Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4389 K.2023/3923

Taraflar arasında görülen tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalılardan ... vekilince duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 27.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat Gizem Bozkurt İren ile davalı ... vekili Avukat ...’un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında 11.12.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa sahibi davalı ... Altundağ adına tapuda kayıtlı 2 numaralı parsel üzerine diğer davalı yüklenici tarafından yapılacak binanın davalı yükleniciye düşen 3 numaralı bağımsız bölümü müvekkilinin satın aldığını, davalı yüklenici ile sözleşme düzenlediklerini, müvekkilinin satış bedelini yükleniciye ödeyip daireye taşındığını, dairenin halen tapuda arsa sahibi adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek, 3 numaralı bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılardan ... vekili cevap dilekçesinde; davalılar arasındaki sözleşme uyarınca yapılacak inşaatta 12 dairenin diğer davalı yükleniciye, 8 dairenin de müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, diğer davalı yükleniciye ait olması kararlaştırılan 12 daireden 11 tanesinin tapusunun davalı yükleniciye devredildiğini, sözleşme uyarınca her ne kadar 3 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmış ise de 1 adet bağımsız bölümün bina bitiminde ve genel iskan alınması aşamasında verileceğinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin üzerine düşen edimini yerine getirmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalılardan Al-Gök İnşaat Taah. Turz. San. Ve Tic. A.Ş. cevap dilekçesinde; davacıya dava konusu daireyi 11.08.2009 tarihinde sattığını, bedelini aldığını, bu dairenin tapusunu halen diğer davalı arsa sahibi adına kayıtlı olduğunu, davacının davasının haklı olduğunu belirtmiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mersin 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 12.11.2013 tarihli ve 2010/102 Esas, 2013/459 Karar sayılı kararıyla, davalı arsa sahibince eksiklik sebebiyle sözleşmenin feshedilmediği, bina bitimi ile iskan konusunun belirsiz bırakıldığı, son dairenin genel iskan aşamasında şeklinde belirsiz bir süreye bağlandığı, dava konusu 3 numaralı bağımsız bölümün bulunduğu apartmana yönetici atanmasına karar verildiği, binada fiilen oturulduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 30.06.2015 tarih ve 2015/9323 Esas, 2015/7234 Karar sayılı ilamı ile, diğer temyiz itirazları incelenmeksizin, davacı tüketici yüklenicinin temlikine dayalı olarak tapu iptali ve tescil isteğinde bulunduğundan o yerde ayrı bir tüketici mahkemesi varsa çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi aksi halde davaya tüketici mahkemesi sıfatıyla bakılması gerektiği, mahkemece kamu düzeninden olan görev hususunun re’sen gözetilerek işlem yapılması gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacının dava konusu taşınmaz üzerinde yapılı olan binanın 3 numaralı bağımsız bölümünü davalı yükleniciden satın aldığı ve bedelini ödediği, inşaatın %92 oranında tamamlanmış olduğu, kira bedeli hariç eksik iş bedelinin 161.027,64 TL olduğu, eksik iş bedeli olan bu miktarın davacıya depo ettirildiği, davalı arsa sahibinin yükleniciden tahsili gereken kira bedeli alacağından davacının sorumlu tutulamayacağı, davacının taşınmazın tapusuna hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahibi ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesine eklenmeyen, dava dilekçesinde deliller başlığı altında yer verilmeyen delillerin kesin süreden sonra sunulmasının mümkün olmadığını, davacının delil dilekçesine itibar etmeyerek mevcut delillere göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu yönde bir karar verilmemesinin usule aykırı olduğunu, eksik incelemeye dayalı karar verildiğini, sözleşme uyarınca 1 adet bağımsız bölümün bina bitiminde ve genel iskan alınması aşamasında verileceğinin kararlaştırıldığını,

genel iskan alınması gibi hususların diğer davalı yüklenici firma tarafından yapılacağının sözleşmenin 8/e maddesinde düzenlendiğini, yüklenicinin kendi edimlerini yerine getirmediğini, diğer davalı yüklenici şirketin bu inşaattan kaynaklanan sigorta primi ve vergi borçlarının bulunduğunu, inşaatın %92 oranında tamamlandığını, siteye ait ruhsat süresinin dolduğunu, tadilat projesi hazırlanması ve yeni ruhsat alınması gerektiğini, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, eksik ve hatalı olduğunu, müvekkili ile diğer davalı yüklenici arasındaki sözleşmeye göre gecikme halinde gecikme tazminatı verilmesinin kararlaştırıldığını,

gecikme tazminatı hükmünün yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı imalatların bulunduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3/2. maddesi atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 ve devamı maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme

1. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre.

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak,

alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir”.

Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkündür.

Ancak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur.

Davalılar arsa sahibi ile yüklenici arasında akdedilen sözleşmede yükleniciye son dairenin bina bitiminde ve genel iskan alınmasında verileceğinin, genel iskanın alınmasının yüklenici tarafından yapılacağının, inşaatın belirtilen sürede bitirilememesi halinde arsa sahibine daire başına 500 Euro cezai müeyyide olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.

Anılan hükümler birlikte değerlendirildiğinde son dairenin tapusunun davalı yükleniciye verilmesinin, yüklenici tarafından iskan ruhsatının alınması şartına bağlandığı hüküm altına alınmıştır.

Somut uyuşmazlıkta, mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen raporda, davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca tamamlaması gereken inşaatı tamamlamadığı,%92 seviyesinde bıraktığı, inşaatın tamamlanması ve iskan ruhsatının alınması için 2018 yılı yapı birim fiyatları baz alınarak 161.027,64 TL masraf yapılması gerektiği ve mahkemece bedelin depo ettirildiği görülmüştür. Dosyada mevcut bilirkişi raporunda 2018 yılı yapı birim fiyatları baz alınarak hesaplama yapıldığından yeterli incelemeye dayalı değildir. Öte yandan davacı temlik alanın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu gecikme tazminatından da sorumlu olduğu gözetilmeksizin karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; bağımsız bölüm temlik alan davacının bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için davalı yüklenicinin, sözleşme gereği davalı arsa sahibine karşı üstlendiği edimi sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olmasının zorunlu olduğu gözetilerek, eksik imalat bedelinin ve iskan ruhsatının alınması için gerekli bedelin karar tarihine en yakın tarihli rayiç değerler üzerinden belirlenerek,

belirlenen bedelin ve gecikme tazminatının 818 sayılı BK’nın 81. maddesi uyarınca birlikte ifa kuralı gereği davalı arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesinden sonra, davacının tapu iptali ve tescil talebi bakımından davanın şimdiki gibi kabulü aksi halde reddi hükmü kurulması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.

2.Bozma nedenine göre, davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı ... yararına bozulmasına BOZULMASINA,

2. bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına

Yargıtay duruşmasında vekili hazır bulunan davalı ... yararına takdir olunan 17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davacıdan tahsili ile davalı ...’a ödenmesine,

Peşin alınan temyiz harcın istek halinde davalı ...’a iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,