Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1721 K.2023/2018

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece bozma ilamına uyularak davanın karar verilmesine yer olmadığına, davacının masraf talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ... ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında Bornova 4. Noterliğinin 02.08.1996 tarihli kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşmede teslim süresinin 18 ay olarak belirlenmiş olup; süresinde teslim edilememesi nedeniyle 23.06.2011 tarihli adi yazılı sözleşme ile eski sözleşmenin ana hatları korunarak, sürenin 23.06.2001 tarihinden başlamak üzere 18 ay daha uzatıldığını, B ve C blok fiilen tamamlanmış olsa da A bloktaki ruhsata aykırılık sebebiyle iskan ruhsatlarının henüz alınamadığını belirterek;

iskan ruhsatının alınabilmesi ve diğer eksikliklerin tamamlanması için nama ifaya izin ve masraflarının tahsili, hissesine tekabül eden ve satışı yapılan daireler ile ilgili olarak oturma ruhsatı bulunmamasından ötürü değer kaybı ve adlarına tescil edilmeyen dükkanlarla ilgili olarak kira gelir kaybının tahsilini talep etmiştir.

Davacı vekili 14/12/2012 tarihli dilekçesi ile dava dilekçesinde 20.000,00 TL olarak talep edilen kira kaybı ile ilgili taleplerini 20.000,00 TL daha arttırarak 40.000,00 TL ye; 10.000,00 TL olarak talep ettikleri dairelerin ucuza satılmasına dayalı taleplerini 40.000,00 TL daha arttırarak 50.000,00 TL ye ıslah etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle zaman aşımı nedeni ile davanın reddi gerektiğini, daireleri zamanında teslim ettiğini ve ikinci sözleşmenin ise noter huzurunda yapılmadığı için geçersiz olduğunu beyan ederek, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 07.06.2016 tarihli ve 2012/762 Esas, 2016/195 Karar sayılı kararı ile davacıya ait bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi nedeniyle gecikme tazminatı talebine ilişkin; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 7. maddesine göre inşaat süre başlangıcı temel üstü vizesinin alındığı tarih olup dosya kapsamındaki evraklardan temel üstü vizesinin alınmadığı anlaşıldığından sürenin başlamadığı,

bu yönüyle talebin reddine, değer kaybına ilişkin talepte daireleri yapı kullanma izin belgesi almadan satmış olmasında davacı kendisi kusurlu olduğundan reddine, yapı kullanma izin belgesinin davalı nam ve hesabına davacı tarafından alınması hususunda davacıya izin verilmesine ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 20.000,00 TL masrafın yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararları

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 09.07.2018 tarihli ve 2018/1125 Esas, 2018/2952 Karar sayılı kararıyla; 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni düzenleme kapsamında, imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi hususunda karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma sonrası yapı kayıt belgesi alındığından yapı kullanma izin belgesi alınması hususundaki izin verilmesi talebi konusuz kalmakla bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu içeriği nazara alınarak davacının masraf talebinin kabulü ile fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydı ile 20.000,00 TL nin dava tarihi olan 13/06/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; yapı kayıt belgesinin iskan ruhsatı yerine geçmeyeceğini, masraf tutarının düşük hesaplandığını, kira kaybı hesabına ilişkin temel üstü vizesi için makul süre belirlenerek, bu süre ile dava tarihi arası tazminatın hesaplanması gerektiğini, değer kaybına ilişkin sözleşmenin üzerinden 25 yıl geçmiş olup, daireleri satmak için iskan ruhsatının beklenmesi gerektiğine ilişkin kararın adil olmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

Davalı vekili temyiz dilekçesinde; inşaat süresinin başlamamış olduğu bu nedenle muacceliyetin meydana gelmediğinden herhangi bir kar kaybı, zarar ve masraf istenmeyeceği belirtilmiş ise de yerel mahkemece davacı lehine 20.000,00 TL masraf talebi kabulünün hatalı olduğunu, zamanaşımı iddialarının mahkemece değerlendirilmediğini, mahkemece ıslah edilen tutar dikkate alınmadan reddedilen kısım için vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu beyanla, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine aykırılık sebebiyle arsa sahibi tarafından açılan iskan ruhsatının alınabilmesi için nama ifaya izin ve masrafların tahsili, alacak ve kira gelir kaybı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 818 Sayılı Borçlar Kanunun 97/1. maddesi, 355. vd. madde hükümleri, 7143 sayılı Kanunun 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici 16. Maddesi. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 437 inci maddesi.

3. Değerlendirme 3.1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

3.2. Nama ifaya izin davası kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ve borçlu tarafından ifa edilmeyen edimin ifası konusunda alacaklıya mahkeme yoluyla izin ve yetki verilmesini içermektedir. Nama ifaya izin, taraflar arasındaki sözleşmeye dayanılarak istenebileceğinden, borçlu “yapma borcu” için nama ifa talep edilebilir. Yapma borcu olmayan işler için nama ifa istenemez.

Bu hususta izin verilirken sözleşmedeki edimlerin aşılması veya başka edim yüklenmesi söz konusu olamaz. Davaya konu somut olayda, mahkemece yapı kayıt belgesi alındığından, davacının iskan ruhsatı hususunda izin verilmesi talebi konusuz kalmakla bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ise de; yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir.

İmar Kanununun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabii ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.

Mahkemece her ne kadar müzekkere yazılarak iskan ruhsatı için gerekli masraflar sorulmuş ise de; belediyenin 02.02.2015 tarihli cevabı yazısında, C blok zemin katın projeye aykırı yapılmış olmasından ötürü temel üstü vizesi verilmediği belirtilmiş olmasına rağmen yapının yasal hale getirilip getirilemeyeceği araştırılmamıştır.

Bu durumda, mahkemece Bayraklı Belediye Başkanlığına yeniden müzekkere yazılarak, dava konusu inşaata yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yüklenici adına davacı arsa sahibine inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini alması için belediye ile diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat maliki ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere oluşacak sonuç çerçevesinde karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçmeyeceği dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

3.3. Davacı vekilinin kira tazminatına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; taraflar arasındaki 02.08.1996 tarihli sözleşmenin 7.maddesi inşaat süresinin temel üstü vizesinden itibaren 36 ay olduğuna, gecikme halinde aylık rayiç kira tazminatı ödenmesine ilişkindir. İnşaatın süresinde teslim edilememesi üzerine 23.06.2001 tarihli adi yazılı sözleşme ile eski sözleşme hükümleri ortadan kaldırılarak, sürenin 23.06.2001 tarihinden başlamak üzere 18 ay daha uzatıldığı, anlaşmanın genel kurul onayından sonra yürürlüğe gireceği belirtilmiştir.

Mahkemece sözleşmede temel üstü vizesi alınmadığı için süre başlamamış sayılsa da; yukarıdaki sözleşmelerin geçerliliği ve hükümleri değerlendirilerek, inşaatın teslim süresi belirlenmek suretiyle,sözleşme kapsamında davacı payına isabet eden bağımsız bölümlerin 3.kişilere devir tarihleri de tespit edilerek aradaki dönem için kira tazminatına hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle, Yukarıda (1) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

(2) ve (3) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

24.05.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif) (Muhalif)

- MUHALEFET ŞERHİ -

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı davalı nam ve hesabına ifa, ve kira kaybı ile davacı taraftan kaynaklanan sebeplere dayalı dairelerin ucuza satılmasından doğan alacak istemine ilişkindir.

Davacıya ait bazı dairelerin yapı kullanma izin belgesi olmadığından gerçek rayiç bedelin altında satıldığı iddiasıyla fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere 50.000,00TL talep edilmiştir. Bu konu ile ilgili olarak davacının kendisine ait daireleri yapı kullanma izin belgesi almadan satmış olmasında davacının kusuru bulunmaktadır. Davacı ... kullanma izin belgesini nam ve hesaba alınmasını talep edip aldıktan sonra satmış olması halinde iddia olunan zarar oluşmayacağı tartışmasızdır.

Bu tespitlere göre davaya konu binaların temel üstü vizesi alınamadığından buna bağlı olarak davalı kooperatif tarafından taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 7. maddesinde hissesine düşen bağımsız bölümleri iskan ruhsatı alacak duruma getirme edimi yerine getirilmediğinden davacının nam ve hesaba ifa ile ilgili talebi yerinde görülmüş, diğer taleplerinde haklı olmadığı anlaşılmakla mahkemece 07/06/2016 tarih 2012/762 esas 2016/195 karar sayılı ilam ile davanın kısmen kabulüne ilişkin hüküm kurulmuş, tarafların temyizi üzerine,

Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 2018/1125 esas 2018/2952 karar sayılı ilamı ile 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 Sayılı Kanunun 16. maddesi ile 3194 Sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde hükümleri göz önünde bulundurularak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma sonrası yapı kayıt belgesi alındığından yapı kullanma izin belgesi alınması hususundaki izin verilmesi talebi konusuz kalmakla bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacının masraf talebinin kabulü ile fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydı ile 20.000,00- TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine dair karar verilmiştir.

Yüklenicinin yaptığı bağımsız bölümlerin yapı kayıt belgesi alındığı ve davacı arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri sattığı da sabittir, 7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır.

Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında, sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda davanın kısmen kabulüyle, karar verilmesine yer olmadığına dair kararın doğru olduğu, onanması gerektiğinden çoğunluğun bozma görüşüne katılmayarak karara muhalifiz.