü maddesine göre; yapılacak binanın birinci bodrum depo, üçüncü kat daire, dördüncü kat dubleks dairesinin davacı yükleniciye verilmesinin öngörüldüğü, sözleşme ile; zemin kattaki dairenin dava dışı ...'a (ardından daireye tekabül eden hissenin davalı ...'a satıldığı), birinci normal kattaki dairenin ... varisleri olan davalılara, ikinci normal kattaki dairenin davalı ...'a verildiği,

davacının sözleşmede öngörülen sürede ve eksiksiz olarak inşaatı tamamlayıp, davalılara teslim ettiği, davacı yüklenicinin taşınmazda kat irtifakı kurup, iskan alabilmesi ve kat mülkiyetine geçebilmesi için tüm davalıların kendisine vekalet ve yetki vermelerinin gerektiği, ... dışındaki davalıların gerekli vekalet ve yetkiyi vermelerine rağmen, adı geçen davalının bu yükümlülüğünü yerine getirmediği, bu nedenle iş bu davanın açılması zorunluluğunun doğduğu belirtilerek,

davacı yükleniciye sözleşme ile verilmesi kararlaştırılan dairelere isabet eden 62/150 pay itibariyle taşınmazın tapu kaydının iptaline, bu payın davacı adına tapuya tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

II. CEVAP

Davalı-karşı davacı arsa sahibi ... vekili karşı dava-cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalılar arasında imzalanan sözleşmeye göre yüklenicinin inşaatı 12 ayda yapıp teslim edeceğini, yine sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaatı sözleşme hükümlerine göre süresinde teslim edemez ise günlük 150 USD gecikme tazminatı ve temerrüde düşerse de 50.000,00 TL maktu ceza ödeyeceğini, yüklenicinin sözleşme ile üstlendiği edimini yerine getirmediğini, uyuşmazlık konusu inşaatı 26.05.2007 tarihinde tamamlayıp süresinde ve projesine uygun olarak tamamlayıp teslim etmediğini, inşaatı natamam, kaçak bir şekilde bıraktığını,

inşaatın tamamlanmaması üzerine ... 35. Noterliği 24.06.2008 tarih ve 33800 yevmiye no.lu ihtarnameyi keşide ederek 30 günlük sürede eksiklikleri giderip inşaatı teslim etmesinin istendiğini, yükleniciye bu ihtarın tebliğ edilemediğini, yüklenicinin 2 yıl sonra ortaya çıkıp tapuda dairede devrinin yapılmasını istediğini, kendilerinin de eksikliklerin giderilmesi,

sözleşmede öngörülen cezaların ödenmesi halinde tapuda işlem yapacaklarını belirttiklerini, davalıların zorunlu olarak dairelerini teslim alıp, eksik işlerini kendilerinin tamamladıklarını, binanın ortak alanlarında halen birçok eksiklik bulunduğunu, davacının bu nedenle tescil talebinde bulunamayacağını, davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı davada, sözleşme uyarınca sözleşmenin feshi haklarının doğduğunu, ayrıca sözleşmenin feshi ile yüklenicinin 50.000,00 TL maktu ceza-i şart tazminatını da ödemesi gerektiğini, belirtilen nedenle taraflar arasında yapılan sözleşmenin feshine,

müvekkilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 50.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi, yargılama giderleri ve vekalet ücreti ile birlikte davacıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Asıl dava davalılar ... ..., ... ve ... duruşmada, davayı kabul ettiklerini, bir an evvel tapularını almak istediklerini bildirmişler, diğer davalılar davaya cevap vermedikleri gibi, duruşmalara da gelmemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 07.04.2015 tarihli ve 2011/145 Esas, 2015/112 Karar sayılı kararıyla; yapılan keşif ve alınan rapor neticesinde inşaatın yapı ruhsatının bulunduğu, tasdikli, tadilli projesinin olduğu, tadilli proje için yapı ruhsatının alınmadığı, iskanının alınmadığı anlaşıldığı, yapılan bir kısım ilavelerin tadilat projesine aykırılık teşkil ettiği, davacı yükleniciye, tadilat projesine aykırı olan imalatların giderilmesi için 3 ay süre verildiği, sürenin sonunda yeniden yapılan keşif neticesinde bu aykırılıkların giderilmediği,

bu aykırılıklar giderilmeden iskan ruhsatının alınamayacağı, bu durumda inşaatın sözleşmeye uygun bir şekilde arsa sahiplerine devredildiğinden söz edilemeyeceği, edimini ifa etmeyen tarafın karşı taraftan edimin ifasını isteyemeyeceği, bu nedenle asıl davanın reddi gerektiği, süresi içerisinde sözleşmeye uygun edimin ifası gerçekleşmediğinden karşı davacının sözleşmenin feshini ve sözleşmede kararlaştırılan 50.000,00 TL cezai şartı talep edebileceğini, her ne kadar ikinci bilirkişi raporunda: hissesi itibariyle davalı-davacıların 12.500,00 TL cezai şart tazminatı talep edebilecekleri bildirilmiş ise de, sözleşmede;

inşaatın süresinde tamamlanmaması halinde; " yüklenicinin yapı sahibine 50.000,00 TL maktu cezai şart tazminatı ödeyeceği" öngörülmüş olup sözleşmede belirtilen " yapı sahibi"nin, sözleşmeyi imzalayan hissedarların her biri olarak anlaşılması gerektiğinden, bilirkişilerin bu husustaki görüşüne iştirak edilmediği, belirterek asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk Derece Mahkemesinin 07.04.2015 tarihli ve 2011/145 Esas, 2015/112 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 11.09.2019 tarih ve 2016/1537 Esas, 2019/3513 Karar sayılı ilamında; belirlenen projeye aykırılıkların 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesi uyarınca giderilmesi konusunda taraflarca müracaat yapılıp yapılmadığının araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi, bozma nedenine göre davacı-karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelemesine gerek görülmediği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; ilk kararındaki mevcut gerekçenin tekrarının ardından, Yargıtay ilamı doğrultusunda ... Belediye Başkanlığı'na müzekkere yazılarak "7143 sayılı Kanunun 16. maddesine göre kaçak yapılarla ilgili yapılan düzenleme" uyarınca belirlenen projeye aykırılıkların giderilmesi konusunda taraflarca müracaat olup olmadığı hususunun araştırıldığı, ... Belediye Başkanlığının 07/10/2020 tarihli yazı cevabında.

İstanbul ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi, 1301 ada, 2 parselle ilgili Arşiv dosyasında 25/12/2018 tarih 5RZD8723 belge no ile 7143 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesine göre, ruhsata aykırı yapılanmalar hakkında Yapı Kayıt Belgesi almış olduğu, ancak söz konulu yasanın 16. maddesinin 4. fıkrasına istinaden Tapu Müdürlüğünce tescili yapılarak Müdürlüklerine intikal ettirilmiş projesinin bulunmadığını bildirildiği belirtilerek asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile sözleşmenin feshi ile 50.000,00 TL tazminatın karşı dava tarihi olan 18.03.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacılara verilmesine,

karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı-Karşı Davalı Yüklenici Vekili Temyiz Dilekçesinde; 1.Yüklenicinin binayı sözleşmesine ve projesine uygun bir şekilde arsa sahiplerine ve kendisinin bağımsız bölüm sattığı kişilere devrettiğini, ancak kendisi inşaattan ayrıldıktan sonra herkesin kendi tasarrufundaki dairelerde projeye aykırı tadilatlar yaptığını,

2.Dava konusu arsanın çok hissedarlı olduğunu, tüm hissedarların binadaki bu hukuka aykırılıkları da yüklenicinin yapmadığını bildiğini, ancak hissedarlardan bir tek davalı-arsa sahibinin, kendi komşularına “Eski hale getirme” davası açacağı yerde, kendisine haksız çıkar sağlama gayreti ile yükleniciden talepte bulunduğunu,

3.Mahkemenin bu hukuka aykırılıkları yüklenici mi yoksa diğer kişilerin mi yaptığını araştırmadan karar vermesinin hatalı olduğunu,

4.Yüklenicinin işlemlerini resmi olarak bitirememesinin asıl sebebinin de davalının yüklenicinin kendisinden istediği vekaletnameyi zamanında vermemesi olduğunu,

5.Karşı dava yönünden bilirkişi kurul raporunda karşı davacının davalıdan isteyebileceği alacak miktarının yalnızca 12.500,00 TL olduğu belirtilmesine rağmen, davacının 50.000,00 TL'lik talebinin kabul edilmesinin haksız olduğunu, hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil, karşı davada sözleşmenin feshi ve cezai şartın tazmini istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 179., 470-486. maddeleri,

3. Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa sahipleri; ..., ..., ..., ... ..., ... ve ... ile davacı yüklenici arasında imzalanan ... 26. Noterliğince düzenlenmiş, 26/05/2006 Tarih ve 08065 Yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin ... ilçesi, ...

Mahallesi mevkinde bulunan 1301 ada, 2 parsel sayılı arsa üzerindeki binayı yıkarak, yerine projesine ve ruhsatına uygun olarak, 1. bodrum katta bir depo ve bir dükkan, zemin kat-1.kat-2.kat-3.kat ve 4.katta her biri dubleks daire olmak üzere 7 bağımsız bölümden oluşan bina yapmayı üstlendiği, 1.bodrum kattaki depo ile, 3.ve 4. kattaki dubleks dairelerin yükleniciye verileceği, 75 gün içerisinde projelerin tamamlanıp, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren en geç 10 gün sonra inşaata başlanarak,

12 ay içinde binanın iskan izni dahil teslim edileceği, 6. maddeye göre yüklenicinin, temerrüde düşmesi halinde yapı sahibine 50.000,00 TL maktu cezayı ödemeyi kabul ettiği, bu cezanın gerek aktin feshi gerekse aynen ifa halinde ödeneceği gibi ayrıca talep edilebilecek zarardan da mahsup edilemeyeceği kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.

3. Mahkemece yapılan keşif, bilirkişi incelemesi ve inceleme neticesinde; inşaatla ilgili olarak tadilat projesi düzenlendiği halde, tadilat yapı ruhsatı alınmadığı, inşaatın iskan belgesinin bulunmadığı, inşaatın tasdikli projesine aykırı olarak ikinci bodrum katın (binaya ait depo) daire haline getirildiği, zemin kat dairesinin salon kısmının dükkana çevrildiği, çatı arası merdivenin iptal edilerek, bağımsız daire haline getirildiği, ...

Belediyesi, İmar ve Planlama Müdürlüğünce bu hususlarda mahallinde tutanak düzenlendiği, düzenlenen bir nolu yapı tatil tutanağına dayanarak, ...

Belediye Encümenince verilen 03/12/2013 Tarih ve 565 Sayılı Kararla, ilave inşaatın yıkılmasına karar verildiği, ayrıca arsa malikleri ve yüklenici hakkında idari para cezası verilmesine hükmolunduğu, mevcut yapının tadilli mimari projeye aykırılıkları giderilmedikçe, tadilat yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmasının imkansız olduğu anlaşılmış, yargılama esnasında verilen sürede tadilat projesine aykırılıkların giderilmediği görülmüştür.

Bu durumda edimini ifa etmeyen tarafın karşı taraftan edimin ifasını talep edemeyeceği göz önünde bulundurulduğunda davacı-yüklenicinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4.Sözleşmenin 6. maddesi uyarınca yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde yapı sahibine 50.000,00 TL maktu cezayı ödemeyi kabul ettiği, bu cezanın gerek aktin feshi gerekse aynen ifa halinde ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Sözleşmede belirtilen yapı sahibi ibaresinden, sözleşmeyi imzalayan hissedarların her birinin kastedildiği anlaşılması gerektiğinden bu temyiz itirazında da isabet görülmemiştir.

5.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararı bozmaya uygun olduğundan, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığından, davacı-karşı davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı-Karşı Davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının ilgilye yükletilmesine,

Karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,