Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1536 K.2022/2678

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki asıl ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı ... Otomotiv İnş. Ltd.

Şti.'nin, müvekkillerine ait Düzce ili, ... beldesi, ... köyü, Kışla mevki adresinde bulunan 1981 ada 6 parselde kayıtlı arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması hususunda sözlü olarak anlaştıklarını, davalı şirket yetkilisi ...'ın sözlü olarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesini yazılı hale getireceğiz diyerek notere çağırdığını, noterde ise her seferinde tüm arsa sahiplerinin bir araya gelmesinin zor olduğu gibi gerekçelerle kendisine ve kendisiyle birlikte çalışan ... ve ...'e vekaletname verilmesini talep ettiğini ve müvekkillerce Düzce ....Noterliğinin 08.01.2016 tarih ve 179,

187 yevmiye nolu ve yine aynı noterliğinin 11.01.2016 tarih ve 216 yevmiye nolu vekaletname ile ..., ... ve ...'ün vekil olarak tayin edildiğini, ocak ayında sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına rağmen davalının sözleşmeyi bir türlü noterde yazılı hale getirmediğini, davacıların ısrarı üzerine davalı şirketle 04.12.2016 tarihli adi yazılı sözleşme imzalandığını, sözleşmenin üzerinden yaklaşık 11 ay geçmesine rağmen davalı tarafından taşınmaz üzerinde inşaata başlanmadığını ve ruhsat almak için hiçbir girişimde bulunulmadığını, tapu müdürlüğüne gidildiğinde de,

taşınmazın verilen vekaletten 6 gün sonra 14.01.2016 tarihinde davalı yüklenici şirkete devredildiğini ve yüklenici tarafından diğer davalı ... şubesinden kredi çekmek için taşınmaz üzerine 26.04.2016 tarihinde 17.000.000,00TL bedelli ipotek tesis edildiğini ve taşınmazın üzerindeki ipotekle birlikte 04.08.2017 tarihinde diğer davalı ... Gayrimenkul A.Ş’ye satıldığını öğrendiklerini, müvekkillerinin bunun üzerine davalı yükleniciye gönderdikleri ...

Noterliğinin 05.10.2017 tarihli ihbarnamesi ile sözleşmenin feshini ve taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılarak iadesini talep ettiklerini ve davalı şirket yetkilisi ve çalışanlarını vekaletten azlettiklerini, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareketleri nedeniyle sözleşmesinin feshine, davalı yüklenicinin üzerine tescil ettirdiği taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde devredildiğini bilmesine rağmen müvekkillerin dava açmasını engellemek için kötü niyetli ve muvazaalı olarak satın alan ...

Gayrimenkul A.Ş'nin satış sözleşmesinin müvekkiller açısından geçersizliğinin tespiti ile adlarına hisseleri oranında tesciline ve davalı banka lehine konulan ipoteğin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... AŞ vekili cevap dilekçesinde özetle; tapu kaydına göre taşınmazın davalı yükleniciye satış yoluyla devredilmiş olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, tapu siciline güvenerek ayni hakkın tesis edildiğini, ipotek tarihi itibariyle taraflar arasında imzalanmış bir sözleşme olmadığını, iyiniyetli kazanımın korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Diğer davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımı-hak düşürücü süreler geçtikten sonra açıldığını, davalı yüklenici şirkete yapılan satışın tamamen gerçek ve davacıların bilgisi dahilinde yapılmış bir satış olduğunu, sözleşmenin bir türlü imzalanamamasının sebebinin davacılar olduğunu, ... firmasından ... adlı firmaya devrin muvazaalı ve kötü niyetli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonunda; taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşme uyarınca inşaatın yapım süresinin yapı ruhsatının alınmasından sonra 24 ay olmasına rağmen inşaat ruhsatı alınmadığı ve inşaata başlanmamış olduğu, keşif sırasında taşınmazın boş arsa niteliğinde olduğu gerekçesiyle sözleşmenin feshine, tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne karar verildiği, ayrıca davalı Bankanın da kendi iç yazışmalarında kullandırılacak kredinin davalı şirketin kat karşılığı inşaat yapım işinde kullanılacağının belirtildiği, ipotek olarak gösterilen dava konusu taşınmazın kredi başvurusundan yaklaşık 1 ay önce devralındığı,

tapudaki devir bedelinin taşınmazın gerçek değerinin oldukça altında olduğu, taşınmazın devrinde kullanılan vekaletnamelerde davalı şirketlerin yetkilisi ...'ın da vekil olarak tayin edildiği, neticeten bu devrin şirket yetkilileri tarafından davalı şirkete yapıldığı gibi bir arada değerlendirildiğinde davalı bankanın dava konusu taşınmazda davalı şirkete devredilen hisselerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında avans olarak devredildiği hususunu bilmesi veya en azından bilebilecek durumda olması nazara alınarak iyi niyetli olarak kabul edilemeyeceği ve tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesiyle ipoteğin

kaldırılmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Kararın davalı Banka tarafından istinaf edilmesi sonucunda, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince, taraflar arasında düzenlenen sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinden, davacı arsa sahipleri tarafından avans niteliğinde yapılan tapu devrinin gerçek mülkiyet devri kazandırmayacağı, bu sebeple tescilin dayanağının hukuki sebepten yoksun olduğu, bu durumda tescile dayanarak hak iddia eden üçüncü kişilerin TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanılamayacağı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

TMK’nın 1023. maddesine göre, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. TMK’nın 1024/2. maddesi gereğince de; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz hükmü bulunmaktadır. Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. TMK’nın 1024. maddesi gereğince iyiniyetin ileri sürülmesi durumunda ispat külfeti iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır.

Somut olayda, dava konusu taşınmaz arsa sahipleri tarafından verilen vekaletle 14.01.2016 tarihinde satış suretiyle davalı yüklenici ... Otomotiv İnş. Ltd. Şti. adına tescil edilmiştir. Davalı yüklenici, davalı Bankaya genel kredi kullanmak talebiyle müracaat etmiş, kredi teminatı olarak dava konusu taşınmaz üzerine ipotek konulmasını teklif etmiştir.

Davalı banka kredi talebi üzerine dava konusu taşınmaz üzerinde ekspertiz incelemesi yaptırıldığı gibi, davalı şirketin mali durum analizini de yaptırmıştır.

Davalı banka iç yazışmaları incelendiğinde, davalı yüklenicinin iştigal konuları sayılırken, yap-sat işleri, fabrika inşaatı, fındık ticareti ve diğer faaliyetlerinin yanında kat karşılığı inşaat işleri de gösterilmiş, davalı tarafça bitirilen projeler ve değerlerinden ve ayrıca başlayacağı projeler arasında da ipotek konulması talep edilen dava konusu taşınmaz üzerine otel, daire ve avm kompleksi yapılacağından bahsedilmiş, söz konusu taşınmazın kat karşılığı alındığına dair bir ibareye yer verilmediği anlaşılmıştır.

Ayrıca taraflar arasında imzalanan 04.12.2016 tarihli sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olup her zaman düzenlenmesi mümkün bir sözleşme olduğundan üçüncü kişilerin hakkını ihlal etme maksadıyla imzalandığı şüphesi olduğu gibi sözleşme tarihinin ipoteğin konulduğu 26.04.2016 tarihinden sonraki bir tarih olduğu düşünüldüğünde de bu ihtimal artmaktadır.

Mahkemece aynı zamanda dava konusu taşınmazın gerçek değerinin altında bir değerle satıldığından davalı bankanın bu satışın gerçek bir satış olmadığından şüphelenmesi gerektiği belirtilmiş ise de günümüzde taşınmaz alım satımı yapan kişilerin tapu harcını az ödemek için taşınmaz emlak değerini satış bedeli olarak gösterdikleri taşınmazın gerçek değerini göstermedikleri bilinen bir gerçektir.

Belirtilen nedenlerle mahkemece davalı Bankanın ipotek tescilini iyiniyetli tescil ettirdiğinin kabulü ile davanın bu davalı bakımından reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.