Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4369 K.2024/795

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı şirketin yüklenicisi olduğu daireyi dava dışı ...’nun da imzaladığı harici satım sözleşmesi ile satın aldığını, ancak, dava dışı ...’nun davalı şirketin yapmış olduğu dairelerinin boya ve marangoz işlerini tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle dairenin tapu devrinin müvekkili adına yapılmadığını, oysa, müvekkilinin davalı şirket ile dava dışı ... arasındaki ilişkiden haberdar olmadığını, harici satım sözleşmesinde dairenin yaptığı iş karşılığı ...’na satıldığının yazılı olmadığını ileri sürerek, davalı gerçek kişi adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ...

İnşaat vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ne doğrudan ne de dolaylı olarak akdedilmiş olan bir daire satış sözleşmesi bulunmadığını, sözleşme yolu ile alacağını davacıya devrettiği iddia edilen şahıs olan dava dışı üçüncü şahıs ... ile davalı şirket arasında iş ve imalat karşılığı gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmenin imzalanmasına müteakip aynı gün yani 21.11.2013 tarihinde akşama doğru davacının dava dışı ... ile birlikte davalı şirket temsilcisinin ofisine geldiğini,

davalı şirket temsilcisi ile yapılan görüşmede dava dışı üçüncü şahıs ... ve davacının aralarında gayri resmi ortaklık ilişkisinin bulunduğunu, davacının avukat olması nedeniyle aralarındaki bu ortaklık ilişkisini resmiyete intikal ettiremediklerini belirterek,

davalı şirket ile ... arasında iş karşılığı imzalanan satış sözleşmesindeki dairenin işin tamamlanmasının ardından davacıya devrini vermek istediklerini beyan ederek bu taleplerini kayıt altına alan ve bu isteklerinden davalı şirketin haberdar olduğuna ilişkin belge düzenlenmesini talep ettiklerini, davalı ile davacı arasında imzalanan resmi ya da gayri resmi hukuki münasebetlerin kendisini bağlamayacağını, belirtilen dairenin ancak ve ancak işin tamamlanmasının ardından alınmaya hak kazanılması halinde bu dairenin davacıya devredilebileceğini, öncesinde ise herhangi bir devir işlemi yapamayacağını belirttiğini,

dava dışı ... tarafından işin tamamlanmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacı ile diğer davalı arasındaki hukuki ilişkinin mahiyeti ile ilgili olarak herhangi bir bilgi sahibi olmadığını, müvekkilinin davalı şirket ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkili ile diğer davalı arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın sıvası bittiğinde %50'si, iskan alınıp inşaat tamamen bittiğinde ise diğer davalıya düşen kısmının tamamen devredileceğini, şu anda gerek taşınmaz üzerine mahkemece tedbir konulması,

gerekse müvekkiline herhangi bir başvuru yapılmaması ve gerekse iskan alınmaması ve inşaatın tamamen bitirilmemiş olması sebebiyle müvekkilinin mükellefiyetinin doğmadığını ve temerrüde düşmediğini, dolayısıyla dava açılmasına sebebiyet veren kişinin müvekkili olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 16.02.2016 tarihli ve 2015/1061 Esas, 2016/226 Karar sayılı kararıyla; davaya konu dairenin davacı tarafından doğrudan davalı şirketten satın alınmadığı, davalı şirkete boya ve marangozluk işleri yapan dava dışı ...’ndan satın alındığı, dava dışı ... ile davalı arasında 6502 sayılı Yasa kapsamında bir tüketici işleminin mevcut olmadığı, eser sözleşmesinin mevcut olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine, Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğuna karar verilmştir.

IV.BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. İlk derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 02.03.2020 tarihli 2020/784 Esas 2020/838 Karar sayılı ilamı ile, somut olayda, davacının, davalı yüklenici ... ve dava dışı ... ile yaptığı 21.11.2013 tarihli harici satım sözleşmesi gereğince satın aldığı dairenin tapusunun devrini istediği, davacı 3. kişi ile dava dışı taşeron ... arasındaki ilişki konut satış sözleşmesine dayanmakta olup davalı yüklenici ve dava dışı taşeronun kendi aralarındaki iç ilişki eser sözleşmesi olsa da davacının sıfatı ve davanın konusu itibariyle tüketici mahkemesinin görevli olduğu belirtilerek mahkemenin görevsizlik kararının bozulmasına karar verilmiştir.

B.Tüketici Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar Tüketici Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporu , Gaziantep 4. Noterliğinin 04/07/2014 tarih, 26642 ve 26643 yevmiye numaralı tespit tutanakları, dinlenen tanık beyanlarından taşeron ...'nun davalı şirkete karşı sözleşmelerden kaynaklanan edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirmediği, dava konusu taşınmazlardaki imalatların 3. kişi tarafından tamamlandığı kanaatine varıldığı, buna göre alacağın temliki hükümlerine göre taşeron, yüklenici ve arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın iş karşılığı değil, alım satım karşılığı müvekkilince alındığı, davalı tarafın sunduğu taşeronluk sözleşmesine ilişkin protokolün, müvekkilinin imzaladığı sözleşmeden 4 ay sonra imzalandığı, dolayısıyla bu sözleşmenin müvekkili ile ilgisi bulunmadığını, mahkemenin işin 3. bir kişi tarafından bitirildiği kanaatine hangi delillerle varıldığının anlaşılamadığını, keşif sırasında dairenin kullanılmış olduğunun anlaşıldığı,

ancak kapıların seramiklerinin, dolapların, tezgahların ve virtifiye malzemelerinin söküldüğünün bilirkişiler tarafından rapora yazıldığının, bunun açıkça davalılar tarafından dairenin keşif öncesinde kullanılamayacak duruma sokulduğunun açık olduğunu, mahkemece, bu durumun dikkate alınmadığı belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptâli ve tescil isteğine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri, 30.09.1988 Tarihli ve 1987/2 198872 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı

3. Değerlendirme 1.Dava, yükleniciden yapılan iş karşılığı temlik alan taşeronun temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olup, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

2.1.Davalı yüklenici ... San. Tic. A.Ş. ile diğer davalı arsa sahibi ..., dava dışı arsa sahipleri ... ve ... arasında Gaziantep ... Noterliği’nin 09.05.2012 tarihli ve ... yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede davalı arsa sahibine ait taşınmazlar üzerinde 2 Blok, her Blokta 1 zemin ve 6 kattan oluşan her katta iki daire şeklinde yapımı hususunda anlaşıldığı, dava konusu temlik edilen ... numaralı dairenin yükleniciye düşen daireler arasında olduğu görülmüştür.

2.2.Davalı yüklenici ... ile dava dışı ... Şerafettinoğlu arasında imzalanan 21.11.2013 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi başlıklı sözleşmesinin 1. maddesinde, alım satıma konu alan dairenin dava konusu ...no.lu daire olduğu, 2. maddesinde, sözleşme konusu dairenin satış bedelinin iş karşılığı olduğu, 5. maddesinde; alım satıma konu bağımsız bölümün kat irtifakının tesisini, müteahhit, alıcı tarafından borçlarının tamamının ödenmesi durumunda alıcıya devredileceği düzenlenmiştir. Sözleşmede dava dışı taşeron ... tarafından yapılacak işin içeriği ve kapsamı açıkça yazılmamıştır.

2.3.Davacı, dava dışı taşeron ve yükleniciden temlik alan ... ile yüklenici .... San. Tic. A.Ş. imzasının yer aldığı 21.11.2013 tarihli devir sözleşmesi başlıklı sözleşme incelendiğinde ise, yüklenici .... San. Tic. A.Ş., alıcı ..., devir alan olarak davacı yazılmış, dava konusu 8 no.lu dairenin ... tarafından davacı ...’a devredildiği, tapunun ...’ın kendisine veya 3. bir kişiye devrinin yapılabileceği, alışveriş ile ilgili .... San. Tic. A.Ş. nin herhangi bir sorumluluğu olmadığı belirtilmiştir. Ayrıca bu sözleşmede davalı yüklenici ile dava dışı ... arasındaki taşeronluk ilişkisine dair bir açıklama yoktur.

3.Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesine göre.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye ) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya ) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya ) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı ) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Somut olayda, mahkemece yerinde yapılan keşif incelemesi neticesinde alınan 24.11.2021 tarihli bilirkişi raporunda; dava konu 8 numaralı bağımsız bölümün, keşif günü bir kısım imalatlarının sökülmüş olduğu tespit edilmiş olup, 17.10.2014 tarihinde bu imalatların olup olmadığı konusundaki değerlendirmenin mahkemeye ait olduğu, dava konusu mesken yapının %78,95’lik kısmının tamamlanmış olduğunu, %21,05’lik kısmının eksik imalat(demontaj) nedeniyle tamamlanmamış olduğu belirlenmiş, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tümüyle yerine getirip getirmediği değerlendirilmemiştir.

4.Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle, kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan diğer arsa sahipleri ... ve ... ile yükleniciden temlik alan taşeron ... hakkında ayrı davalar açılıp eldeki davayla birleştirmek suretiyle davaya katılımları sağlanmalı, akabinde mahallinde keşif yapılarak bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle inşaatın sözleşmeye göre fiziki oranın tespiti ile, bina tamamlanmış ve imar mevzuatına uygun ise yüklenici ve arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşmede, binanın yüklenici tarafından anahtar teslimi tamamlanacağı kararlaştırıldığından,

inşaatın yüklenici tarafından tamamlanıp tamamlanmadığının, yüklenici tarafından inşaat terk edilmiş ise sonradan tamamlandığı iddia edilen işlerin kim tarafından tamamlattırıldığının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın getirildiği genel fiziki seviye belirlenmeli, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği belirlendikten sonra davacının tapu iptali ve tescil isteğinin değerlendirilmesi,

yapılacak değerlendirmeye göre yüklenici arsa sahibine karşı yükümlülüğünü yerine getirmiş ise de bu kez taşınmaz bedeli bakımından, 21.11.2013 tarihli taşeronluk sözleşmesi gereği dava dışı ...’ün yükleniciye karşı edimini yerine getirip getirmediğinin incelenmesi (dava dışı taşeron ... ile yüklenici arasındaki sözleşme feshedilmediğinden işi kimin yaptığına dair karinenin taşeron lehine olduğunun kabulü ile) ve davacının talebinin temliken tescil hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddedilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Yukarıda (1, 2, 3, 4) numaralı paragraflarda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Temyiz harcı peşin olarak yatırılmışsa da davacı harçtan muaf olduğundan istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,