Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3906 K.2024/173

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın taraflar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar ..., ..., ... ve dava dışı ... ve ...ile müvekkili arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi gereği olarak davalılardan yalnızca ... adına kayıtlı ... İli, ... İlçesi, ... Mah. Köyiçi Mevkii 19 pafta ve 326 parsel numaralı taşınmazı üzerinde ve yine ..., ..., ..., ... ve ...adına kayıtlı olan ... İli, ... ilçesi, ...

Mah, Köyiçi Mevkii 19 Pafta ve 332 parsel numaralı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı için anlaşmaya varıldığını, bu sözleşmeye istinaden taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tapu kaydı üzerine şerh etmek isteyen müvekkilinin davalıların bahse konu taşınmazları satıp 3. bir kişiye devrettiklerini öğrendiğini, bu itibarla davalıların sözleşmeyi haksız olarak feshetiklerini, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. Maddesinde tarafların sözleşmeden dönmesi halinde sözleşmeden dönen tarafın 500.000,00 TL dönme cezası ödeyeceğinin kararlaştırıldığını,

sözleşmeyi haksız olarak fesheden davalıların sözleşmeden dönme durumunda ödenmesi öngörülen cezayı ödemelerinin gerektiğini, davalıların sözleşmeden dönmesi üzerine müvekkilinin büyük bir zarara uğradığını, müvekkilinin tüm yatırım planlarını bu sözleşmeye göre yaptığını, tüm yatırımlarını bu arazi üzerine yapacağı inşaattan elde edeceği gelirleri baz alarak yaptığını, yapılan sözleşmeye itibar ederek aradan geçen süre zarfında üzerine inşaat yapabileceği başka bir arazi arayışına girmediklerini, ayrıca müvekkilinin bu uğurda noterde ve diğer kamu kurumlarında doğan harç ve giderleri kendisinin karşıladığını,

bununla birlikte müvekkilinin yapımı planlanan inşaattan elde edeceği kardan da mahrum kaldığını, müvekkilinin bu yöndeki alacakları yönünden haklarını saklı tutmakla birlikte, şimdilik sözleşmede belirlenen miktar olan 500.000,00 TL'nin davalılardan alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ...

4. Noterliğinin 21/10/2015 Tarihli ve 34462 Yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yargıtay içtihatları gereğince geçersiz bir sözleşme olduğunu, zira dava konusu taşınmazın bahçe niteliğinde olup arsa vasfında olmadığını, inşaata uygun olmadığını, bu durumda sözleşmenin objektif olarak imkansız olduğunu, dava konusu olan 332 parsel sayılı taşınmazda taşınmazın tüm hissedarlarının davacı ile sözleşme yapmadığını, bu durumun dahi sözleşmeyi geçersiz kıldığını, davacının üstlenmiş olduğu edimini yerine getirmediğini, taşınmazın 3.kişiye satışından davacının haberdar olduğunu,

bu nedenle sözleşme fesih bedeli olarak davacıya 80.000 TL ödendiğini, davacının açmış olduğu davanın haksız ve mesnetsiz olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep ettiğini bildirmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar sözleşmeyi taşınmaza imar durumu alınması şartına bağlandığı, her iki taraf da sözleşmenin yapıldığı tarihte geçici imkânsızlığı bilmekte iken 21/10/2015 tarihli sözleşme yapıldığı, dolayısıyla imar izninin alınmasına bağlı sözleşme, objektif olarak imkansız olmayıp geçici imkansızlık olarak kabul edilmesi gerektiği, şüphesiz ki geçici imkânsızlığın varlığı ise beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirdiği, bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulması olduğu,

ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engellediği, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırdığı, uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denildiği, bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerektiği, somut davada olduğu gibi bahçe niteliğinde olan bir taşınmazın, imara açık hale getirilmesi ... ve işlemlerinin zamana bağlı olarak yapılabileceği bilinen bir gerçek olduğu,

zira bu durum sadece tarafların arzu etmeleri ile gerçekleşmeyeceği, bu durumda dahi geçici imkansızlık halinde davalı tarafın davacıya muhik bir süre vermeksizin sözleşmeyi feshi, TBK:123 maddesine aykırılık oluşturacağı, somut davada taraflar arasında yapılan sözleşme gereği sözleşmenin kurulduğu anda her ne kadar taşınmazın imar izninin olmaması ve inşaat yapımına müsait olmaması anlaşılmakta ise de bu tür taşınmazlar içinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına hukuken bir engel bulunmadığı,

bu sözleşmenin geciktirici şarta bağlı bir sözleşme olarak nitelendirilebileceği, geciktirici şartın gerçekleştiği anda da sözleşmenin hükümlerinin doğuracağı kanun koyucu tarafından düzenlendiği, (TBK. m. 170.) ancak taraflarca sözleşmede herhangi bir geciktirici şart için süre ön görülmediği somut davadaki gibi durumlarda davalı arsa sahiplerinin ne kadar bir süre için bu sözleşmeye bağlı olarak tutulabileceğinin değerlendirilmesi gerektiği, sözleşmeden yaklaşık 9 ay sonra taşınmaz dava dışı üçüncü kişiye satıldığı, bu durum davalıların bu sözleşme ile artık bağlı kalmak istemediklerini göstermekte ve bir nevi fesih niteliğinde olduğu,

ancak TBK.'nın 123. maddesinin ön gördüğü üzere karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birisi temerrüde düştüğü takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebileceğinin düzenlendiği, TBK.'nın 124. maddesinde ise hangi hallerde süre verilmeyebileceğinin düzenlendiği, davalı tarafın somut davada davacı yükleniciye belli bir süre vermeyip sözleşmeyi taşınmazı üçüncü bir kişiye satmak sureti ile direkt olarak feshettiği, bu fesih kanuna uygun olmadığından cezai şart talebinin yerinde olduğunun değerlendirildiği,

davalı taraf, satıştan davacının bilgisinin bulunduğunu beyan etmiş ise de bu yöndeki iddiasını ispat etmesi gerektiği, davalı taraf delil listesinde açıkça yemin deliline de dayanmadığı, 1086 sayılı HUMK’da düzenlenen yemin müessesesinden farklı olarak, 6100 sayılı HMK’na göre, ispat yükü üzerinde olan tarafa yemin teklif hakkının hatırlatılabilmesi için, ispat yükü üzerinde olan tarafın dava ya da cevap dilekçesinde açık şekilde yemin deliline dayandığını bildirmesi gerektiği, (6100 sayılı HMK madde 119/1-f,madde 129/1-e) Esasen Yargıtay İçtihadi Birleştirme Genel Kurulunun 2015/2 Esas, 2017/1 Karar sayılı içtihadi birleştirme kararında.

6100 sayılı HMK'nun yürürlüğe girmesinden sonra açılmış olan davalarda tarafların dava ve cevap dilekçeleri ile delil listelerinde "sair deliller, her türlü delil ve sair deliller" gibi ibarelerin bulunması halinde, tarafların yemin deliline başvurmuş sayılamayacakları ve bu kapsamda hakimin ispat yükü kendisine düşen tarafa yemin teklifinde bulunma hakkını hatırlatmasının mümkün olmadığı değerlendirildiği,

sözleşmenin 11.maddesinde düzenlenen cezai şartın niteliği üzerinde durmak gerektiği, sözleşmenin cezai şartı düzenleyen 11.maddesi "İki taraftan birinin cayması halinde cayan kişi 500.000.00 TL (Beşyüz Bin Türk Lirası) ödeyecektir" şeklinde olduğu, ceza koşulu, TBK m. 179 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olup, TBK m. 179. hükmündeki üç fıkrada üç ayrı ceza koşulu türüne yer verildiği, sözleşmede 11.maddede anılan ceza koşulu, TBK m. 179/I hükmünde düzenlenen cezai şart olduğu değerlendirildiği ancak fahiş olduğu değerlendirilen cezai şart talebi mahkeme tarafından TBK 182/son maddesi uyarınca indirilerek dava kısmen kabul edilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; yerel mahkeme gerekçeli kararında yapmış olduğu değerlendirmelerle uyuşmazlığın esasına ilişkin yerinde tespitlerle davanın kısmen kabulüne karar verdiğini, yapılan değerlendirmelerde davalıların sözleşme devam ederken ifa imkansızlığı yaratacak şekilde taşınmazı ellerinden çıkardıkları ve sözleşmeye göre müvekkil şirketin cezai şarta hak kazandığının haklı olarak tespit edildiğini, ancak yerel mahkemece 500.000 TL olarak belirlenmiş olan cezai şart miktarının 100.000 TL'ye indirildiğini, bu haliyle tüm cezai şart miktarının 1/5'ine hükmedildiğini, bu durumun hakkaniyete aykırı olduğunu,

yapılan indirim miktarına gerekçe olarak sözleşmede belirlenmiş olan cezai şart miktarının fahiş olduğunun belirtildiğini, ancak gerekçesinin belirtilmediğini, cezai şartın fahiş olup olmadığını değerlendirirken sözleşmenin mahiyetinin ve taraflara kazandıracağı ekonomik değerin tespit edilmesi gerektiğini, yapılan sözleşme gereğince müvekkilin yapacağı inşaat işlerinin milyon liralar düzeyinde - yatırım gerektirdiğini, nitekim sözleşmeye devam etmeleri durumunda davalıların da kazanacağı ekonomik değerlerin milyonlarla ifade edildiğini, bu durumda belirlenmiş olan cezai şartın fahiş olduğunu söylemenin mümkün olmadığını,

belirlenmiş olan cezai şart miktarı yapılan işin mahiyetine ve tarafların ekonomik durumlarına da orantılı olduğunu, kaldı ki davalılar 3 kişi olup, belirlenmiş olan cezai şart miktarı 3 kişi arasında paylaştırıldığını, gerekçeli kararda "Reddedilen cezai şart miktarı mahkememizce takdiren reddedildiğinden reddedilen bedel yönünden davalı yararına maktu yargılama giderine hükdedilmiştir." denildiğini, hüküm kısmında ise davalılar yararına vekalet ücretine hükmedildiğini ve yargılama giderlerinin taraflar arasında kabul ve ret oranlarına göre paylaştırıldığını,

ancak reddedilen kısım mahkemece resen taktir edilerek yapılan bir indirim neticesinde doğduğunu, reddedilen kısım yönünden müvekkili şirketin herhangi bir kusuru bulunmadığını, bu nedenle reddedilen kısım yönünden maktu olarak belirlenen yargılama giderinin hatalı olduğunu belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur.

2.

Davalı vekili istinaf dilekçesi ile; gerek cevap, gerek ikinci cevap dilekçelerinde müteaddit defa sözleşmenin imzalandığı tarihte (21/10/2015) taşınmazın hukuki durumu üzerinde inşaat yapılmasına cevaz vermediği, zira taşınmazın bulunduğu parselin imar parseli vasfında olmadığı, bu sebeple inşaat ruhsatı alınmasının da mümkün olmadığı, mevzuatımızda bu vaka "objektif hukuki imkansızlık" olarak telakki edildiği,

sonuçlarının da gerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda gerek Yüksek Mahkeme İçtihatlarında açıkça belirtildiğini, bu konuda dosya içerisinde sunulmuş yargıtay kararları bulunduğunu, mahkeme tarafından bu içtihatların dikkate alınmadığını, sözleşmenin ifasının henüz sözleşme kurulduğu anda imkansız olması halinin TBK m.27.f.1 ile düzenlenmiş olup, artık burada hukuk aleminde geçerli olarak kurulan bir sözleşmeden bahsetmek mümkün olmadığını, zira kanunun nitelendirilmesi ile akit "kesin olarak hükümsüz" olduğunu, bu akdin ihtiva ettiği herhangi bir maddeye ilişkin herhangi bir talepte bulunulamayacağını,

sözleşmenin konusunun imkansız olması ile ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmasının aynı yaptırıma bağlandığını, imar durumu gereğince taşınmazda inşaat yapma olanağının bulunmamasının hukuki imkansızlık olduğunu,

Maheme gerekçeli kararında imkansızlığın geçici olduğu ve sonrasında imar izni ile ilgili sürecin tamamlandığını ifade ettiğini, ancak dava açıldığı sırada ve satışın yapıldığı sırada imar izni ile ilgili sürecin tamamlanmadığını, bu nedenle mahkemenin bu konuda vermiş olduğu kararın haksız ve mesnetsiz olduğunu, imar izni olmayan taşınmaz ile ilgili sözleşmenin kurulduğu esnada inşaat ruhsatı dahi alınamayacak olup, bu şekilde mevcut imkansızlığı geçici imkansızlık olarak nitelendirmenin hukuka uygun olmadığını,

dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporunda tespit edildiği gibi dava tarihinde dahi imar izni bulunmayan taşınmaz için müvekkillerin ne kadar süre sözleşme ile bağlı kalacakları belirlenebilir olmamakla beraber, bu husus mülkiyet hakkının özünü zedeleyeceğini, ayrıca sözleşmede 326 ve 332 parsel sayılı taşınmazların tevhidinin düzenlendiğini, 332 sayılı parselde davalı müvekkiller dışında da malikler bulunduğunu, davacının 9 ay boyunca sözleşme yapmayan iki paydaş ile hiç görüşmediğini, sözleşme yapmaya çalışmadığını, diğer paydaşlar ile sözleşme yapmadan imar izni olsa dahi inşaat ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını,

04.02.2019 tarihli beyan dilekçelerinde ve cevap dilekçelerinde de belirttikleri üzere davaya ve sözleşmeye konu 332 nolu parselin tapu kaydı incelendiğinde sözleşme tarihinde arsa maliklerinden olduğu anlaşılan paydaşlar ... ... ve ... ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadığını, tüm maliklerin kabulü olmadan taşınmazda inşaat yapılamayacağından sözleşmenin bu sebeple de hükümsüz olduğunu, kesin hükümsüz niteliğinde olan bir sözleşmede cezai şart içeren hükümler de batıl olup, hiç bir şekilde talep edilemeyeceğini,

mahkemece geçersiz sözleşmeye dayanan cezai şart geçerli kabul edilerek hüküm kurulmasının hatalı olduğunu belirterek istinafa başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında "Davacı, arsa sahipleri ile iki adet ... imzalandığını belirterek ... 4 noterliğinin 21/10/2015 tarih 34462 yev nolu ve ... 2. Noterliğinin 13/11/2015 tarih11689 yev nolu sözleşmelerini sunmuş olup, anılan sözleşmelerden 34462 nolu sözleşme arsa sahibi olarak ..., ..., ... ve ... tarafından, 11689 nolu sözleşme ...tarafından imzalanmıştır.

Dosya içine getirtilen tapu kayıtlarından 326 parselin tamamının sözleşme tarihinde davalılardan ... adına kayıtlı olduğu, 19/07/2016 tarihinde satış yolu ile dava dışı ... Ltd. Şti'ne devrettiği, 332 parsel de ise ... imzaları bulunan arsa malikleri dışında ...'nun da hissesi olduğu görülmüştür.

Bilindiği üzere TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan ... işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. O nedenle yanlar arasındaki sözleşmede imzası bulunanlar dışındaki paydaşların bu sözleşmeye onay vermeleri ya da aynı amaçla yüklenici ile ayrı bir sözleşme yapmaları halinde dava konusu sözleşmenin geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğundan sözedilebilir.

Davaya konu ... arsa maliklerinin tamamı ile imzalanmadığından geçersiz olup bu nedenle geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şartta talep edilemez. Mahkemece farklı değerlendirme ile verilen istinafa konu karar hatalı olmuştur." gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulüne karar verilerek ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilerek davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; mahkeme kararında belirtilen eksikliğin sonradan tamamlanabilecek bir eksiklik olduğuru belirterek kararın bozulmasını talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan dönme cezası alacağı istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ilâ 486 ncı maddeleri. 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin niteliği gereği sözleşmeye konu olan taşınmazın tüm maliklerinin yüklenici ile sözleşme imzalaması gerektiği şayet tümünün anlaşması bulunmuyorsa sözleşmenin geçerliliğinden bahsedilemeyeceği ve davacının iddia ettiği şekilde bu eksikliğin sonradan tamamlanabilen bir eksiklik olamayacağı,

geçerli olmayan bir sözleşmede kararlaştırılan maddeye göre de alacak talebinde bulunulamayacağı, mahkemece verilen kararda hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR