Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1581 K.2023/1417

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ... tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapımı üstlenilen ... ilçesi Tece köyü 2 pafta 105 ada 105 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki binada, kat irtifakına göre B Blok 10. Katta 20 numaralı mesken nitelikli bağımsız bölümün müvekkiline satıldığı ve parasının ödendiğini, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine göre 02.01.2010 günü tapuda ferağ işleminin gerçekleştirilmesi gerekmesine rağmen yapılmadığını beyanla, tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/136 esas sayılı dosyasında davacı ... vekili dava dilekçesinde; ... Köyünde Kain Tapunun 2 pafta 105 Ada 105 nolu parselde kayıtlı gayrimenkul üzerine kurulmuş kat irtifakına göre B Blok 10. Katta 20 no.lu bağımsız bölüm meskenle ilgili olarak Mersin 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/271 esasında görülmekte olan davada birçok taraf olması ve taşınmazın ... 'a ait olması ve taşınmazın 73.000,00 TL bedelle... Teknoloji ve Tic.

A.Ş.'ye ipotek ettiğinden dolayı konulmuş bulunan ipotek Mersin 3. Asliye Hukuk mahkemesinin 2013/271 esasında tedbir konulduğundan davalı tarafından bu ipotekin muvazaalı olarak 22/05/2013 tarihinde konulduğunu, bu taşınmazı ... 'in kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapımını üstlendiğini, 1.400,00 TL bedelle müvekkil davacıya sattığını ve parasını nakit olarak aldığını, söz konusu taşınmazın tapudaki kayıtlı olan malikinin iptali ile davacına adına tescilini istemiştir.

Birleşen dosya Mersin 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/407 esas sayılı dosyasında davacı ... vekili dava dilekçesinde; davalılardan ...'ün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapımını üstlendiği dava konusu taşınmazı 1.400,00 TL bedelle müvekkile sattığını ve parasını aldığını, noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine göre en geç 02/01/2010 tarihine kadar tapuda ferağ işleminin gerçekleştirileceğini, ... vekili ... tarafından taahhüt edildiğini, süre geçmiş olmasına rağmen arsa sahibi ... ve tüm davalıların tapuda ferağ işlemine yanaşmadığını, bu nedenle dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tapuya tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... ...cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak arsa sahipleri ile daha önceden akdedilen Mersin 8. Noterliğinde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 06/10/2009 tarihinde feshedildiğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; ... tarafından kendisine, ...,...'e verilen ibra ve muvafakatnamede belirtildiği gibi inşaat ile ilgili bütün sorumluluğun kendilerine verildiğini, ...'nın ...'den eski alacağı olan 15.000,00 TL yi defalarca istediğini haksız kazanç sağlamaya çalıştığını, satış ile ilgili ... ve ...'nın birbirlerini tanımadıklarını, irtibatları olmadıklarını, beyan etmiştir.

Birleşen dosya Mersin 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/407 esas sayılı dosyasında davalı ... mirasçıları vekili cevap dilekçesinde; müvekkillerin miras bırakanı ... ile davalılardan müteahhit ... arasında Mersin 8. Noterliğinin 14 Ocak 2008 tarih ve 01630 yevmiye sayılı "Düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi"nin akdedildiğini, inşaatın süresinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay olduğunu,

...'ün sözleşme edimlerini yerine getirmemesi üzerine müteahhit ile varılan mutabakat ile Mersin 8. Noterliğinin 06/10/2009 tarihli Düzenleme Şeklinde Fesihname ile Mersin 8. Noterliğinde 14 ocak 2008 tarihinde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesin fesih edildiğini, fesihnamede tarafların "sözleşmenin imzalanmasından bu güne kadar imalat yapılmamıştır" ifadesi ile ...'in mersin 8. Noterliğinde 14 ocak 2008 tarihli inşaat sözleşmesi gereği hiçbir edimini yerine getirmediğini kabul ettiğini,

dava konusu olayda yüklenici olan ...'in sözleşme konusu edimlerini yerine getirmediği için şahsi bir talep hakkı doğmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.

Birleşen Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/136 esas sayılı dosyasında davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde; söz konusu taşınmazı 07/05/2013 tarihinde taşınmazı devralan ...'tan alındığını, davanın açılış tarihinin 26/04/2013 olduğunu, dava dilekçesinin davalı ...'e ulaşmamışken ve tensip bile yapılmamışken söz konusu dava nedeniyle taşınmazın devrolduğunun söylenmesinin olağan hayatın akışına aykırı olduğunu, davacının 07/06/2009 tarihinde yaptığı satış vaadi sözleşmesinin şerh ettirilmediğini, taşınmazın satış vaadi nispi nitelikte bir alacak hakkı doğurduğu için sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebileceğini,

sözleşmeyi yapan ...'un iyi niyetli olmadığını, vekalet verenden habersiz olarak yapılan bu işlemin ceza-i ve hukuki sonuçlarına katlanması gerektiğini, 14/01/2008 tarihinde yapılan kat karşılığı arsa sözleşmesine binaen üstüne düşen sorumlulukları yerine getirmeyen yüklenicinin böyle bir sözleşme yapmasının yetki gasbına girdiğini, yüklenicinin olmayan bir hakkı başkasına devretmesi karşısında bu olaylardan habersiz olan tapu kütüğüne güvenerek taşınmazı satın alan iyi niyetli 3. Kişi olan müvekkili etkilemesinin hukuken düşünülemeyeceğini beyanla davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalının diğer davalı arsa sahibiyle arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olduğu ve davalı ...'ün diğer davalı ... ile inşaat devir sözleşmesi yaparak sözleşmeyi devretmiş olduğu,

davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaptığı ...'ün Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile alacağı bulunmadığı ve sorumluluğunun kalmadığı anlaşıldığından Yargıtay içtihatlarına göre yüklenici tam olarak yükümlülüklerini getirdiği takdirde edimini ifa etmiş olan satış vaad edilenlerin yüklenici yerine tapunun iptali ve tescilini talep edebileceği, asıl davadaki arsa sahibi ve birleşen dosya Mersin 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/407 esas sayılı dosya davalıları arsa sahibinin mirasçılardan davacının tapunun iptal ve tescilini talep edemeyeceği,

diğer davalı ... ile ... arasında yapılan inşaat devir sözleşmesine göre davacının davalıdan almış olduğu daireye ilişkin aralarında anlaşmanın bulunmadığı, ...'un davalı ...'ün borçlarından da sorumlu olduğu dosya kapsamında tespit edilememiş olduğu anlaşıldığından asıl dava davalısı ... yönünden de davacının taleplerinin yerinde olmadığı, Birleşen dosya Mersin 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/136 esas sayılı ile tapu sahibi davalı ... ... açılan davanın ise davalının taşınmazı tapuda satın almış olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemiş olduğu,

davalının iyi niyetli üçüncü kişi olduğu ve tapuya ... ilkesi geçerli olduğu ve davacı tarafından muvazaa iddiası ispatlanamamış olduğundan tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gerektiği anlaşıldığından tüm dosya kapsamına göre asıl dava ve birleşen davalara ilişkin tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmiştir

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde. MK 716 md. 743 sayılı Türk Medeni Kanunun 642 md. ve diğerleri dayanarak satış vaadi sözleşmesinden kaynaklan haklarını kullanarak tüm sorumlulara karşı tapu iptal ve tescil davası açıldığı, davanın niteliği itibariyle tapu iptal ve tescil davası olmasına rağmen Tüketici Mahkemesine görülmesi nedinyle kötü niyetli yeni malik ve arsa sahiplerinin sorumluluktan kurtulduğu,

davanın açıldığı haberini alan mal sahipleri ve 3. Kişinin tedbir kararının tapuya ulaşma süreci içerisinde tapu devir işlemlerini gerçekleştirdiklerini, mahkemenin kötü niyet iddiasını incelemeden karar verdiğini, Arsa sahibi ... ile Müteahhit ... arasında yapılan inşaat sözleşmesinin 3. maddesinbe göre B Blok 10. Kat 20 numaralı dairenin satışı ...’e ait olacağı ve sözleşmenin 12. maddesine göre taraflardan birinin ölümü halinde mirasçıların bu sözleşme ile bağlı kalacakları hükme bağlandığından, arsa sahibi mirasçılarının, ...’e bırakılan dairenin müvekkiline tapuda devredilmemiş olmasından sorumlu ve borçlu olduğu,

bu hususlar incelenmeden karar verdiğinden kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada ve birleşen davalarda yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Birleşen davalar yeni bağımsız bölüm malikine karşı davanın yöneltilmesi ile arsa sahibinin ölmesi üzerine mirasçılarına karşı davanın yöneltilmesidir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası,

3. Değerlendirme 1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (TBK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi TBK nın 183. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (TBK madde 184) devredebilir.

Temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklı (üçüncü kişi) temlik işlemini ve yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile, borçlunun (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def'ilerde bulunmak imkânı vardır. Gerçekten TBK m.188’e göre “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir”.

Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik işlemi olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Başka bir anlatımla, devir işleminin öğrenildiği ana kadar devir sözleşmesinin dışında bulunan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden (devirden) haberdar olunca devir işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı da (devralan üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelmek suretiyle ifa isteğini reddedebilir.

Örneğin karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse, arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcu ifadan kaçınabilir. Burada TBK. m.97 borçluya (arsa sahibine) ödemezlik def'ini kullanma yetkisini vermektedir.

Bu bakımdan, üçüncü kişilerin yüklenicinin temlikine (devrine) dayanarak arsa sahibini hasım göstermek suretiyle açacağı tescil davalarında mahkemelerin, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı, dolayısıyla üçüncü kişinin neyi isteyebileceği yönü üzerinde önemle durulmalıdır.

Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Yüklenici arsa sahibinin geriye etkili dönme iradesini bildirmesinden sonra gerçekte var olmadığı saptanan bir alacağını, üçüncü kişiye temlik etmişse bu temliki hüküm ve sonuç meydana getirmez. Sadece bir taahhüt işlemi olarak yükleniciyi borçlandırır. Dolayısıyla yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi, arsa sahibinden yüklenicinin temlikine dayanarak mülkiyet aktarımı isteminde bulunamaz.

3.Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davacı ile davalı ... arasında Mersin 8. Noterliğinin 19134 yevmiye numaralı ve 07/05/2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılarak davacıya Mersin ili Tece Köyünde 105 numaralı parselde bulunan taşınmaz üzerine yapılacak kat irtifakına göre B Blok 10. Kat 20 numaralı dairesinin satışının vaad edildiği,

ilgili taşınmaza ilişkin davalı ... ile davalı arsa sahibi ... arasında Mersin 8. Noterliğinin 1630 yevmiye numaralı 14.01.2008 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılmış olduğu ancak taraf vekillerince anlaşılarak sözleşmenin Mersin 8. Noterliği 31141 yevmiye numaralı 06.10.2009 tarihli fesihnamesi ile feshedilmiş olduğu, fesihnamede davalı tarafların birbirini ibra ettiği ve sözleşmenin imzalanmasından bu yana imalat yapılmamış olduğunun belirtildiği, dava konusu taşınmazın tapusunun 04.10.2013 tarihinde ...'a satılmış olduğu,

davacı vekilince arsa sahiplerince dava konusu taşınmazın satıldığı üçüncü kişiye karşı da dava açılarak davaya tapu iptal tescil davası olarak devam edildiği ancak yüklenicinin arsa sahibi ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin gereği edimini yerine getirdiğinin söylenemeyeceği anlaşılmaktadır.

3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

Davacı harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,