Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3024 K.2023/3652

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar arasında 05.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 12.02.2007 tarihli tadil sözleşmesi ile zemin kat daire ile müvekkiline düşecek dairelerden birinin takas edildiğini, 29.02.2007 tarihli adi sözleşmeyle zemin katın dükkan ve daire olarak yapılmasının kararlaştırıldığını, 22.09.2008 tarihli ek sözleşme ile teslim tarihinin 22.09.2010 tarihi olarak belirlenmesine rağmen hukukî teslim yapılmadığını ileri sürerek, kira tazminatı ve cezai şart bedeli olarak 74.474,70 TL’nin faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle, tüm bölümlerin hukukî tesliminin yapılması için takas sonucu davacıya verilmesi kararlaştırılan zemin katın dükkan+daire olarak tadil edilmesine tüm maliklerin rıza göstermesi gerektiğini, davacı tarafın kusuru nedeniyle teslimin yapılamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 13.02.2014 tarihli ve 2013/397 Esas, 2014/39 Karar sayılı kararıyla; taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 6. maddesinde yapının tamamlanıp kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurularak tesliminin yapılacağı, binanın yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim edileceği hususunun düzenlendiği, o halde münhasıran fiili teslim dışında binanın hukuki işlemlerinin de tamamlanarak davacı tarafa teslimi gerektiği gerekçesiyle, 34.231,87 TL cezai şart ile 21.908,40 TL kat mülkiyeti kurulamamasından doğan alacak miktarı olmak üzere toplam 56.140,27 TL‘nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1- Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2- Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 24.12.2014 tarih ve 2014/6038 Esas, 2014/8417 Karar sayılı kararı ile, sözleşmelerde hem gecikme tazminatı ve hem de gecikme cezası ayrı ayrı kararlaştırılmış ve alacaklı her ikisini de talep etmişse;

sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceği kararlaştırılmamışsa gecikme cezasının tamamı ile gecikme zararının sadece cezayı aşan kısmına hükmedilebileceği, sözleşmede her iki cezanın da talep edilebileceğine dair bir hüküm bulunmadığına göre mahkemece cezai şarta ve varsa cezayı aşan kira tazminatına karar verilmesi gerektiği, ayrıca davalılar teslimde gecikmenin davacının kusurundan kaynaklandığını savunduklarına göre zemin katta yapılması tarafların kabulünde olan tadilatın yapılamamasında, davacının ve davacının bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişilerin bu işlemin gerçekleşmesinde kusurunun bulunup bulunmadığının araştırılıp,

teslimde mevcut gecikmede davalı yüklenicilerin kusurlu bulunması halinde yukarıda belirlenen hükümler çerçevesinde cezaya ve tazminata, aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararıyla, bozmaya uyularak davacıya fillen teslimin süresinde olduğu, davacının arzusuna göre yapılan dükkan+daire değişikliği doğrultusunda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisini iptal etmeye ve yeniden tesisine ilişkin yetki verilmesinde gecikilmiş olduğu, sonrasında taşınmazların devredildiği hak sahipleri ve ipotek alacaklılarının kat irtifakının bozulmasına muvafakat vermedikleri ve tanık beyanlarından davacının taşınmazı devralır almaz kiraya verdiği, sözleşme sonrası yaşanılan sürece davacının tutum ve eylemlerinin neden olduğu, davacının yapı kullanma izin belgesinin alınamamasının davalı yüklenicilerin kusurundan ileri geldiğini ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkili tarafından davalılara usulüne uygun vekâlet verildiği halde yapı kullanma izin belgesinin alınamadığının sabit olduğunu, mahkemece müvekkilinin neden kusurlu kabul edildiğinin açıklanmadığını, iskan alınmamasında müvekkilinin kusurlu olduğunu ispat yükünün davalıda olduğunu, dairelerin sözleşme ile belirlenen tarihte teslim edilmediğini, teslim tarihine kadar müvekkili tarafından dairelerin satışının yapılmadığını, hukuki teslim yapılmamasında davalılar kusurlu olduğundan hem cezai şart bedeline hem de kira tazminatına hükmedilmesi gerektiğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 470. ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Temyizen incelenen mahkeme kararında ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı ve bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında Ümraniye 3. Noterliğinin 38113 yevmiye numaralı ve 05.08.2005 tarihli arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, Bornova 1. Noterliğinin 04139 yevmiye numaralı ve 12.02.2007 tarihli tadil sözleşmesi ile zemin kattaki daire ile davacıya isabet edecek dairelerden birinin değişimi kararlaştırılmıştır.

Davacı arsa maliki ile davalı yüklenici ... arasında düzenlenen 29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşme ile zemin kattaki dairenin niteliği değiştirilerek dükkan ve daire olarak davacıya teslimi kararlaştırılmış, yine taraflar arasında düzenlenen Bornova 1. Noterliğinin 29295 yevmiye numaralı ve 22.09.2008 tarihli ek sözleşmesinin 6. maddesinde ise “plan ve projesine uygun olarak Yapı Kullanma İzin Belgesi tüm masrafları müteahhide ait olarak alınacak, yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra kat mülkiyeti kurularak fiili ve hukuki tüm edimler yerine getirildikten sonra teslim yazılı şekilde yapılacaktır.

Bina fiilen bitmiş olarak arsa sahibine düşen daireler hemen teslim edilecektir. Yapı kullanma izin belgesi alınmış olarak teslim ise en geç 22 Eylül 2010 tarihinde yapılacaktır” düzenlemesine yer verilmiştir. Karşıyaka 1. Noterliğinin 18.12.2008 tarih ve 7385 yevmiye numaralı belgesi ile davacı arsa maliki davalı yüklenici ...’a vekâlet vermiştir.

Dosya kapsamı ve bilirkişi raporlarından dava konusu binada kat irtifakının kurulduğu, kat mülkiyetine geçilmediği, dairelerin fiilen teslim edildiği ancak yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, yapı kullanma izin belgesinin alınmamasında davalıların kusurlu olduklarının davacı tarafça ispat edilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ve tadil sözleşmeleri ile yapı kullanma izin belgesi alınması yükümlülüğünün davalılara ait olduğu kararlaştırılmıştır.

29.02.2007 tarihli adi yazılı sözleşme ile zemin kattaki dairenin daire ve dükkan şeklinde tadil edilerek davacıya teslim edileceği kararlaştırılmış olup, bu değişiklik nedeniyle verilmesi gereken yetkinin geç verildiği, bu süreçte bağımsız bölümlerin dava dışı 3. kişilere devredildiği, bu nedenlerle iskanın alınamadığı ileri sürülmüş ise de, arsa malikinin yetki verilmesi ile ilgili temerrüde düşürülmediği, Karşıyaka 1. Noterliğinin 18.12.2008 tarih ve 7385 yevmiye numaralı belgesi ile davacı arsa malikinin davalı yüklenici ...’a vekâlet de verdiği, tadil ile ilgili sorumluluğun dosya kapsamı ile davalılarda olduğunun anlaşıldığı,

davalının tacir olması nedeniyle 6102 sayılı TTK’nın 18/2. maddesi gereğince her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme zorunluluğunun bulunduğu, davacının bağımsız bölümleri hukuki teslim tarihine kadar devretmediği hususları birlikte değerlendirildiğinde 22.09.2008 tarihli ek sözleşmenin 6. maddesi ile kararlaştırılan tarihe kadar yapı kullanma izin belgesinin alınmaması nedeniyle davalıların kusurlu olduğu kabul edilerek,

davacının dava dilekçesindeki talepleri hakkında sözleşme ve ek sözleşme hükümleri değerlendirilerek sonuca varılması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olup, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-1. bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2-2.bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,