Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4800 K.2023/4098

Taraflar arasındaki asıl ve karşı davada tazminat davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı-karşı davacı ...Kuyumculuk Makine İnşaat İnşaat Malz. Turizm San. Tic. Ltd. Şti. vekilince duruşmalı, davacı-karşı davalı ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.12.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde tebligata rağmen taraflardan gelen olmadığından incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya evrak üzerinde incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

I. DAVA

1-Asıl davada, davacı arsa sahibi ... vekili, müvekkili ile dava dışı yüklenici Mehmet Kürne arasında düzenlenen 22.12.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından davalı şirkete devredildiğini, sözleşme gereğince 4 ayda ruhsat alınarak 40 ay sonra inşaatın teslim edileceğini, ancak davalı talebiyle verilen 14 ay ve 2 aylık süreler sonrasında inşaatın 22.02.2011 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini, inşaatta eksiklikler olduğu gibi genel iskan izninin de alınmadığını,

bu sebeple her bağımsız bölüm için 22.02.2011 ile 22.12.2012 genel iskan tarihleri arasında kalan 22 aylık süre için kira tazminatı ödenmesi gerektiğini, yüklenicinin talepleri üzerine alınan encümen kararları ile yükleniciye ait bağımsız bölümlerden E blok 56 ve 62 no.lu bağımsız bölümler dışındakilerin çeşitli tarihlerde devredildiğini ileri sürerek, geç teslim nedeniyle 22.02.2011 ile 22.12.2012 tarihleri arasında kalan dönem için 310.200,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Davalı şirket vekili karşı davada, inşaatın 01.01.2011 tarihinde bittiğini ve blokların tamamlanıp site yönetiminin 20.12.2010 tarihinde toplantısını yaparak Ocak 2011 tarihinden itibaren faaliyete geçtiğini ve aidatların toplanmaya başlandığını, belediyece tutulan 22.12.2010 tarihli tutanakta inşaatın %95 oranında bittiğinin belirtildiğini, SGK belgesine göre 30.11.2010 itibariyle borcunun kalmadığını, yine TEDAŞ ve ASAT aboneliklerinin de 2011 Ocak ayından başlayarak yapıldığını, buna göre müvekkilinin 22.02.2011 tarihinden önce edimini yerine getirdiği ve inşaatı kullanılabilir halde teslim etmiş olduğunu,

iskan izninin geç alınmasında davacı belediyenin denetimleri zamanında yapmaması nedeniyle gecikme olduğunu, iskan izninin 19.12.2012 tarihinde alınabildiğini, 21.01.2011 tarihine kadar verilmesi gereken 34 tapudan 09.10.2009'da sadece 5 adetinin verildiğini, 21 tapunun 21.01.2011 tarihinde ve 6 tapunun ise 29.01.2013 tarihinde verildiğini, kalan 2 tapunun ise halen verilmediğini, talep edilen kiraların çok yüksek olduğunu, yasal faiz yerine ticari avans faizi istenemeyeceğini, müvekkiline ait dairelerin tapularının geç devredildiğini, 2 tapunun halen verilmediğini ileri sürerek, karşı davanın kabulü ile,

fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, 356.000,00 TL kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle davacı ve karşı davalıdan tahsiline, 12748 ada 4 parsel E blok 56 ve 62 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile davalı ve karşı davacı yüklenici adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı şirket vekili asıl davada cevap dilekçesinde özetle; inşaatın 01.01.2011 tarihinde bittiğini ve blokların tamamlanıp site yönetiminin 20.12.2010 tarihinde toplantısını yaparak Ocak 2011 tarihinden itibaren faaliyete geçtiğini ve aidatların toplanmaya başlandığını, belediyece tutulan 22.12.2010 tarihli tutanakta inşaatın %95 oranında bittiğinin belirtildiğini, SGK belgesine göre 30.11.2010 itibariyle borcunun kalmadığını, yine TEDAŞ ve ASAT aboneliklerinin de 2011 Ocak ayından başlayarak yapıldığını, buna göre müvekkilinin 22.02.2011 tarihinden önce edimini yerine getirdiği ve inşaatı kullanılabilir halde teslim etmiş olduğunu,

iskan izninin geç alınmasında davacı belediyenin denetimleri zamanında yapmaması nedeniyle gecikme olduğunu, iskan izninin 19.12.2012 tarihinde alınabildiğini, 21.01.2011 tarihine kadar verilmesi gereken 34 tapudan 09.10.2009'da sadece 5 adetinin verildiğini, 21 tapunun 21.01.2011 tarihinde ve 6 tapunun ise 29.01.2013 tarihinde verildiğini, kalan 2 tapunun ise halen verilmediğini, talep edilen kiraların çok yüksek olduğunu, yasal faiz yerine ticari avans faizi istenemeyeceğini, müvekkiline ait dairelerin tapularının geç devredildiğini, 2 tapunun halen verilmediğini ileri sürerek, asıl davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Karşı davada davalı vekili karşı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 07.11.2014 tarih 2013/51 Esas, 2014/431 Karar sayılı kararı ile asıl dava dosyasında açılan davanın kısmen kabul ve kısmen reddi ile 309.213,00 TL'nin davalıdan dava tarihinden itibaren ticari avans faizi alınıp davacıya verilmesine, karşı davada açılan tazminat davasının kısmen kabul kısmen reddi ile 2.798,00 TL'nin karşı davanın açıldığı tarihten itibaren ticari avans faizi ile davacı ve karşı davalıdan alınıp davalı ve karşı davacıya verilmesine, karşı davada açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulü ile Ahatlı 12748 ada 4 parsel E blok 56 ve 62 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davalı ve karşı davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1-Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.

2-Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 22.03.2016 tarih, 2015/3187 Esas, 2016/1789 Karar sayılı ilamıyla taraf vekillerinin diğer temyiz itirazları reddedilerek "Asıl davada davacı arsa sahibi belediye vekili tarafından, müvekkiline verilecek bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesinden kaynaklanan gecikme (kira) tazminatı talep edilmiştir.

Buna karşın davalı yüklenici ise gecikmenin söz konusu olmadığını, bağımsız bölümlerin 01.11.2011 tarihinde bitirilerek arsa sahibi belediyeye teslim edildiğini savunmaktadır. Davacıya ait dava konusu bağımsız bölümler kullanılmaya elverişli olarak davacı yana teslim edildiği takdirde, artık zarar olgusu oluşmayacağından bu tarihten sonra gecikme tazminatı talep edilemez.

Davalı yanca savunulmasına rağmen, bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığını gösterebilecek delillerden olan Tedaş, ASAT, telefon, doğalgaz abonelikleri mahkemece araştırılarak incelenmemiştir.

Bu nedenle, davalının fiili teslim savunması karşısında, anılan kurumlardan dava konusu bağımsız bölümlerin ilk abonelik tarihleri sorulup, bağımsız bölümlerin arsa sahibine fiilen teslim edildiği tarihler saptanarak, teslimde gecikmenin varlığı halinde bilirkişi kuruluna sözleşme hükümleri kapsamında rayiç kira bedelleri hesaplatılıp, gerektiğinde birlikte ifa hususunun da düşünülerek, uygun sonuç dairesinde karar verilmesi gerekmektedir.

Karşı davaya yönelik temyiz nedenlerine gelince; taraflar arasındaki sözleşme gereğince yüklenicinin talep etmesi halinde, aşamalara göre E blokta 26 adet tapunun Muratpaşa Belediyesince yükleniciye devredileceği kararlaştırılmıştır.

Yüklenicinin 19.09.2009 tarihli dilekçesine istinaden E bloktan 6 adet bağımsız bölümün 09.10.2009 tarihinde tapuda devredildiği, 13.12.2010 tarihli dilekçeye istinaden, 21.01.2011 tarihinde 20 adet bağımsız bölümün devredildiği, 22.01.2013 tarihli dilekçede ise kalan 8 daireden 2 tanesinin kira bedeline mahsuben mahkeme sonuçlanıncaya kadar belediyede kalması, 6 dairenin verilmesinin istendiği ve söz konusu 6 dairenin devredildiği, E blok 56 ve 62 no.lu 2 adet bağımsız bölümün ise gecikme alacağı tazminatına karşılık elde tutulduğundan halen belediye adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Buna göre, yükleniciye ait bağımsız bölüm tapularının sözleşmede belirtildiği gibi, talebi doğrultusunda encümen kararlarıyla makul süre içinde verilmiş olduğu görülmektedir. Yukarıdaki bende göre davacının gecikme alacağının varlığı saptandığı takdirde arsa sahibine bu dairelerin ferağlarını dava tarihine kadar vermemesi nedeniyle kusur izafe edilemez.

Asıl davada kira alacağının doğmuş olduğunun saptanması halinde, yüklenicinin dilekçesine istinaden arsa sahibinin iki daireyi teminat olarak elinde tutması nedeniyle karşı davada kira alacağına hükmedilmesi doğru olmayacaktır. Ancak asıl davada arsa sahibince kira tazminatı hak edilmemiş ise, bu durumda karşı davada kira tazminatına karar verilmesi gerekecektir.

Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile " Tedaş, Asat, telefon, doğalgaz abonelikleri için ilk tesis tarihlerinin bildirilmesi yönünden yazılar yazılmış ve gelen yazı cevapları dosya kapsamına alınmıştır.

Bu gelen yazı cevaplarına göre alınan 03/08/2021 ve 23/04/2022 tarihli bilirkişi ek raporlarında da belirtildiği üzere, Yargıtay bozma kararı doğrultusunda, davacı-karşı davalı Belediyeye ait olan ve talep edilen A blok 1,2,5,9,10, B blok 1,2,5,9,10, C blok 5,9,10,31,32,37,38, E blok 1,2,5,9,10,31,32,37,38 no’lu bağımsız bölümlerin dosya içerisine gelen abonelik tarihleri dikkate alındığında özellikle asat ilk abonelik tarihlerine bakıldığında,

dava konusu bağımsız bölümlerden B blok 1-2 no.lu ağımsız bölümlerin abonelik tarihlerinin 10.06.2011 tarihi olduğu ve kök rapora göre belirlenen inşaatların teslim tarihi olan 21.02.2011 tarihi dikkate alındığında, fiilen teslim yönünden B blok 1-2 no.lu bağımsız bölümlerin 21.02.2011-10.06.2011 tarihleri arasında 3 ay 20 günlük ( 3,67 ay ) geç tesliminin olduğu, diğer dava konusu bağımsız bölümlerin asat ilk abonelik tarihlerine bakıldığında, bu tarihlerin hepsinin inşaatın teslim tarihi olan 21.02.2011 ve genel iskanın alınma tarihi olan 19.12.2012 tarihinden sonra olduğu,

bu bağımsız bölümler yönünden kök rapora göre belirlenen inşaatların teslim tarihi olan 21.02.2011 tarihi ve genel iskan tarihi olan 19.12.2012 dikkate alındığında, 21.02.2011-19.12.2012 tarihleri arasında 21 ay 28 günlük ( 21,93 ay ) geç tesliminin olduğu, buna göre dava konusu bağımsız bölümler yönünden geç teslim nedeniyle asıl dava yönünden davacının 278.852,70TL kira alacağına hükmedilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.

Yargıtay bozma kararında, karşı dava yönünden yükleniciye verilmesi gereken E blok 56 ve 62 no.lu bağımsız bölümlerin gecikme alacağı kapsamında halen arsa sahibi belediye adına kayıtlı olduğu, yükleniciye ait bağımsız bölüm tapularının sözleşmede belirtildiği gibi encümen kararıyla makul süre içinde verilmiş olduğu,

davacının gecikme cezasının varlığı saptandığı takdirde arsa sahibine bu dairelerin ferağını dava tarihine kadar vermemesi nedeniyle kusur izafe edilemeyeceği, asıl davada kira alacağının doğmuş olduğunun saptanması halinde arsa sahibinin iki daireyi teminat olarak elde tutması nedeniyle karşı davada kira alacağına hükmedilmesinin doğru olmayacağı, ancak asıl davada arsa sahibince kira tazminatı hak edilmemiş ise bu durumda karşı davada kira tazminatına karar verilmesi gerekeceği belirtilmiş olup,

yukarıda izah edildiği üzere geç teslim nedeniyle davacının kira alacağı hakkı bulunduğu için karşı dava konusu iki daireyi teminat olarak elinde tutması nedeniyle davacıya kusur izafe edilemeyeceği kanaatine varıldığından karşı davanın reddine karar vermek gerekmiştir." gerekçesiyle "Asıl davanın kısmen kabulü ile, 278.852,70 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ve hesaplanacak ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karşı davanın reddine" karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1-Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde, internet aboneliği dahi alınan bir bağımsız bölümün inşaatının bitmediğinin değerlendirilmesinin kabul edilemez olduğunu, önemli olanın ilk abonelik tarihi olup, davalı tarafından inşaatın fiilen teslim edildiği ve yaşanılan hale getirildiğini, davalı yüklenicinin 22.02.2011 tarihinden önce edimini yerine getirdiğini, inşaatı kullanılabilir haliyle teslim ettiğini, teslim alanlarca inşaatın kullanılmaya başlandığını, sözleşmede tapuların verilme aşamalarının saptandığını, davacının tapu verme ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmediğini,

iki dairenin mülkiyetini yükleniciye vermeyen davacı belediyenin kusurlu olduğunu, davalı-karşı davacının hiçbir kusuru olmadığı için gecikme tazminatından sorumlu tutulamayacağını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

2-Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde, davalı-karşı davacı yüklenicinin sözleşmesel yükümü olan, bağımsız bölümleri genel iskan alınmış şekilde teslim etmemiş olması nedeniyle belediyenin kira talebinin hukuka uygun olduğunu, abonelik tarihlerine bakıldığında 1-2 daire dışında dairelerin tamamına yakınında genel iskan tarihinden çok sonra abonelik başlatıldığını, bu davada asıl davanın tamamen kabulü gerekeceğinin açık olduğunu, her biri birbirinden tamamen farklı abonelik tarihleri esas alınarak yüklenicinin taşınmazları süresi içerisinde teslim ettiği iddiasının kabul edilemeyeceğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira tazminatının tahsili, karşı dava ise kira tazminatı ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri, 1086 sayılı HUMK'nın 427 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 427 nci maddesi ile 439 uncu maddesinin 2 nci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi karanının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında ve delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Taraflar Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmadıklarından yararlarına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz eden taraflardan alınmasına,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,