Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/587 K.2022/3054

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle, davalı arsa sahibi kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasında akdedilen 02.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden B blok 23 numaralı bağımsız bölümün satış bedeli yükleniciye ödenerek satın alındığını, inşaat bitmesine rağmen bağımsız bölümün tapuda davacıya devredilmediğini, taşınmazın öncelikle kooperatif ortağı ...’a teminat amaçlı olarak devredildiğini, sonrasında diğer davalı ...’a tapuda satış yoluyla devredildiğini, yapılan devirlerin muvazaalı olduğunu ileri sürerek,

davalı ... adına oluşan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, talebi kabul edilmediği takdirde, taşınmazın dava tarihindeki piyasa değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, cevap dilekçesinde özetle müvekkilinin daireyi ...'dan 140.000,00 TL bedelle satın aldığını, satış bedelini 30/01/2015 tarihinde banka yoluyla havale ettiğini, tapuda 11.000,00-TL gösterilme sebebinin kat irtifakı kurulması olduğunu, muvazaalı işlem bulunmadığını, müvekkilinin taraflar arasındaki ilişkiyi bilebilecek durumda olmadığını, iyiniyetle mal iktisap eden malik olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı arsa sahibi kooperatifin halefi Yeşilkent Sitesi yöneticiliği vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı ile davalı yüklenici arasında akdedilen sözleşme dolayısıyla apartman yöneticiliğine husumetin yöneltilemeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ... beyanında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından inşaata başlandığını ancak inşaatın süresinde bitirilemediğini, taraflar arasında eksik işler konusunda bir protokol düzenlenerek inşaatı bitirmesi için yükleniciye yeni bir süre verildiğini, yükleniciye düşen dava konusu dairenin, yüklenici eksik işleri yerine getirene kadar kooperatif ortağı olarak kendisine devrinin yapıldığını,

yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde daireyi yükleniciye veya göstereceği kişiye devredeceğini ancak yüklenicinin protokolden doğan borçlarını yerine getirmemesi üzerine site yönetiminin aldığı karar gereğince üzerine kayıtlı daireyi davalı ...'a devrettiğini, satış bedelinin site hesabına yatırıldığını, sadece yediemin sıfatıyla hareket ettiğini belirterek, davanın husumet nedeniyle reddini savunmuştur.

Davalılardan yüklenici şirket ile şirket ortakları ... ve ... davaya cevap vermemişler ancak beyanlarında, davacıdan satış bedelinin tamamını aldıklarını, daire tapuda arsa sahipleri üzerinde olduğundan davacıya daireyi devredemediğini, protokol gereğince dairenin emaneten Faruk'a devredildiğini, iş tamamlandığında dairenin iade edilmeyerek üçüncü kişilere satıldığını, dairenin davacıya ait olduğunu protokolü imzalayanların bildiğini beyan etmişlerdir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama neticesinde, davacının adi yazılı temlik sözleşmesine dayanarak taşınmazın tescilini talep ettiği, arsa sahibi kooparatifin bağımsız bölümü satış yoluyla davalı ...'a devrettiği, davalılardan ..., ... ve ...'un ikrar ettiği üzere satışın eksik işler bedelinin teminatı amacıyla yapıldığı, delil tespitinde 35.107,83 TL tutarında eksik iş tespit edildiği, yüklenici tarafından eksik işler ifa edilmeyince davalı ... tarafından diğer davalı ...'a bağımsız bölümün satıldığı, davalı ...'a yapılan satış ve devir işleminin muvaazalı olup geçersiz olduğu,

davalı ...'a yapılan devir bakımından ise dairenin satışına ilişkin resmi senette taşınmaz bedelinin 11.000,00 TL gösterildiği ancak burada nisbi muvazaanın bir türü olan bedelde muvazaa bulunduğu, daha az vergi ödemek amacıyla yapılan bu işlemin taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğine neden olmayacağı, alıcının 140.000,00 TL ödeme yaptığını dekont ile ispatladığı, davalı ...'ın taşınmazı iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişi olduğu,

lehine yolsuz tescil yapılan ...'un durumunu bilen veya bilmesi gereken kişi olduğu ispatlanamadığından ve kazanımının korunması gerektiğinden tapu iptali ve tescil isteminin reddine, yükleniciden bağımız bölüm alan davacı ile davalı arsa sahibi arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığından davalı kooparatiften sözleşme hukukuna dayalı olarak bir istekte bulunamayacağını, davacının ödediği satış bedelini ancak âkidi olan davalı yükleniciden isteyebileceği gerekçesiyle davalı kooparatif, ... ve ...

Site Yöneticiliği hakkında açılan davaların reddine, limited şirket ortaklarının sorumlulukları yalnızca şirkete sermaye koyma borcu ile sınırlı olduğu gerekçesiyle davalılar ... ve ... yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ...'nın mülkiyet kazanımı korunduğu için tapu iptal ve tescil olanağı kalmadığı, yüklenicinin taşınmaz mülkiyetini devrine ilişkin aynen ifa yükümlülüğünün yerini tazmin borcunun aldığı, davacının yüklenici ... Gıda..Ltd.

Şti.'ne sözleşmenin nisbiliği ilkesi uyarınca müracaat edebileceği gerekçesiyle yüklenici şirkete yönelik açılan alacak davasının bilirkişi raporunda tespit edilen bedel üzerinden kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, bölge adliye mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve HMK 355. maddedeki kamu düzenine aykırılık halleri resen gözetilmek üzere istinaf incelemesinin, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağı kuralına uygun biçimde inceleme yapılıp karar verilmiş ve ileri sürülen itirazlar karşısında verilen kararda bir isabetsizlik görülmemiş olmasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan ve yerinde olmayan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2-Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;

Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 19. maddesi gereğince; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Muvazaalı işlem olarak da belirtilen bu durum, mutlak muvazaa ve nisbi muvaaza olarak kendi içinde ikiye ayrılmaktadır.

Mutlak muvazaada, taraflar gerçekte o işlemi yapmak istemedikleri halde, üçüncü kişilere karşı onları aldatmak amacıyla görünürde bir işlem yapılması söz konusudur. Nisbi muvazaada ise, iki işlem söz konusu olup, birisi tarafların gerçek iradelerini yansıtan işlem, diğeri ise üçüncü kişilere karşı yapılan işlemdir. Tarafların gerçek iradeleri görünürdeki işlem ile gizlenmektedir.

Tarafların gerçek iradeleri bağış, inançlı işlem, teminat veya başka bir şey iken bunu gizlemek için satış olarak gösterebilmektedirler. TBK’nın 19. maddesi gereğince, gerçek iradelerinin ispatlanması halinde, gerçek ve ortak iradeleri esas alınacaktır.

Muvazaalı olarak tapu satışı olursa bu durumun ispatlanması halinde, TMK’nın 1023. maddesindeki iyi niyetin dinlenemeyeceği açıktır. Zira, görünürdeki satış işleminin geçersiz olması ile dayanak sebep ortadan kalkmakta ve tescil dayanaksız hale gelmektedir. Görünürdeki satış işleminin geçersiz olması nedeniyle ortada bir yolsuz tescil hali söz konusudur. TMK’nın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olup, yükleniciye düşen bağımsız bölümün haricen satın alınması durumunda, bu taşınmazın aynı zamanda tapuda bir başka kişiye devredilmiş olması halinde, haricen satın alanın muvazaa iddiasını ileri sürmesi ve iddiasını ispat etmesi halinde, yolsuz tescil nedeniyle tapuda sonradan devralmış kişinin tapu kaydının iptâl edilmesi mümkündür.

Zira bu durumda geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil, diğer bir deyişle yolsuz tescil söz konusudur. Bu nitelikte bir taşınmazın tapu kaydının iptâl edilmesi ancak bu şekilde bir yolsuz tescile dayanılması halinde mümkündür. Yarışan haklar ilkesi gereğince, daha önce buranın harici satım sözleşmesiyle alındığının ileri sürülmesi ve bunun ispatlanması yeterli olmayacaktır.

Zira tapuda kazanılan ayni hakka karşı sözleşmeye dayalı olarak kazanılan şahsi hakkın ileri sürülmesi mümkün değildir. Ancak yukarıda belirtildiği gibi, bu durum bilinerek tapuda devir yapıldığı, yani muvazaalı işlem olduğu ileri sürülüp ispat edildiği takdirde yolsuz tescil nedeniyle TMK’nın 1024/2 ve 1025. maddeleri gereğince tapu kaydının iptal edilmesi de mümkün olacaktır.

TMK’nın 6. maddesi gereğince, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. İspat yükünü düzenleyen HMK’nın 190. maddesinde de; “ispat yükü kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir” ifadesi ile TMK’nın 6. maddesine paralel bir düzenleme yapılmıştır. HMK’nın 194. maddesinde ise somutlaştırma yükü getirilmiştir. Bu maddeye göre; taraflar, dayandıkları vakıaları, ispata elverişli şekilde somutlaştırmalıdır. Tarafların, dayandıkları delilleri ve hangi delilin hangi vakıanın ispatı için gösterildiğini açıkça belirtmesi zorunludur.

TBK’nın 61. maddesi gereğince haksız fiil sonucunda zarar gören bu zararını haksız fiile katılan taraflardan talep edebilir. Somut olay bakımından davacıya satılan taşınmazın tapu iptali davalıların muvazaası nedeniyle sağlanamaması durumunda bu bedel muvazaaya katılan davalılardan müştereken talep edilebilir. Hal böyle olunca muvazaa iddiasının kanıtlanması durumunda ödenen bedelin davalılardan tahsili talep edilebilecektir.

Tüm bu anlatılanlar nezdinde dava konusu olayı değerlendirdiğimizde; davacının,

yükleniciye karşı ileri sürdüğü ilk talep bakımından tapuya hak kazanabilmek için kendi edimini ifa ettiği, ancak taşınmazın son kayıt maliki Kenan’ın bağımsız bölümün mülkiyetini iyiniyetle iktisap etmesi sebebiyle, davacının tapu iptal tescil talebinin reddedildiği, terditli talep olan bedel talebi yönünden ise âkdi ilişkinin tarafı olan ve edimini aynen ifa edemeyen yüklenicinin taşınmaz bedeli ile sorumlu tutulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Davacı, davalılarca yapılan devirlerin muvazaalı olduğunu iddia etmiş bu hususta deliller sunmuştur.

İlk derece mahkemesince muvazaa olgusu yönünden yapılan değerlendirme neticesinde, yükleniciye bırakıldığı ihtilafsız olan ve kat irtifakı sebebiyle davalı arsa sahibi kooperatif adına tescilli bulunan dava konusu bağımsız bölümün 10/07/2014 tarihli resmi senetle davalı ...’a satış yoluyla devredildiği, satış işleminin asıl (gerçek) amacının, yüklenici ile arsa sahibi arasında akdedilen ve altı bir kısım davalılarca da imzalanan adi yazılı protokol gereğince ve işlemin tarafı olan davalılar ile birlikte diğer davalıların beyanlarından da anlaşıldığı üzere yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin giderim bedelinin teminat altına alınması olduğu,

edim yüklenici tarafından ifa edildiğinde, taşınmazın iade edileceğinin kararlaştırıldığı kabul edilmiştir. Bu durumda mahkemece isabetli olarak tespit edildiği üzere davalı ...'a yapılan satış ve devir işleminin muvazaalı ve dolayısıyla geçersiz olduğu olduğu sabit olup, gerçek bir satış iradesi barındırmayan muvazaalı işlemi gerçekleştiren davalıların davacı zararına birlikte gerçekleştirdikleri muvazaalı işlem sebebiyle davacıya karşı sorumlu olacakları aşikardır.

Buna göre davalı arsa sahibi kooperatif ve ondan devralan ara malik ...’ın davacının zararına olacak şekilde muvazaalı işlem gerçekleştirerek taşınmazı son kayıt maliki ...’ya devretmeleri karşısında davacıya satılan taşınmazın tapu iptali ve tescil talebinin davalıların muvazaası nedeniyle sağlanamadığı anlaşılmakla mahkemece davalı şirketin akdi ilişki sebebiyle sorumlu olduğu taşınmaz bedelinden, muvazaaya katıldıkları sabit görülen davalılardan kooperatif ve ...’ın da müştereken sorumlu olması gerektiği gözetilmeden hatalı değerlendirme sonucunda davacı ile bu davalılar arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığından bahisle taşınmaz bedelinin sadece yükleniciden tahsiline karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu sebeple davacı yararına bozulması gerekmiştir.