Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/2733 K.2023/2945

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacılar vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme kapsamında dava konusu 165 Ada 26 Parsel sayılı taşınmazdaki davacılara ait arsa paylarının devri karşılığında, davacılara 4 adet bağımsız bölümün verilmesinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin ifası kapsamında 02/03/2017 tarihinde dava konusu taşınmazın davalı yükleniciye devredildiğini, davalının tapu devrini aldıktan sonra parselizasyon işlemini tamamladığını ve tarla vasfındaki taşınmazı arsa vasfına değiştirdiğini,

arsa payı karlığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı arsa sahiplerinin düşüncesizliği ve deneyimsizliğinden yararlanılarak ve açıkça ve fahiş bir oransızlıkla yapıldığını, davacıların taşınmaz üzerine 15 daire yapılacağını düşünerek 4 daire verilmesini kabul ettiklerini, oysa müteahhidin çizdirdiği projede ikiye ifraz olunan taşınmazdan sadece biri üzerine 52 adet daire yapıldığını, davacılara verilecek daire sayısına bakıldığında edimler arasındaki farkın gabinin varlığını açıkça gösterdiğini,

davacıların iradelerinin gabin nedeniyle sakatlandığını ileri sürerek, dava konusu 165 Ada 49 ve 50 parsel sayılı taşınmazların tapusunun iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu tarla vasıflı taşınmazı 02/03/2017 tarihinde davalılardan satın alarak söz konusu taşınmazın yola terk, ifraz, imar parseline dönüştürülmesi, cins tashihi işlemlerini de üstlendiğini, ifraz işleminden sonra davacılar ile yapmış oldukları sözleşme uyarınca 4 adet dairenin bila bedel olmak kaydıyla ve tapu masrafları ile su, elektirik vb abonman giderleri satıcılar tarafından ödenmek üzere sözleşme imzalandığını,

sözleşme imzalandıktan sonra arsa sahiplerinden ...'ın vefat ettiğini ve ...'ın varisleri ile birlikte sözleşmenin diğer taraflarının TMK'nın 2 ve 3. maddelerindeki dürüstlük kuralına aykırı olarak eldeki davayı açtıklarını, davalıya satılan taşınmazın satış tarihi itibari ile niteliğinin tarla olduğunu ve yüz ölçümünün 5530,11 m² olduğunu, sözleşmede adı geçenlere diledikleri kattan 4 dairenin verileceği ve her birinin m² fiyatlarının ortalama olarak değerlendirildiğinde satıcıların tarlanın mevcut haliyle satış parası anlamında hiç bir şekilde ulaşamayacakları yüksek bir bedel elde ettiklerini,

taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken geçerli bir sözleşme olduğunu, sözleşmede irade sakatlığı durumunun söz konusu olmadığını, içerikte taraflar arasındaki sözleşmeye uygun olarak hareket edildiğini, söz konusu taşınmaz üzerine 145'er m² den ortalama 40'a yakın daire yapılabileceğini, karşı tarafın taşınmazı arsa vasfında dahi satmış olsa bu taşınmazın 1.000.000,00 TL gibi bir rakama ulaşmasının Dazkırı şartlarında mümkün olmadığını, edimler arası açık oransızlıktan ya da gabinden söz edilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların, hak düşürücü süre içerisinde yanılgı beyanını dile getirdiği, sözleşmede somut olarak davalının yükümlülüğünün başladığı tarihe yer verilmediği,

yapının kaç bloktan ve her katta kaç daireden oluşacağı hususlarının sözleşmede giderilmemiş oluşunun yanında blok ve daire sayısının belirsiz olması ve bunun miktar ve sayısına göre davacılara isabet edecek kısımları gabin veya aşırı yararlanma iddiaları yönünden davacılar aleyhine sonuç doğurup doğurmayacağı hususlarının da etkiler mahiyette bulunacağından böylece kaç blok ve toplam kaç daire üzerinden davacılara dağıtımın öngörüldüğü hususlarını da doğrudan etkiler mahiyette bulunduğundan bu gibi hususlara yer verilmemiş oluşu birlikte değerlendirildiğinde şekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunun

kabulü gerekse de tanık beyanlarından da anlaşılacağı üzere tarafların sözlü olarak yaklaşık 15 daire üzerinden 4 dairenin davacılara bırakılacağı hususunda anlaşma sağladığı yani davacıların kabul iradesinin 15 daireden 4 daire verileceği yönünde olduğu ancak mimari taslağı incelendiğinde taşınmazın 3 blok ve toplam 44 daire olacak şeklide projelendirildiği, başlangıçta davalının davacılara yaklaşık %26 oranında bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılmış olması,

davalının sunduğu projeyle bu oranın yaklaşık %9 a kadar gerilemesi davalının aşırı yararlandığını gösterdiğinden açıklanan nedenlerle davacıların taşınmazın yeniden tescilini istemelerinde hukuki menfaatlerinin olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu olayda gabinin şartlarının oluşmadığını, dava konusu taşınmazın devir tarihindeki değerinin 553.011,00 TL olduğu belirlenmiş ise de, bu değerin taşınmazın arsa vasfında olması halindeki değeri olduğunu, oysaki davalının taşınmazı tarla vasfında aldığını ve tüm masrafları kendi cebinden karşılayarak taşınmazı arsa vasfına dönüştürdüğünü, taşınmazın devir tarihindeki tarla olarak değerinin çok düşük olduğunu, dairelerin bedelinin ise toplam 1000.000,00 TL civarında olduğunu, davacı tanıklarının beyanlarının gerçeği yansıtmadığını,

tarafların tarla vasfındaki taşınmazın arsaya dönüştürülerek 4 daire karşılığında davalıya satılması konusunda anlaştıklarını, arsa vasfındaki taşınmazın değeri ile 4 dairenin değeri arasında oransızlık olmadığını, davacıların öncesinde başka müteahhitlerde görüşerek en son davalıyla anlaşmaya vardıklarını, davacıların kandırılması gibi bir durumun söz konusu olmadığını, mahkemenin, gabinin subjektif ve objektif unsurlarını yeterince araştırmadığını, müvekkilinin yararlanma, sömürme kastı ile hareket ettiğine dair tek bir delil bulunmadığını,

eldeki davanın dürüstlük kuralına aykırı olarak ikame edildiğini belirterek kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın hak düşürücü süresi içinde açıldığı, somut olayda gabin hukuksal nedenine dayanan davacı arsa sahiplerinin inşaat yapım işinde tecrübesiz oldukları, arsa sahiplerinin başka yüklenicilerle görüşmüş olmalarının da inşaat işinde tecrübe sahibi olduklarını göstermeyeceği, davalı yüklenici o yörede inşaat işlerini yapan bir müteahhit olup sözleşmede yapılacak toplam daire sayısı belirtilmemiş olması,

imardan sonra taşınmaza yapılacak bağımsız bölümlerin sayısı ile davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan daire sayısı dikkate alındığında davacıların düşüncesizlik ve deneyimsizliklerinden yararlandığı, düşüncesizlik ve deneyimsizliğin TBK’nın 28/I. maddesine göre gabinin subjektif unsuru olduğu, gabinin diğer unsuru da objektif unsur olup, bu da aynı maddede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık olarak tarif edildiği,

eldeki davada dava konusu taşınmazlardan 165 ada 49 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 44 dairelik projelendirilen bina olmasına diğer parsel için ise henüz bir proje yapılmamış olmasına göre karşılıklı edimler arasında açık oransızlığın bulunduğu da tartışmasız olup, objektif unsurun da gerçekleştiği, bu durumda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde hukuka aykırı bir yön bulunmadığı ancak davacılar adına tesciline karar verilen dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değeri 601.620,67 TL olarak tespit edildiğine göre,

dava değeri olan bu miktar üzerinden %068,31 oranında alınacak olan karar ve ilam harcının 41.096,71 TL olacağı düşünülmeksizin, hükümde kamu aleyhine 10.316,88 TL karar ve ilam harcının hüküm altına alınması doğru olmadığı, harç eksikliği kamu düzenine ilişkin re'sen düzeltilmesi gereken hususlardan olduğundan, davalı aleyhine hüküm kurma yasağı ilkesi kapsamında da bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, aşırı yararlanma nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, TBK’nın 28. maddesi

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup ve özellikle davalı yüklenicinin yapmış olduğu masraflar var ise ayrı bir dava ile talep edebileceğinin tabii olmasına göre davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davacılar yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesine,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalıya yükletilmesine,