Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4238 K.2024/1037

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkili ve kardeşi ... ile davalı arasında 04/12/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın bitim süresinin, yapı ruhsatı çıktıktan sonra en fazla 8 ay olarak belirlendiğini, sözleşme ve eki krokide;

binanın 3. bodrum katın müvekkiline verilmesi kararlaştırılmasına rağmen bu katın ortak alan olduğu gerekçesi ile müvekkiline teslim edemediğini, müvekkilinin dava tarihindeki daire değeri kadar zararı oluştuğunu, ayrıca bu dairenin, sözleşmede kararlaştırılmış olan süre içerisinde teslim edilmiş olsa idi müvekkilinin kira geliri elde edeceğini ileri sürerek fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile ,

3. bodrum kattaki dairenin dava tarihindeki değerine karşılık olarak şimdilik 10.000,00TL ile bu dairenin sözleşme şartlarına göre süresinde teslim edilmiş olması halinde müvekkilinin elde edeceği kira gelirini elde edememesinden dolayı uğradığı zararlarına karşılık olarak şimdilik 10.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 21/03/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile de.

3.bodrum kattaki dairenin değerine karşılık 10.000,00 TL olan taleplerini 135.000,00 TL'ye, kira kaybı alacaklarının da 10.000,00 TL'den 21.034,17 TL'ye yükselttiklerini bildirmiştir.

II. CEVAP

Davalı adına usulüne uygun tebligat yapılmış, ancak cevap dilekçesi sunulmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmeye ekli kroki ile paylaşımın gösterildiği ve buna göre taahhütte bulunulmuş olmasına karşın akabinde yapı ruhsatına esas onaylı projede bahse konu 3. bodrum kattaki yerin ortak mahal olarak gösterildiği, sözleşmenin revize edilerek ek protokol ile bilgilendirme-yenileme yapılmaksızın inşaata devam edildiği ve iskan da alınarak kat mülkiyeti tesis edildiğinden teslim edilmeyen 3. bodrum kat, 1 nolu daire bedeli ile teslim edilmemesinden kaynaklanan kira bedeli üzerinden davanın kabulüne karar vermek gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile.

21.034,17 TL ecrimisil bedeli ile 135.000,00 TL teslim edilmeyen daire bedelinin, 20.000,00 TL yönünden dava tarihinden itibaren, kalan kısım yönünden ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı lehine sözleşmede davacı arsa sahibine verilmesi taahhüt edilen ancak yapı ruhsatına esas projede toplantı salonu olarak gösterilen ve İmar Kanunu'na göre konut olarak inşa edilmesi mümkün olmayan 3. bodrum kattaki yerin bilirkişi raporunda dava tarihi itibariyle piyasa rayiç değeri olarak belirlenen 135.000,00 TL'ye hükmedilmesinin yerinde olduğu, ancak;

mahkemece davacı lehine dava konusu 3.bodrum kattaki yer için bilirkişilerce belirlenen değerine hükmedildiğinden bu yer için ayrıca kira tazminatına hükmedilmesinin yerinde olmadığı gerekçesiyle yeniden esas hakkında hüküm kurularak; davalı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, İstanbul 21. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 02/05/2019 tarih ve 2017/137 Esas, 2019/151 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile, dava konusu teslim edilmeyen İstanbul İli, Kağıthane İlçesi, Merkez Mah., Harmantepe Mevkii, ... ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 3. Bodrum katın satış bedeli yönünden davanın kabulü ile,

135.000,00 TL'nin 20.000,00 TL'sine dava tarihinden, bakiye kısmına ise ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi suretiyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kira tazminatı talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; sözleşmenin feshedilmediğini, aksine sözleşmenin devam ettirildiğini, müvekkiline sözleşmeye göre 2 daire verilmesi gerekirken 1 daire verildiğini, tazminat kararı neticesinde dairesini teslim almış gibi olduğunu ve bu daire için istediği kira kaybının müspet zarar olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir. Davalı vekili; müvekkilinin imar durum değişikliğinden kaynaklı ifa imkansızlığı nedeniyle edimini yerine getiremediğini, bu nedenle müvekkiline sorumluluk yüklenemeyeceğini, taşınmaz konusu bağımsız bölüm değerinin de fahiş olarak hesaplandığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan teslim edilemeyen dairenin tazminat olarak bedeli ve kira tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Taraflar arasında 04/12/2012 tarihinde, davacı ...'ın kardeşi ... ile birlikte maliki oldukları İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah., ... Mevkii, ... ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapılması konulu Beyoğlu .... Noterliği'nin ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, davacı arsa sahibi davalı yüklenicidir.

Sözleşmenin 3. Maddesinde; inşaatın bitim süresi yapı ruhsatı çıktıktan sonra en fazla 8 ay olarak belirlenmiş, bu süre içerisinde inşaatın bitirilmemesi halinde davalı yüklenici yanca arsa sahiplerine kira bedeli ödeneceği düzenlenmiştir.

Sözleşme ve eki krokide; binanın 3. bodrum katı ile 1 nolu daire ve zemin kat ile 4 nolu dairenin davacı ...'a, l. normal kat, 5 nolu dairenin ise diğer arsa sahibi ...'a verileceği kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine konu inşaatın sözleşmede belirlenen sürede teslim edilip edilmediği, davacının cezai şart ve kira bedeli alacağının bulunup bulunmadığı hususundadır.

Dosya kapsamından dava konusu 3. bodrum katın ortak alan olarak gösterilmesi gerektiği projelendirme aşamasında ortaya çıktığı ve yapı ruhsatına esas onaylı projenin de zaten yüklenici tarafça belediyeye sunulmuş olması çerçevesinde o aşamada sözleşmenin tashihi gerekirken bunun yapılmadığı anlaşıldığından dava konusu daire bedelinin tazminat olarak bilirkişi raporunda belirlenen değerine hükmedilmesi yerindedir.

Davacının bu daireye yönelik kira tazminatı talebine gelince; davacı, davalının sözleşmede kararlaştırılan daire verilmesine ilişkin edimini ifa etmemesi nedenine dayalı olarak tazminat talebinde bulunmuştur. Talebin niteliğine bakıldığında TBK’nın 125/2. maddesinde yer alan müspet zararın istendiği anlaşılmaktadır. Müspet zarar(olumlu zarar), sözleşme ifa edilmiş olsa idi alacaklının elde edeceği kazanım olup, bu kazanımın dar yorumlanmaması gerekir.

Eğer ki daire zamanında davacıya verilmiş olsa idi kendisi kullanacak veya kiraya vermek suretiyle kira geliri elde edecekti. Aynı sözleşmenin tarafı olan ...’a daire verilmiş ve ona daireyi kullanma veya kira geliri elde etme fırsatı tanınmışken davacıya tanınmaması davacının kaybına sebep olmaktadır. Müspet zararla, alacaklının sözleşmenin ifa edilmesi halinde elde edeceği kazanımın sağlanacağı kabul ediliyorsa davacıya da aynı kazanımın sağlanması gerekir.

Davacıya aynı kazanımın sağlanması da diğeri ile eşit duruma getirecek kira tazminatının verilmesi ile mümkün olacaktır.

Sözleşmenin 3. maddesinde süresinde dairelerin teslim edilmemesi halinde kira tazminatı ödenmesi kararlaştırılmış olup, davalının sadece daireye ilişkin edimini ifa etmemesi değil bu tarihte daire teslimi yapılmaması ile davalının temerrüdü gerçekleşmiş olacaktır. Müspet zararının da hem daire teslim edilmemesi hem de bu tarihte dairenin teslim edilmemesi yönünden birlikte değerlendirilmesi gerekir. Bu durumda davacının kira tazminatının da kabulüne karar verilmesi gerekirken aksi yönde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.(1.) paragrafta açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. (2.) paragrafta açıklanan nedenlerle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.04.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle iş sahibine teslimi imkansız hale gelen bağımsız bölümün bedeli ve gecikme cezası (kira kaybı) na ilişkindir.

Taşınmazın bedelinin teslim tarihi itibariyle arsa malikine verilmesi gerektiği ve bu yönde kurulan hükmün doğru olduğu hususunda bir tartışma yoktur. Çözümlenmesi gereken husus, sözleşmenin ifası sırasında tesliminin imkansız olduğu anlaşılan bağımsız bölüm için gecikme tazminatı verilmesinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere ifa imkansızlığının bulunduğu bir durumda gecikmeden ve bunun sonucunda da gecikme tazminatından bahsedilemez. Bir başka ifade ile, ifa imkansızlığı ve gecikme tazminatı aynı anda olmaz. İmkansızlığın baştan olması veya sonradan ortaya çıkması arasında bir fark bulunmamaktadır. İmkansızlık halinde yüklenicinin borcu, imkansız olan edimin bedelini ödemektir. Arsa sahibi de ancak bedeli isteyebilecektir. Somut olayda dava tarihi itibariyle taşınmazın bedeli hesaplanmış ve arsa maliki lehine hüküm altına alınmıştır.

Kaldı ki, bağımsız bölümün teslimi mümkün olsaydı ve zamanında teslim edilseydi arsa maliki gecikme tazminatı isteyemeyecekti. Teslimi mümkün olmayan, imkansız olan bağımsız bölümün bedeli, dava tarihine göre arsa malikine verildiğinden artık taşınmaz yerine bedeli ikame olmuştur. Arsa maliki, ifanın imkansız olduğunu öğrendiği andan itibaren ikame bedelini isteyebilecektir. Bu bedelin geç istenmesi arsa malikinin kusurudur.

Esasen bedel, ifanın imkansızlığının öğrenildiği tarih itibariyle belirlenmelidir. Bu bedelin dava tarihine göre belirlenmesi doğru değilse de davalı tarafından bu yönde bir itiraz ileri sürülmemiştir. Ayrıca taşınmazın bedelinin daha geç bir tarih esas alınarak belirlenmesi davacının lehinedir. Bu bedele de faiz işletildiğinden, taşınmazın teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatından da bahsedilemez.

Sayın çoğunluk, gerekçesinde “teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün bedeline hükmedilmekle teslim gerçekleşmiş sayılmalı” dediğine göre, zamanında teslim varsa gecikme tazminatı da olmayacaktır. Bu durumda teslimi mümkün olmayan taşınmazın bedeli de teslim tarihine göre belirlenmesi gerektiğinden (daha sonraki bir tarihin de davacı lehine olduğundan) geç teslimden bahsetmek mümkün olmayacaktır.

Açıklanan bu nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesinin usul ve yasaya uygun kararının onanması gerekirken, bozulması yönünde oluşan çoğunluk görüşüne katılmıyorum.