Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1740 K.2023/2093

Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar ... ve ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılardan müteahhit ... ile arsa sahibi ... arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi neticesinde davalı müteahhit ...'ün payına düşen kısımda yer alan dava konusu taşınmazı müvekkiline sattığını, bedelin peşin ödendiğini, ancak davalı müteahhit tarafından dava konusu taşınmazın müvekkiline devredilmediğini ileri sürerek imzalanan sözleşme gereğince müvekkilinin alacağının temliki hükümlerine göre dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptaline ve tesciline, olmazsa bedelinin tahsiline yönelik karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar ..., ... ve ... cevap dilekçelerinde özetle; davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı ... davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı ile davalı ... arasında adi yazılı olarak düzenlenen 07/03/2013 tarihli sözleşmeye göre davalılar arasında imzalanan KKİS 5/a maddesine göre arsa sahiplerine 7 adet dairenin verileceğini, bu hükme göre dava konusu D blok, 2 no.lu bağımsız bölümün davalı müteahhit ...'a düştüğünün anlaşıldığını, davalı ...'un dosyaya sunulan raporlara göre dava konusu yapının %85 oranında tamamlandığı,

KKİS'deki satış yetkisi ve safhaları hükmüne göre inşaat kabasının tamamlanması halinde 17 dairenin %40 na tekabül eden 8 dairenin satış yetkisinin müteahhite verileceği bu bağımsız bölümün davalı ...'a devir şartlarının oluştuğu, davacı ile davalı ... arasında imzalanan sözleşme gereği davacının alacağın temliki hükümlerine göre talep edebilme hakkının olduğunu, davacı tarafın harç ikmali de yaptığından ... , 3 parsel sayılı taşınmazda bulunan D blok 2 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve davacı adına tescilinin gerektiği kanaatine varılarak davacının davasının kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar ... vekili ve ... istinaf dilekçelerinde özetle; yerel mahkemenin, eksik inceleme ve araştırma yaparak karar verdiğini, müteahhide şu ana kadar, taraflar arası imzalanan KKİS gereği kaç adet dairenin devrinin yapıldığı hususunda araştırma yapılmadığını, son duruşmaya da katılan ...'e dahi kaç dairenin devrini aldığı hususu sorulmadan karar verildiğini, temlik alanın talepte bulabilmesi için KKİS gereği edimlerin yerine getirilmesinin gerektiğini, davacı ile davalı müteahhit ... arasında imzalanan sözleşme gereğince davacının,

alacağının temliki hükümlerine göre dava konusu bağımsız bölümün tapu iptali ve kendi adına tescilini talep ettiğini, yerel mahkemenin de hüküm kurarken temlik hususunda sözleşmenin yazılı olması dışında herhangi bir şart aramadan temlik alan KKİS tarafı gibi düşünülerek karar verdiğini, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi,

inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüz'i bir boyutta olmasının gerekli olduğunu, KKİS çerçevesinde müteahhit tarafından edimlerin yerine getirilmediğini, KKİS sayfa 4 de Çevre düzeni ve Genel İskan alınmadan diğer edimler yerine getirilse dahi 1 adet dairenin verilmeyeceği imza alınmasına ve dosya içerisinde bulunan beyanlarına rağmen bu eksiklikler dikkate alınmadan karar verildiğinin görüleceğini, alacağın devri ile birlikte alacağa bağlı olan hakların ve önceliklerin yeni alacaklıya geçtiği gibi,

alacaklıya karşı yapılabilecek itiraz ve def'ilerin de borçluya geçeceğini ve borçlunun bu hakları yeni alacaklıya karşı kullanabileceğini, borçlunun, alacağın devrini öğrendiği sırada alacağı devredene karşı sahip olduğu savunmaları, alacağı devralan yeni alacaklıya karşı da ileri sürebileceğini, bu kapsamda iki tarafa borç yükleyen sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhitin edimini yerine getirmediğini savunma ve kendi edimini ödemekten kaçınma hakkı mevcut olup dolayısıyla müvekkili aleyhine açılmış olan davada yerel mahkemenin eksik araştırma yaparak hüküm tesis ettiğini,

temlik sözleşmesinin geçerliliğini kabul etmemekle birlikte geçerliliği kabul edilirse müvekkilinin yükleniciye olan defilerini davacı yana karşı da ileri sürebileceğinin kabul edilmesi gerektiğini, bu nedenle yüklenici tarafından yerine getirilmeyen edimlerin davacı tarafından yerine getirilmesi şartı ile tapu iptali ve tesciline karar verilmesinin daha doğru bir karar olacakken yerel mahkemece tesis edilen hükmün hukuka aykırılık içerdiğini, dosya kapsamında, sağlıklı bir bilirkişi raporu düzenlenmediğini,

üstünkörü hazırlanan raporlarla gerekçesi ve dayanağı olmayan üstünkörü bir hüküm tesis edildiğini belirtip kararının kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmesi talebinde bulunmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "Somut olayda; kademeli ferağ şartlarının dava konusu taşınmaz yönünden oluştuğu sabittir. Taşınmaz sahipleri olarak geçen davalılar ... ve ... arsa maliki ...'nin çocuklarıdır. Bu nedenle TMK'nun 1024. maddesindeki düzenleme kapsamında tapu siciline ... ilkesinden yararlanmaları söz konusu değildir.

Bu nedenlerle davalı ... vekili ile davalı ...'ın istinaf dilekçelerinde ileri sürmüş oldukları hususlar yerinde değildir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355. maddesi gereği istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesine ait kararda usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar istinaf dilekçelerinde ileri sürdükleri sebepleri temyiz dilekçesinde yinelemişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa ödenen bedelin iadesi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 184 ncü maddesi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı.

3. Değerlendirme Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar ... ve ...'in temyiz itirazlarının kabulü ile,

Adi yazılı sözleşme ile davacı üçüncü kişi davalı yükleniciden, yüklenicinin diğer davalı arsa sahibi ... ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı inşaattan D Blok 2 no.lu bağımsız bölümü davacıya 80.000,00 TL bedelle sattığı anlaşılmaktadır.

Davalı ... ve ... arasında Erdemli 1. Noterliğinde imzalanan 06.03.2013 gün 2904 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmede yapılacak inşaattaki bağımsız bölümlerin paylaşımı ve satış yetkisi safhaları başlıklı bölümü ve devamında inşaat seviyesine göre aşamalı tapu devir ve satış yetkisinin yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır. İnşaatın anahtar teslimi yapılacağı kabul edildiğinden Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre yapı kullanma izin belgesi alımı yükümlülüğü de yükleniciye aittir.

Davalılar arsa sahibi ve bağımsız bölüm maliki aşamalardaki iddialarında ve temyiz dilekçesindeki beyanlarında davalı yükleniciye verilmesi gerektiği halde yüklenici edimini yerine getirmediği için teminat dairesini elde etmediğini, inşaatın %40'ının bitmesi halinde verilecek 8 adet daireden fazlasının yükleniciye devredilmiş olduğunu iddia etmesine rağmen bu husus araştırılmadığı gibi inşaatın geldiği aşamaya göre yüklenicinin dava edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı da araştırılıp değerlendirilmemiştir.

Bu durumda davalılar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı yükleniciye isabet edip yüklenici ya da onun talimatıyla üçüncü kişilere devredilmeyip halen arsa sahibi üzerine kayıtlı, davacının tapu iptâli ve tescilini talep ettiği bağımsız bölüm dışında başka bağımsız bölümler bulunup bulunmadığı araştırılıp, sözleşmede aşamalı devir öngörüldüğünden inşaatın yapıldığı seviye itibariyle hangi aşamaya gelindiği ve buna göre davacının talep ettiği tapu payına hak kazanıp kazanmadığı konusunda gerekirse bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp değerlendirilerek,

dava edilen bağımsız bölüm devredilecek en son bağımsız bölüm değil ise sözleşmede en son tapunun iskân aşamasında verileceği öngörüldüğü ve dava konusu bağımsız bölümün tapu iptâl ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi, eğer dava edilen bağımsız bölüm aşamalı devire göre en son bağımsız bölüm ise davacıya kesinleşen eksik ve kusurlu işler bedelinin depo ettirilip, yapı kullanma izin belgesi almak üzere yetki ve süre verilerek yapı kullanma izin belgeside alınıp ibraz ettirildikten sonra birlikte ifa süretiyle tapu kaydının iptâli ve tesciline karar verilmesi gerekir.

Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu tapu iptâli ve tescil kararı verilmemesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,