Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4185 K.2023/2841

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde duruşmalı temyiz talebinde bulunan davacı asil ... ve vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında Büyükçekmece ....

Noterliği’nin 10/03/2010 tarihli 09587 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusu inşaata avan proje için onay alındıktan sonra yapı ruhsat alınmadan davalının nakdi yardımlar ile inşaatın bitirmesi için müvekkilini zorladığını, daha sonra davalının müvekkilini azletmesi nedeni ile ruhsat alınamadığını, akabinde müvekkili ile davalının vekilinin bir araya gelerek 12/12/2014 tarihli protokolü imzaladığını ve davalı arsa sahibinin inşaat bedeli için 2.000.000,00 TL ödeyeceğinin kabul edildiğini, davalı tarafından açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında da imalat bedeli hesaplandığını,

davanın kabulü ile taraflar arasında imzalanan ve davalı tarafından bir kısmı kabul edilen 2.104.360,18 TL alacaklarının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından yapılan yapının ruhsatsız ve kaçak nitelikte olduğunu, kaçak nitelikteki yapıdan kaynaklı bir talebin mümkün olmayacağını, fesih davasında imalat bedelinin imaara uygun kısımlar için 641.797,65 TL olarak belirlendiğini, 12/12/2014 tarihli protokolü müvekkilinin vekilinin yaptığı bir ön protokol olduğunu ve müvekkilince onaylamadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında 12/12/2014 tarihli protokol akdedildiği, bu protokol uyarınca davalının davacıya 2.000,000,00 TL ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, sözleşmede belirtilen bedellerin davacıya ödendiğinin davalı tarafından ispat edilemediği, davalının davacıdan olan alacağına ilişkin olarak mahkemenin 2015/231 E. Sayılı dosyası üzerinden karar verildiği, 12/12/2014 tarihli protokol davalı vekili tarafından imzalanmakla birlikte asilin bu sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmediği ve bu sözleşmede bedelin ödenmesi için herhangi bir şart koşulmadığı,

davalının 2015/231 E. Sayılı dosyadaki alacağını icra takibi yapmak yoluyla tahsil imkanı bulunduğu ve infaz aşamasında da takas talebinde bulunabileceği gerekçesiyle, davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın kabulüne, 2.000.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinafında, cevap dilekçesindeki anlatım ve savunmalarını tekrar etmiş, davacı tarafça gerekli harcın yatırılmadığını, davacının dayandığı ön protokolde, davacının yanıltıcı /eksik beyanına göre tapu kaydındaki hacizler için 825.000,00 TL belirlenmiş ise de, sonradan davacının borçlarından dolayı davacının inşaat sözleşmesi şerhi üzerinde birçok haciz şerhi işlendiğini, toplam alacağının 1.202.731,00 olduğunu ve bu bedelin kendisine ödenmesi amacıyla 10.06.2014 tarihinde Bakırköy ....

Noterliği'nden 15510 yevmiye numaralı ihtarname (B.Çekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/231 dosyasına mübrez) keşide ettiği göz önüne alındığında ön protokolün hayata geçirilebilmesinin mümkün olmadığı açık olduğunu, bu nedenle yürürlüğe girmemiş bir protokolden bahisle davacının kendi lehine sonuçlar çıkaramayacağını, davacının davasına dayanak tuttuğu kat karşılığı İnşaat sözleşmesinin Büyükçekemce 3. Asliye hukuk Mahkemesinin 2015/231 E. Sayılı dosyası ile geriye doğru fesih edildiğini ve kararın 20.04.2016 tarihinde kesinleştiğini, Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/235 Esas sayılı dosyasında dava tarihi itibariyle,

davacının imara uygun olarak yaptığı imalatın bedeli karar altına alınması gerekirken, asil tarafından onay verilmemiş ön protokole dayanılarak karar verilmesinin hukuka uygun olmadığını, yargılama safahatında ısrarlı taleplerine rağmen, Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/231 E. Sayılı ilamı ile kayıt altına alınan, müvekkili tarafından ödenen imar para cezası ve mahkeme masraflarından oluşan alacaklarının takas ve mahsubuna karar verilmemesinin de hukuka uygun olmadığını belirterek,

kararın evvela usulden bozulmak sureti ile mahkemesine iadesine, aksi halde esastan inceleme yapılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin Yerleşik İçtihatlarında belirtildiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesi her iki tarafa da borç ve haklar yükleyen bir sözleşme olup, davacı yüklenicinin imar mevzuatına uygun olmayan, bu nedenle davalı arsa sahibinin ifaya kabule zorlanamayacağı halen inşaat halindeki bir bina için, o aşamaya kadar yapmış olduğu imalat bedelini davalı arsa sahibinden talep etmesinin mümkün olmadığı,

dava konusu binaya dava tarihinden sonra 3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16. Maddesi doğrultusunda 06/12/2019 tarihinde yapı kayıt belgesi düzenlenmiş olması nedeniyle belediye tarafından alınan yıkım kararının uygulanmayacak olması, davaya konu binanın tümden kaçak ve alınan raporlara göre de tamamının yıkılması gerekmesi karşısında, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili fesih durumunu ortadan kaldırmayacaktır.

Bu yapı kayıt belgesi ancak Belediye tarafından re'sen binanın yıkımını durdurabilecek olup, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine de uygulanan 818 sayılı BK'nın 355 ve devam maddelerinde düzenlenen Eser Sözleşmesi hükümleri kapsamında, sözleşmeye konu binanın tamamen kaçak ve normal imar mevzuatına göre yıkılmaya mahkum bir inşaat yapılmış olması dolayısıyla tarafların sözleşmeyi geçmişe etkili olarak feshetmiş olmalarından kaynaklanan hukuki durumu ve bu hukuki durum doğrultusunda olaya uygulanması gereken Eser Sözleşmesi hükümlerini değiştirmeyeceğini,

davacı yüklenicinin bu aşamadan sonra arsa sahibinden ancak kaçak binanın yıkımını ve moloz bedelini talep edebileceğini, istinafa konu davada böyle bir talep mevcut olmadığını, bu açıklama ve tespitler karşısında davacı yüklenicinin, davalı arsa sahibi ile oluşan ortak iradeleriyle geçmişe etkili olarak feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, tamamen kaçak ve normal imar mevzuatına göre yıkılması gereken inşaat nedeniyle davalı arsa sahibinden imalat bedeli talep etmesi mümkün bulunmadığından,

buna ilişkin açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, aksine yapılan değerlendirme neticesinde davanın kabulüne karar verilmiş olmasının hatalı olduğu, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak, davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı.

Dava konusu inşaata ruhsat çıkmadan başlanmasının davalı arsa sahibinin bilgisi ve telkinleri doğrultusunda olduğunu, inşaata başlandığı sırada imar planına uygun olan yapının daha sonra imar planında yükseklik sınırının değiştirilmesi nedeni ile kaçak vaziyete düştüğünü, davalının tüm bu süreçten haberdar olmasına karşın hakkını kötüye kullandığını, dava konusu yapıya yapı kayıt belgesi alınarak inşaatın oturuma uygun hale getirildiğini ve kendisinin yaptığı imalattan faydalanıldığını, yapı kayıt belgesi ile iskan da alındığını, davadaki taleplerinin bir dayanağının da 12/12/2014 tarihli protokol olduğunu,

bölge adliye mahkemesince bu protokole dayanılmadığı hususundaki tespitin hatalı olduğunu, bu hali ile davalı arsa sahibinin sebepsiz zenginleşeceğini, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Taraflar arasında Büyükçekmece 2. Noterliğinin 10/03/2010 tarih ve 09587 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yapılacak olan dairelerin %40’ı arsa sahibine, %60’ı yükleniciye ait olacaktır. Proje, Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü’nce tanzim olunacak imar durumuna göre hazırlanacak, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 18 ayda bitirilecektir.

2.1. Davalı arsa sahibi tarafından Büyükçekmece 2. Noterliğinin 10/03/2010 tarih ve 09589 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davacı yükleniciye inşaat için gerekli yetkiler verilmiştir.

2.2. Tasfiye protokolü başlıklı, davacı yüklenici ve davalı arsa sahibi vekili Av.... imzalı, 12/12/2014 tarihli adi yazılı belgeye göre, imar planında yapılan değişiklikler ve belirsizlikler nedeniyle inşaatın tamamlanamadığı, tarafların aralarında anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini sulhen sona erdirme ve sözleşmenin tasfiyesine gittikleri, yükleniciye bugüne dek inşaat için yaptığı masraflar karşılığı 2.000.000,00 TL bedelin arsa sahibi tarafından ödeneceği, ödeme şartı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin karşılıklı feshi ve sözleşme şerhinin tapudan terkini kabul edilmiş, yüklenicinin üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerin yükleniciyi bağlayacağı, fesihten sonra yüklenicinin hiçbir bedel talep etmeyeceği kararlaştırılmıştır.

2.3. Dosya kapsamının incelenmesinde, Esenyurt Belediye Başkanlığınca yapının ruhsatsız olması nedeni ile 12/11/2012 tarihli yapı tatil tutanağı düzenlendiği, yapılan yapının yıktırılması ya da belediyeye müracaatla ruhsata bağlanması için verilen 30 günlük sürede herhangi bir başvuruda bulunulmaması nedeni ile Esenyurt Belediye Encümeninin 19/12/2012 tarih ve 2012/2230 karar numaralı kararı ile yapı hakkında kaçak olarak yapılan kısımlar hakkında yıkım kararı verildiği, arsa sahibi davalı aleyhine 383.320,00 TL imar para cezası tahakkuk ettirildiği görülmüştür.

2.4. İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nün 14/02/2019 tarihli yazısına göre dava konusu yapının tamamı için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi doğrultusunda 30/10/2018 tarihli D3795BS2 numaralı yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir.

2.5. Bölge Adliye Mahkemesi karar gerekçesinde, davacının talebinin doğrudan 12/12/2014 tarihli protokole dayanmadığı, kaçak nitelikte ruhsatsız yapının bir ekonomik değeri bulunmadığı gerekçesi ile reddedilmiş ise de dosya kapsamındaki 12/12/2014 tarihli protokolün taraflar arasında geçerli olup olmadığı, protokole ilişkin tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken 12/12/2014 tarihli protokol bakımından bir inceleme yapılmadan, eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile , Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Temyiz peşin harcın istek halinde davacıya iadesine

8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacıya verilmesine,