Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3140 K.2022/4719

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı yüklenici vekili dava dilekçesinde özetle, davalı ile aralarında düzenlenen Erdemli 1. Noterliğinin 06.12.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın yapılarak 1998 yılı içerisinde arsa sahiplerine teslim edildiğini, davalı dışındaki arsa sahiplerince müvekkilinin hissesine düşen bütün bağımsız bölümlerin tapularının verilmesine rağmen davalının adına kayıtlı tapuları vermeye yanaşmadığını, inşaat tamamlanarak teslim edildiğinden, sözleşmeye göre yüklenici hissesine isabet edip halen davalı arsa sahibi adına kayıtlı B Blok 11 no.lu bağımsız bölüm ile Bodrum Kat 1 no.lu deponun 1/3 hissesinin davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi cevap dilekçesinde özetle, inşaatın sözleşmeye uygun yapılmadığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatta halen eksikler olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece verilen ilk kararda; mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişilerin raporuna göre davacının davalılara ait bağımsız bölümleri yaparak teslim ettiği, raporda hesaplanan ayıplı imalatların bedelinin de mahkeme veznesine depo edildiği, böylece davacının tescile hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2005/7477 Esas, 2006/6928 Karar sayılı kararında, taraflar arasındaki sözleşme anahtar teslim olup iskan ruhsatını da kapsadığından, belediyeden imar işlem dosyası celbedilip, yapının imara uygun olup olmadığı araştırılarak, iskan ruhsatının da aldırılmasından sonra davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur.

Bozma ilamına uyan yerel mahkemece; binanın %99,9 tamamlandığı, ... Belediyesinin 26.04.2010 tarih ve 642-94 sayılı yazı ekinde binadaki 25 bağımsız bölümden 23 bölüme 26.01.2000 tarihinden itibaren muhtelif tarihlerde ferdi kullanma izni verildiği, son iki meskene kullanma izni talep edildiğinde genel iskana engel teşkil edecek şekilde binanın çekme mesafesine uygun olmadığının belirtildiği, bu iki mesken için ise davacının 15.08.2018 tarihli yapı kayıt belgesi ile binanın yapı kaydının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümlerin davacı yüklenici adına tesciline karar verilmiştir.

Bu karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanununun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.

Mahkemece, bozma ilamından sonra yükleniciye genel iskanın alınması için süre verilmiş, yüklenici 06.01.2016 tarihli dilekçe ile iskanı almak için yapı ruhsatının yenilenmesi gerektiğinden Erdemli Belediyesine başvuruda bulunmuş, inşaatın imar durumunda belirlenen çekme mesafelerine uygun yapılmadığı gerekçesiyle başvuru red edilmiş, davacı yüklenici Mersin 2. İdare Mahkemesinin 2016/358 Esas sayılı dosyasında idari işlemin iptali için dava açmıştır.

İdare mahkemesi, yapılan keşif sonucu alınan raporda binanın güney ve kuzeyindeki dükkan kullanımlarının onaylı mimari projesine aykırı olarak inşa edilmiş olduğu, yan kısımların çekme mesafesine uygun olmadığı, bu durumun mimari projeye aykırılık teşkil ettiği gerekçesiyle iptal davasının reddine karar vermiş, karar 10.07.2018 tarihinde kesinleşmiştir.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında, mahkemece yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği, yüklenicinin binanın tamamına genel iskan belgesini almadığı hususları ile kesinleşmiş olan idare mahkemesi kararı da dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5).

Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalı yüklenici, projesine uygun yapı yapmadığı ve 30 bağımsız bölümden 2 bağımsız bölüm için iskân ruhsatı almadığı, ancak 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre söz konusu 2 bağımsız bölüm içinde yapı kayıt belgesi aldığı sabittir.

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle yüklenicinin tapu iptali ve tescil isteminin değerlendirilmesi, gerekçesiyle kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına “bozma gerekçesi” açısından muhalifim.