Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4942 K.2023/2197

vekili Avukat ...

DAVA TARİHİ : 28.09.2006

HÜKÜM/KARAR : Asıl Davanın Reddine, Birleşen Davanın Kabulüne

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı yüklenici vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında Gaziosmanpaşa 3. Noterliğinde 18.05.2000 tarihinde 15351 yevmiye sayılı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirip inşaatı tamamlayarak davalılara düşen bağımsız bölümleri “anahtar teslim” şeklinde teslim ettiğini, davalıların ise sözleşme uyarınca yüklendikleri tapuları devir borçlarını yerine getirmediklerini belirterek, sözleşme uyarınca müvekkiline verilmesi kararlaştırılan altı adet daire ile iki dükkanın tapularının davalılar adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

2.Davacı arsa sahipleri birleşen dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile müvekkilleri arasında Gaziosmanpaşa 3. Noterliğinde 18.05.2000 tarihinde 15351 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalandığını, davalı yüklenicinin müvekkillerine ait ...

10 sayılı parsel üzerine sözleşmede yazılı şartlarda bir bina yapmayı ve 2001 Ocak ayında teslim etmeyi yüklendiğini, müvekkillerinin kiradan kurtulmak için, binanın iç imalatlarını tamamlayarak oturmaya başladıklarını, noterden gönderilen uyarıda verilen 60 günlük süre içinde yüklenicinin inşaatı yasal hale getiremediğini, bu nedenle kat irtifak tapusunun veya kat mülkiyeti tapularının tesis edilemediğini, uygulanan idari para cezalarının müvekkilleri tarafından ödendiğini belirterek, taraflar arasındaki sözleşmenin feshine ve iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl dava davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacı yüklenicinin sözleşme uyarınca projesine uygun inşaatı yapıp anahtar teslim şeklinde teslim etmesi gerekir iken, ruhsat almaksızın imar mevzuatına aykırı bir şekilde kaçak inşa ettiğini, bu nedenle Gaziosmanpaşa Belediyesince haklarında işlem yapılarak Belediye Encümenince idari para cezası ile birlikte yıkım kararı verildiğini, yükleniciye Gaziosmanpaşa 1. Noterliğinden uyarı göndererek binayı yasal hale getirmesi için 60 günlük süre verdiklerini, binanın yasal hale getirilmediğini, eksikliklerinin tamamlanamadığını,

binanın yıkımını önlemek için idari para cezasının müvekkilleri tarafından ödendiğini, inşaat sözleşmesinin iptali için Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/546 Esas sayılı dosyasında dava açtıklarını, her iki davanın birleştirilmesi ile birlikte haksız açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 04.10.2011 tarihli 2006/495 Esas, 2011/486 Karar sayılı kararıyla; yüklenici tarafından bina inşaa edilmiş ise de Gaziosmanpaşa Belediyesince ruhsatsız ve kaçak inşaattan dolayı 20/12/2000 tarihli 1 nolu yapı tadil tutanağı düzenlendiği, Gaziosmanpaşa Belediye Encümeninin 16/01/2001 tarih ve 65-65 sayılı kararı ile yıkım kararı verildiği, binada yerleşimin gerçekleştiği, ruhsatsız ve kaçak yapı inşaa eden yüklenicinin ağır kusurlu olduğu,

arsa sahiplerinin ruhsatsız kaçak ve yıkım kararı verilmiş binayı teslim almaları ve ifayı kabul etmelerinin beklenemeyeceği, BK 107 ve 358/1 uyarınca sözleşme geriye etkili biçimde feshine karar verilmesi gerektiği, yüklenici davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmeleri için sözleşmeye uygun ve yasal biçimde edimini yerine getirmesi gerektiği, davacı edimini yerine getirdiğini ispat edemediği, tapu iptal koşullarının oluşmadığı belirtilerek asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1.İlk Derece Mahkemesinin 04.10.2011 tarihli 2006/495 Esas, 2011/486 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı-birleşen dava davalı yüklenici vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Yargıtay (kapatılan) 15.Hukuk Dairesi 09.10.2012 tarihli 2012/1117 Esas, 2012/6287 Karar sayılı ilamında; yüklenicinin inşaata ruhsatsız olarak başladığı, Gaziosmanpaşa Belediyesi tarafından 20.12.2000 tarihinde yapı tatil tutanağı düzenlenerek kabası bitmiş haldeki inşaatın durdurulduğu, Belediye Encümenince 3194 Sayılı Kanun’un 32 ve 42. maddeleri uyarınca yıkım ve para cezası tahakkuk ettirildiği, binanın yapı ruhsatı ve projelerinin bulunmadığı anlaşıldığı, kaçak olarak inşa edildiği,

imar mevzuatına aykırılığın bu uyuşmazlıkta olduğu gibi işin başında yapı ruhsatı alınmadan inşaatın tamamlanması suretiyle ortaya çıkabileceği gibi işin ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılması suretiyle de ortaya çıkabileceği, İmar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş ruhsatsız (kaçak) bina ile ilgili yasaya aykırılık giderilmeden mahkemelerden kâl dışında istekte bulunulamayacağı, ne var ki, somut olayda 04.10.2011 tarihli celsede davacı vekili binaya yerleşme olduğunu,

binanın yasal hale getirilmesi için mehil verilmesini talep ettiği halde mahkemece binaya ruhsat alıp yasal hale getirmek üzere yükleniciye uygun mehil verilmeden asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulü ile sözleşmenin geriye etkili şekilde feshine karar verilmesinin doğru olmadığı, kararın bozulması gerektiği belirtilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; verilen yetki ve süreye rağmen davacı/birleşen dosya davalısı tarafından makul süre içerisinde bina yasal hale getirilemediğinden asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulü ile sözleşmenin feshine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-birleşen dava davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Mahkeme tarafından yetki belgesi verilmişse de, söz konusu belgenin taşınmazın yasal hale getirilmesinde yetersiz kaldığını, her ne kadar yüklenicinin inşa ettiği taşınmaza yapı ruhsatı alma borcu varsa hissedarların da bu yapı ruhsatına başvurulabilmesi için yükleniciye yetki verme ve taşınmazı takyidatsız olarak teslim etme borcu olduğunu, en başından beri verilen vekaletnamede bu hususta bir yetki bulunmadığını, kaldırdıkları her haciz sonrasında her duruşma sonrası taşınmaza yeni bir haciz şerhi konulduğunu,

yerel mahkemeden işbu yetki belgesi verilirken ruhsat alınabilmesi taşınmazın her türlü takyidattan arındırılması gerektiği ve bu hususta bir karar oluşturulması talep edilmişse de bu taleplerinin değerlendirilmediğini, her ne kadar İlk Derece Mahkemesince yetki verilmişse de verilen yetki belgesi ile Tapu Müdürlüğünün işlem yapmadığını, tapu kaydında takyidatlar bulunduğu ve takyidat lehtarlarının muvafakati olmadan veya terkin edilmeden yapının yasal hale getirilmesi için Gaziosmanpaşa Belediyesince istenilen işlemlerin yapılamayacağı ayrıca taşınmaz maliki olan davalıların bizatihi veya vekilleri aracılığıyla başvurmaları gerektiği,

işlemin yapılması için verilen yetkinin yeterli olmayacağı ve kesinleşmiş bir tescil hükmü gerektiği bildirilerek talep edilen işlemin yapılmadığını, Mahkemeden bu hukuki imkansızlığın giderilmesi için talepte bulunulsa da bu istemin değerlendirilmediğini,

2.Davalıların imar barışı mevzuatının öngördüğü sistemi kötü niyetli olarak işlevsiz hale getirdiklerini, yapı maliklerinden ... tarafından imar affı kapsamından yapılan başvuru neticesinde yapı kayıt belgesi alındığını akabinde Yapı Kayıt Belgesi ile yapılacak işlemlerde yola terk işlemi ve maliklerin tamamının muvafakati aranmış olması gerektiğinden, yüklenicinin ihtarlarına rağmen maliklerin kötü niyetli davranışlarıyla işlemlerin önüne set çektiklerini, başta muvafakat veya yetki vermede direnildiği gibi, Mahkemenin verdiği yetki belgesini de işlevsiz hale getirdiklerini,

3.Arsa sahiplerinin kusuru neticesinde taşınmazın yasal hale getirilmesinin hukuken imkansızlaştığını, yargılama boyunca arsa sahiplerinin borçlu olduğu dosyalardan gelen haciz şerhleri ile yüklenicinin iskan alarak taşınmazı yasal hale gelmesinin önünde set oluştuğunu,

4.Takyidat lehtarlarının muvafakat vermemesinin hukuki bir dayanağı olmadığını, bu husus talep edilmesine rağmen mahkemece değerlendirilmediğini, İlk Derece Mahkemesinin sadece kendilerine süre verip muvafakat alınması değil, işlemlerin devamı namına hukuki imkansızlık yaratan takyidatların lehtarlarının davaya dahil edilip muvafakat verip vermeme konusundaki iradesinin sorulması, geçerli bir hukuki sebebe dayanıp dayanmadığının tespitiyle bu hususta bir değerlendirme yapması gerektiğini, açıklanan nedenlerle kararın bozulmasını talep etmişlerdir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil, birleşen davada sözleşmenin feshi istemlerine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanununun 355-370. maddeleri

3. Değerlendirme 1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 427.maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Taraflar arasındaki uyuşmazlık BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davacı ve karşı davalı yüklenici, davalı ve karşı davacılar ise arsa sahibidir.

Davacı yüklenici asıl davada kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine ait olan 6 daire 2 dükkanın tapu kayıtlarının iptâli ile adına tescilini istemiş, arsa sahipleri tarafından açılan birleşen davada ise inşaatın kaçak olarak yapılması nedeniyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshi talep edilmiştir.

Mahkemece, tescil istemli asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulü ile yanlar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine dair verilen karar davacı ve birleşen davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz incelemesi neticesinde kaçak olan binanın yasal hale getirilmesi için yükleniciye mehil verilmeden tescil talebin reddine karar verilmesinin yerinde olmadığı belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3.Mahkemece bozmaya uyularak ilgili Belediyeden yapının yasal hale getirilmesi için gerekenler sorulmuş, cevaba göre de eksikliklerin giderilmesi için yüklenici vekiline mütteaddit kereler yetki ve izin verilmiş ise de makul süre içerisinde binanın yasal hale getirilmesi sağlanamamıştır. Bu durumda mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne dair verilen hükümde isabetsizlik bulunmamıştır.

4.Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davacı-birleşen dava davalı yüklenici vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı-karşı davalı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden ilgiliye yükletilmesine,

Karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine,