Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4507 K.2024/720

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin murisi ... ile davalı yüklenici arasında 28.03.2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre arsa sahibine zemin üstü 1. kat daire verileceğinin kararlaştırıldığını, inşaatın bitiminden sonra müvekkillerinin murisinin kendisine devri kararlaştırılan bağımsız bölümde oturmaya başladığını ancak 19.03.2018 tarihinde vefat etmesi üzerine davalının tapusunu devretmediği bağımsız bölümün kapısını çilingir marifeti ile açtırarak evi boşalttığını, bununla ilgili olarak ceza davasının devam ettiğini,

sözleşmeye göre müvekkillerinin murisine devredilmesi gerekip de devredilmeyen bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini, mümkün olmaz ise bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davada önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğini, inşaat yapılacak olan taşınmazın müvekkiline devrinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında değil bağımsız bir satış işlemi sonucu gerçekleştiğini, satış bedelinin de müvekkilince davacıların murisine ödendiğini, ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin altındaki imzanın müvekkiline ait olmadığını, sözleşmenin resmi şekil şartına uygun yapılmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu bağımsız bölümün davacılar murisine geçici olarak oturması ve yardım istediği için verildiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile sözleşmenin taraflar arasında adi yazılı olarak tanzim olunduğu, taşınmazın 28.08.2013 tarihinde satış bedelinin nakden ve tamamen alındığı bildirilerek 43.000 TL bedel karşılığında devredildiği, tapu senetlerinin aksi benzer nitelikteki resmi senetler ile ispat edilinceye kadar geçerli belgeler oldukları, taraflar arasında tanzim olunduğu iddia edilen karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olup aksi halde tapu kayıtları karşısında hükümsüz olduğu,

eser sözleşmesi şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK'nın 706, TBK'nın 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersiz olduğu, taşınmazın keşif sonrası belirlenen bedeli üzerinden eksik kalan harcın ikmal edildiği,

davacı tarafça ekte sunulan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak tapu iptal ve tescil mümkün değilse uğranılan zararın tazmini istenilmiş ise de, davacı tarafça sunulan belgeler ve dinlenilen tanık beyanları, resmi tapu kayıtları karşısında ispata elverişli nitelikte olmadığından ve mevcut uğranılmış zarar yönünden de dosyada ispata elverişli delil bulunmadığı kanaatiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesi ile; mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu kabul edilerek davanın reddedildiğini, arsa bedelinin satış bedelinin iki katı olduğu dikkate alındığında davacıların murisinin arsayı satma amacı olmadığını, tapu kaydının devir tarihi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 28.08.2013 olarak aynı tarih olduğunu, davacıların murisinin arsa devir işlemini kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı yaptığını, sözleşmenin yapıldığı tarihte yaş itibarıyla kat karşlığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bilebilecek durumda olmadığını,

davalı şirketin işi gereği (müteahhit) kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bilebileceğini, tapudaki bedelinin gerçek bedelinin yarısı olduğu dikkate alındığında arsayı devretme amacı olmadığını, evin projesini dahi davacıların murisinin çizdirdiğini, Osmaneli Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/39 esas sayılı dosyasında dinlenen davalı tanığı ...'ın "ilgili dairenin ... ait olması sebebiyle bilmekteyim" beyanının davalının ilgili dairenin davacılara ait olduğunu kabul ettiğini gösterdiğini, davacıların murisinin taşınmazda beş yıl ikamet ettiğini, davalı tarafın taşınmazda oturmasına engel olmadığını,

taşınmazın kendisine ait olması halinde davacıların murisinin taşınmazda uzun süre oturmasına izin vermeyeceğini, davanın reddi kararının davacıların hakkının kötüye kullanılmasına neden olacağını bildirerek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ... tarafından Osmaneli Asliye Ceza Mahkemesinin 2019/39 esas sayılı ceza davasının 09/05/2019 tarihli duruşma beyanıyla "sözleşmeden haberim yoktur, aradaki sözleşme benim bildiğim kadarıyla sözlü idi ancak ...'ın yapmış olduğu yazılı sözleşmenin içeriğinden haberim yoktur, yine sözlü olarak vefat eden ... bedel alma karşılığında daire almaktan vazgeçti, kendisine 65.000,00TL'yi nakit olarak elden verdim, buna ilişkin herhangi belge almadım, sanık ...'a benim adıma sözleşme yapması için yetki vermedim, ancak daha önceden başka konularda yetki vermiştim",

beyanı ile 19/09/2019 tarihli duruşmada "biz arsayı satış vaadi ile aldık,.." beyanında bulunduğu, bağımsız bölümün davacıların murisi ...'un ölümüne kadar kullanımına müsade edilmesi, dava dışı ... ile Davalı ... arasındaki akrabalık ilişkisi gözönüne alındığında taraflar arasındaki sözlü anlaşmaya işlerlik kazandırmak ve sözlü anlaşmanın ifası maksadıyla taşınmazın satış şeklinde bağlantılı olarak davalı yükleniciye devir edildiği, davalının ceza yargılamasında dolaylı olarak davacı iddialarını doğrulaması,

öte yandan davalı ...'in murisin bedel alma karşılığında daire almaktan vazgeçtiği beyanına göre savunmasını ispatlayan delil sunulmadığı, dava dosyası ve ceza dosyası kapsamına göre davacıların murisi ile davalı arasında sözlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı halde taahhüt edilen dairenin muris adına devredilmediği olgusunun aksinin ispat yükü düşen davalı tarafından ispatlanamadığı, mahkemece davanın kabulü yerine reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olmadığı, bu nedenle davacıların istinaf taleplerinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davada önce arabuluculuğa başvurulması gerektiğini, inşaat yapılacak olan taşınmazın müvekkiline devrinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında değil bağımsız bir satış işlemi sonucu gerçekleştiğini, satış bedelinin de müvekkilince davacıların murisine ödendiğini, resmi kayıtlar karşısında davacıların sunduğu resmi bir delilin söz konusu olmadığını, davacılar tarafından sunulan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki imzanın müvekkiline ait olmadığını, aralarında bir sözleşme ilişkisi bulunmadığını, müvekkilinin tapudan taşınmazı bedelini ödeyerek devraldığını,

kaldı ki sunulan sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve şekil şartına aykırı olarak düzenlendiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, davacıların murisine evin geçici olarak verildiğini ve müvekkilinin eve tamamen boş olduğu sırada yedek anahtarı ile girdiğini, davacıların bu hususları bilmeden dava açtıklarını, Bölge Adliye Mahkemesince resmi evrak niteliğindeki tapu kayıtları karşısında tanık beyanları, imzası müvekkiline ait olmayan adi yazılı sözleşme ile karar verildiğini, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise bedel istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri

3. Değerlendirme

1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava dilekçesi ekinde sunulan ve davalı tarafından imza inkarında bulunulan 28.08.2013 tarihli Kat Karşılığı Sözleşme başlıklı adi yazılı belgeye göre, davacıların murisi ...’a ait arsa üzerinde yüklenici ... inşaat yapacak, yapılan inşaattan zemin üstü 1. kat daire arsa sahibine ait olacak, geri kalan daireler yükleniciye ait olacaktır.

2.1. Dava konusu ... Mah. 216 ada 17 parsel davacıların murisi ... adına kayıtlı iken 28/08/2013 tarihinde 2265 yevmiye numaralı işlem ile 43.000,00 TL bedel ile ...’a satış sureti ile devrolmuştur.

- Dava konusu 1. kat 3 no.lu bağımsız bölüm 05.11.2014 tarihinde kat irtifakı tesisi nedeni ile davalı ... adına tescil edilmiştir.

2.2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hemen sonrasında tapuda satış yapılarak taşınmazın tamamı veya hisse devirleri sözleşme uyarınca yapılan devir olarak kabul edilmelidir. Bu satışlar gerçek bir satış olmayıp yükleniciye avans olarak yapılan devirdir. Dairemizin yerleşmiş içtihatları bu yöndedir.

2.3. Osmaneli Asliye Ceza Mahkemesinin 2019/39 Esas, 2022/85 Karar ve 10.03.2022 tarihli kararı ve dosya kapsamı incelendiğinde; davalı ...’ın 01/10/2018 tarihli kolluk beyanında davacıların murisi ... ile önce daire karşılığı anlaştıklarını daha sonra paraya sıkışması sebebi ile kat yerine para vererek anlaşmayı sonlandırdıklarını beyan etmiş, davalının kovuşturma aşamasında da benzer beyan verdiği, bu hali ile davalının taraflar arasındaki akdi ilişkiyi kabul ettiği, taraflar arasındaki sözleşmenin bağımsız bölüm yerine para vermek sureti ile sonlandırıldığına ilişkin iddiasına ilişkin ise ispata el verişli bir delil sunamadığı, bu hali ile Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararda hukuk aykırı bir yan bulunmadığı anlaşılmıştır.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz edenden alınmasına,

Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmesine,