Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1446 K.2023/1255

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının ... ... ilçesi ... köyünde, tapunun 4 pafta, 1825 parsel sayısında kayıtlı 1072,80 m² taşınmazda yapılacak bloklarda 3. kat 12 numaralı daireyi 15/01/2007 tarihinde sözleşmeyle müteahhitten almış olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının arsa sahibi ..., müteahhit önce ... ... sonraki devirle ... İnşaat bir sonraki devirle de ...

Yapı olduğunu, inşaat sözleşmesine göre arsa sahibine 17, müteahhide 18 daire verileceğinin, müteahhidin izinleri alarak işe başladığını, davalılardan ... inşaatın sahip/yetkililerinin ...

Beldesinde muhtarlık da yapan tanınmış bir ailenin üyesi olduğunu, bu nedenle yöre halkına büyük itimat telkin ettiğini, bunun sonucunda da sözleşmesini gösterdiğini ve yaptığı inşaatlarda payına düşecek görünen daireleri rahatlıkla sattığını ve 3. kişilerden büyük miktarlarda paralar toplamış olduğunu, toplanan paralarla inşaatın hızla tamamlanmış ve müvekkilinin de güveninin artmış olduğunu, müvekkili ile müteahhit şirket sahip/yetkilileri ..., ..., ... ...'ın tamamı bitme aşamasında inşaata gelerek,

müteahhitin yapılan düşecek görünen daire gösterilerek anlaşma yapıldığını ve davacının edimini yerine getirdiğini, inşaatların tamamlanma zamanında müteahhit ortak/yetkililerinin ortadan kaybolduğunu, davalıların birlikte hareketle, mal kaçırma ve muvazaalı işlerle edimlerden kurtulma çabasına girdiklerini, müteahhidin sözleşmesinin feshedilerek, başka isimli müteahhitle aynı şartlarla sözleşme imzalanmış olduğunu, anılan fesih, yeni imzalanan sözleşme ve bunları tamamlayan merasimlerin tümüyle haksız, dayanaksız, kötü niyetli ve muvazaalı olduğunu, davalı ...

İnşaatın sözleşmenin fesinden 1 ay önce bile tüm davalıların bilgisi dahilinde devirlerin yapılacağı garantisiyle daire satıp para toplamaya devam ettiğini, davalıların, davacı müvekkili ve diğer kişilerden para alarak inşaat yaptığını, ancak edimlerini yerine getirmemek için muvazaalı ve sahte evraklar ile satılan dairelerin yeniden başka kişilere satılmaya çalışıldığını, bu durumun hayati önem ve sosyolojik anlamda trajik sonuçlar doğurduğunu, fesihname ve 2. inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ile müvekkilinin hakkının korunması için dava açılmasının zorunlu olduğunu, davanın kabulüne,

tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde davalılar adına kayıtlı emsal bir dairenin kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazların rayiç beledinin, bu da mümkün görülmediği takdirde de ödenmiş olan bedelin ödeme tarihinden itibaren Merkez Bankası avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar arsa sahibi ... ve yüklenici ... Yapı Turizm İnşaat Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... Köyü 4 pafta, 1825 parsel sayılı arsanın maliki olan müvekkili ... ile yüklenici ... ... arasında ... 1. Noterliğinden 26/07/2005 tarih ve 16704 yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, yüklenici inşaatı %7 seviyesine getirerek yine noter kanalı ile inşaatın yapımını ... İnşaat Turz. ve Tic. Ltd.

Şti.'ne devrettiğini, davalının da bu sefer ... İnşaat Turz. ve Tic. Ltd. Şti. ile ... 1. Noterliğinin 22/03/2007 tarih ve 7815 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapımını üstlendiğini, ancak 7 ay gibi bir süre içinde inşaata çivi bile çakmadığı ve maddi açıdan inşaatı yapamaz durumda olduğunun anlaşıldığını, bunun üzerine yapılan sözleşmenin fesh edildiğini, müvekkilinin bu defa aynı şartlarda yüklenici ... Yapı Turizm Ltd. Şti. ile ...

1. Noterliğinde 14/09/2007 tarih ve 22312 yevmiye numarası ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu yüklenicinin %7 seviyelerinde aldığı inşaatı bitirerek müvekkilinin dairelerini teslim ettiğini ve kendine düşen dairelerini üçüncü şahıslara sattığını, davacı ile üçüncü şahıs olan müvekkilleri arasında hukuki bir bağlantının olmadığını, davacının sorunun tamamen kendisine yapmadığı inşaatta bağımsız bölüm sattığını iddia ettiği ... İnş. Tur. ve Tic. Ltd.

Şti. arasında olduğunu, davacının muvazza iddiasının tamamen hayali olduğunu, davacının kendisi de ... firmasının aciz durumda olduğunu ve kaçtığını iddia ettiğini, müvekkili ... Yapının inşaatı yaparak bitirdiğini beyanla; davalı müvekkilleri açısından davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16.01.2013 tarihli ve 2011/1031 Esas, 2013/17 Karar sayılı kararıyla; uyulan Yargıtay bozma ilamı doğruldusunda davacıdan kötüniyet iddiasına ilişkin delilleri sorulmuş ve bu hususta gösterdiği tanıklar dinlendiği, davacı tanıkları ... ve ... ...'nun beyanlarında davalıların davacı aleyhine muvazalı işlem yaptıklarına dair herhangi bir beyanlarının olmadığı, diğer yandan ... Yapı Ltd.

Şirketinin davalı arsa maliki ile yaptığı 14/09/2007 tarihli sözleşme öncesi tarihleri taşıyan belediye tutanaklarında bulunan ... Yapı adının 03/02/2011 tarihli ... Belediyesi Başkanlığının yazı içeriğine göre müteahhit firma ... İnş. Turz. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından başlanan yapılarla ilgili 31/12/2007 tarihli yapı ruhsatları ile yapı müteahhidinin ... Yapı Turz. İnş. Ltd. Şti. olarak değiştirildiği ve inşaatın bu tarihten sonra ...

Yapı tarafından tamamlandığı 31/12/2007 tarihinden önceki yapılan imalatların ... İnş.'e ait olduğu bu tarihten sonraki imalatların ... Yapı tarafından yapıldığı ve 31/12/2007 tarihinden önce düzenlenen beton, kalıp ve demir tutanaklarını da müteahhit firma olarak ... İnş'tan olması gerekirken sehven ... Yapı olarak düzenlendiğinin bildirilmiş olduğu, ilk yüklenici olan ... ...'ın işi yürütememesi üzerine sözleşmenin feshedilerek ...

İnş. ile ikinci bir sözleşme yapıldığı bu yüklenicinin de işi yarım bırakması nedeniyle sözleşme arsa malikleriyle karşılıklı feshedildiği ve üçüncü yüklenici olarak davalı ... Yapı ile sözleşme yapıldığı dava dışı ... ... arasında satış sözleşmesi yapıldığı ve bu yüklenicinin tüm haklarını davalı ... inşaata devrettiği dolayısıyla davacıya karşı ...

İnş.'dan sorumlu olduğunun kabulüyle davacının tescil talebinin dava konusu dairelerin başkaları adına tescil edilmiş olması nedeniyle tescil talebinin reddine, davacı ile sözleşmesel ilişkisi bulunmayan arsa maliki ve ... Yapı İnşaat hakkındaki davanın reddine, davacının sözleşme yaptığı ve taahhüdünü yerine getirmeyen, sözleşme tarafı ... ...'tan arsa maliki ile yapılan kat karşılığı inşat sözleşmesini tüm hak ve borçlarıyla devralan ...

İnşaat açısından davanın kabulü ile satışı vaadedilen dairelerin sözleşme şartları dahilinde tamamlanmış olması halindeki rayiç değeri olarak dava konusu daire için belirlenen toplam 200.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken oranlardaki avans faiziyle bu davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilerek, tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinin reddine, katılan ... adına kayıtlı olan bölümle ilgili olarak konulmuş olan davalıdır şerhinin kaldırılmasına, davalılar arsa maliki ... ve yüklenici ...

Yapı İnşaat Ltd. Şti. açısından davanın reddine, davacı ile sözleşme imzalayan ve taahhüdünü yerine getirmeyen davalı ... İnşaat açısından davanın kabulü ile satışı vaadedilen dairenin sözleşme şartları dahilinde tamamlanarak yapılmış olması halindeki daire için belirlenen 200.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren değişken oranlardaki avans faiziyle bu davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesinin 16.01.2013 tarihli ve 2011/1031 Esas, 2013/17 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 20.12.2013 tarih ve 2013/9093 Esas, 2013/15950 Karar sayılı ilamında; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.

3.Yargıtay onama ilamına karşı davacı vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

4.Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 01.06.2015 tarihli, 2015/3314 Esas, 2015/6015 Karar sayılı karar düzeltme ilamı ile; daha önce hükmedilen tazminata yönelik olarak davalı yüklenici ... Ltd. Şti.'nin temyizi olmadığından bu hususun davacı tüketici lehine usuli kazanılmış hak oluşturduğu, ödemeye ilişkin başkaca araştırmaya gerek görülmediği, davalı ilk yüklenici ... Ltd.

Şti.'nin, davalı arsa sahibi ile yapmış olduğu 26.07.2005 tarihli sözleşmeyi devren 28.03.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tek blok halinde yapılacak inşaatta 12 no.lu bağımsız bölümün yükleniciye isabet ettiği, yüklenici ... Ltd. Şti.'de bu hakkını 15.01.2007 tarihli sözleşme ile davacıya temlik ettiği, ancak daha sonra taşınmazdaki ifraz nedeniyle iki blok şeklinde inşaatın yapılması kararlaştırıldığı, bu defa arsa sahibi ile yüklenici ... Yapı Ltd.

Şti. arasında yapılan 14.09.2007 tarihli inşaat sözleşmesi ile davacının yargılama sırasındaki beyanları ile talep ettiği 2. blok 12 no.lu bölümün arsa sahibine isabet ettiği, her ne kadar yükleniciler arasındaki muvazaalı ilişki kanıtlanmış ve davacıya karşı müteselsil sorumlulukları gerekmiş ise de arsa sahibi ile yükleniciler arasında muvazaalı bir ilişki bulunduğu yani dava konusu dairenin davacıyı zarara uğratmak amacıyla arsa sahibi ve yüklenicilerin el ve işbirliği içinde hareket ettiği hususu kanıtlanmadığı, bu nedenle davacının birinci kademedeki tescil isteminin kabul edilmemesinde bir isabetsizlik bulunmadığı,

yüklenici şirketler arasında sıkı bir işbirliğinin bulunduğu ve şirketler arasındaki bu ilişkilerin davacıyı zararlandırmak amacıyla 14.09.2007 tarihi öncesinde ve sonrasında danışıklı işlemler yapılmak suretiyle gerçekleştirildiği açık olduğu, bu nedenle davacının meydana gelen zararının tazmininden davalı ... Ltd. Şti. ve ... Yapı Ltd. Şti. müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu, Mahkemece ikinci kademedeki tazminat istemi yönünden davalı ... Ltd.

Şti. ile birlikte diğer davalı ... Yapı Ltd. Şti.'nin birlikte sorumlu tutulması gerekirken yalnızca davalı ... Ltd. Şti. aleyhine tazminata hükmedilmesi doğru görülmediği, hükmün bu yönden bozulması gerektiği halde yanılgılı değerlendirmeyle onanmasına karar verildiği, bu defa yapılan incelemede anlaşıldığı, davacı vekilinin yerinde görülen karar düzeltme istemi kabul edilerek Daire onama ilamı kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinin reddine, katılan ... adına kayıtlı bölümle ilgili konulan tedbir kararının kaldırılmasına ve davalı ... yönünden davanın reddine yönelik mahkemece verilen önceki karar Yargıtay bozma kararı dışında tutularak kesinleşmiş olduğundan bu yöne yönelik yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına, davalı şirketler yönünden ise uyulan bozma kararı doğrultusunda davanın kabulü ile satışı vadedilen dairenin sözleşme kapsamında yapılarak davacıya teslim edilmiş olması halindeki bedel olarak belirlenen 200.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak değişken oranlardaki avnas faiziyle bu davalılardan müşterek müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı Vekili Temyiz Dilekçesinde;

1. Müdahil ...’nin de tıpkı davacı ... gibi aynı müteahhitle aynı taşınmaza yönelik sözleşme yaparak taşınmazı satın aldığını, yine davacı gibi mağdur edildiğini, fakat sonradan taşınmazı 5. Tüketici Mahkemesinin 2011/15 Esas sayılı dosyasında verilen karar sonucu adına tescil ettirdiğini, şu halde aynı taşınmaz iki ayrı kişiye satılmış olup esasen yapılması gerekenin “Kadimlik İlkesi” doğrultusunda hüküm kurmak olduğunu, içtihatlarla uygulana geldiği üzere aynı yer iki kişiye birden satıldığında satış tarihi eski olan için tapu iptali tescili, tarih olarak sonradan satış yapılan için tazminata hükmedilmesi gerektiğini, davadaki hukuki sorun bu yön gözetilmeksizin çözülmek istendiğini,

2. Yerel mahkemenin karar kesinleşmeden ''davalıdır'' şerhini kaldırmış olmasının da usul ve yasaya aykırı olduğunu,

3. Mahkemece davalı arsa sahibi açısından tescil isteminin reddine karar vermesinin yerinde olmadığını, bu hileli işlemler silsilesinin başından beri atılan her adımda toprak sahibinin karlı çıktığını, davacı dahil 3. şahıslar ve muvazaalı işlemler yapan yüklenicilerin dahi zarar ettiğini, ilk başta ... adına kayıtlı 1684 parsel, bizzat ... Vekili ... talebi ile 1072 ve 612 m² iki parsele bölündüğünü ve ... ... ile yapılan sözleşme feshedilerek ...

İnşaat ile sözleşme yapıldığını, hem 2 adet parsel sahibi olduğunu, hem de 11 adet sayısı 35’e çıktığını, 612 m² olan parselin de komple kendisine kaldığını, devam eden süreçte de 14.09.2007 tarihinde aynı gün aynı noterde peşpeşe sözleşmelerle birinci müteahhit inşaat seviyesini belli bir aşamaya getirdiği halde hiçbir hak talep etmeden ilk sözleşme fesih edildiğini, birebir aynı şartlarla ikinci müteahhit ile ikinci bir sözleşme imzalandığını, böylelikle üçüncü kişilerin zararlandırıldığını, sözleşmelerde inşaatların %7 seviyesine kadar getirildiği ve ilk müteahhidin ortadan kaybolduğu savunmalarına rağmen,

devir tarihinde inşaatların %20 seviyesinden daha fazla bir seviyede olduğu ve aynı gün bir yevmiye sonrası yapılan sözleşmeden de anlaşılacağı üzere ilk müteahhidin ortadan kaybolmadığı Yargıtay kararları ile sübut bulduğunu, davalı şirketlerin, Yargıtay kararları ile sabit bu kadar muvazaalı işleri, toprak sahibinin izni dahilinde olmadan yapılabilmesinin hayatın olağan akışına ters olduğunu, açıklanan nedenlerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca temliken tescil mümkün görülmemesi halinde tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470-486 maddeleri,

3. Değerlendirme

1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Yargıtayın bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararı uyarınca işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına usuli müktesep hak doğmuş, bozma kapsamı dışında kalan hususlar kesinleşmiştir. Usuli kazanılmış hakkın istisnaları ise dosya kapsamında bulunmamaktadır.

3.Dava dilekçesinde, 3. kat 12 numaralı dairenin tescili talep edildiği, 13.12.2012 tarihli celsede davacı vekili beyanında katılma talebinde bulunanın dairesinin 1. blok 12 numara olduğu, iş bu dava konusunun ise 2. blok 12 numara olduğu belirtildiği, davacıya satılan 12 numaralı dairenin 3. katta olduğunun sözleşmesinde yazdığı, fiziki durum itibariyle 2. bloktaki 12 numaralı dairenin de 3. katta olduğu anlaşılmakla davacının aynı taşınmazın iki ayrı kişiye satıldığına ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

4.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,