Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1730 K.2024/3110

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri arsa malikleri ile davalı yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince hisselerinin arsa payı hariç yüklenici şirkete devri için davalı şirketin gösterdiği kişiye vekalet verildiğini, davalı yüklenicinin inşaatla ilgili hiçbir işleme başlamadığını, taşınmazı hiç tanımadıkları üçüncü kişilere devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini ve tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; taşınmazı davalı ... Dekorasyon Yapı İnşaat Ticaret Ltd. Şti.'nden değil dava dışı ... Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. ile ...ur’dan satın aldıklarını, taşınmazı satın aldıkları tarihte tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili kayıt bulunmadığını, iyi niyetli olduklarını, tapu siciline güven ilkesi gereği kazanımlarının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Davalı yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

İlk derece mahkemesince, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonunda dava konusu taşınmazda herhangi bir inşaat faaliyetinin bulunmadığı, taşınmazın boş arsa vasfında olduğu, tanık beyanları da birlikte değerlendirildiğinde davalıların kural olarak iyiniyetli kabul edilmesi gerektiği ve aksinin ispat edilemediği gerekçesiyle, davacıların, davalılar ...ve ...’a yönelik tapu iptal ve tescil davalarının ayrı ayrı reddine, davacılar ile davalı ... Yapı Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacılar vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi tarafından arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen avans niteliğinde olduğu,

yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacağı, davalı yüklenicinin taşınmazın büyük kısmını devraldıktan çok kısa bir süre sonra dava dışı üçüncü kişilere payları devretmesi ve bu kişilerin yine kısa bir süre sonra dava konusu taşınmaz paylarını davalılara devretmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, gerekçesiyle davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına,

yeniden esas hakkında karar verilerek davacılar ile davalı ... Yapı Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğunun tespitine, davacıların, davalılar ... ve ...'a yönelik tapu iptal ve tescil talebinin kabulü ile hisseleri oranında davacılar adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalılar ... ile ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacıların arsa sahibi olarak dava konusu taşınmazdaki hisselerinin bir kısmını vekil aracılığı ile 04.02.2020 tarihinde yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti.’ye devrettikleri, yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti.' nin de bu payların 677/3600 hissesini ... şirketine ve 677/3600 hissesini ...’e satış yoluyla devrettiği, ...

Şirketi'nin payını 01.10.2020 tarihinde davalı ...’a; ...'in ise payını 01.10.2020 tarihinde davalı ...’e satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır. TMK'nın 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğüne güvenerek iyiniyetle mülkiyet veya sınırlı ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyeti korunur. Bu durumda TMK 1023 md. göre davalılar ... ve ...’in dava konusu hisseleri iyi niyetle devraldıkları ve iyi niyet karinesinden her ikisinin de yararlanacağının kabulü gerekir.

TMK'nın 3. maddesi gereğince asıl olan iyiniyetin varlığı olup, bunun aksinin iddia eden tarafın kötüniyetin varlığını ispat etmesi gerekir.

Bir başka değişle davalıların taşınmazı kötüniyetle devraldıklarının ispatlanması ve iyi niyet karinesinin çürütülmesi gerekmekte olup, dosya içeriğine göre davacılar tarafından iyiniyet karinesini çürütecek yeterli ve inandırıcı delil sunamadıklarından tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekirken, Bölge Adliye Mahkemesinin kabul kararı doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti. arasında 31.01.2020 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup bu sözleşmede inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 24 ayda bitirilip kat mülkiyet tapusunun düzenlenerek teslimi kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin düzenlenmesinden sonra davacı arsa sahipleri tarafından arsa paylarının bir kısmının vekil aracılığı ile 04.02.2020 tarihinde davalı yüklenici ... Dekorasyon Yapı İnşaat Tic. Ltd. Şti.’ne devrettikleri, devralınan payların 677/3600 paylık kısmının 23 gün sonra şirket tarafından 27.02.2020 tarihinde dava dışı ... Dekorasyon İnş. Ltd. Şti. ne ve 677/3600 payın ...ur’a satış yoluyla devredildiği, devralan bu kişilerin de devraldıkları payları 01.10.2020 tarihinde aynı gün içinde davalılar ... ve ...'e devrettikleri anlaşılmaktadır.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. (T.M.K. md.1023). Ancak, tescilin yolsuzluğunu bilen ya da bilmesi gereken üçüncü kişi, böyle bir tescile dayanamaz. Yolsuz tescilden dolayı aynî hakkı zedelenen (ihlâl olunan) kimse de, doğrudan doğruya kötüniyetli üçüncü kişilere karşı, tescilin yolsuzluğunu ileri sürebilir (T.M.K. md.1024).

Öte yandan, Medenî Yasa'nın 1023. maddesinde sözü edilen iyiniyet, aynı yasanın 3. maddesi hükmünde deyimini bulan sübjektif iyiniyettir. Hâlin icaplarına göre, kendinden beklenen özeni (ihtimamı) göstermeyen kimse, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Yani, gereken özenin gösterilmesi, kaydın yolsuzluğunun anlaşılabilmesine olanak veriyor ise, o takdirde, iktisabın korunamayacağı tabiidir. Alıcının kendinden beklenen özeni gösterip göstermediği, normal bir insanın hayatın olağan akışı içerisindeki davranış biçimi nazara alınarak değerlendirilir ve saptanır. Elbette, iktisapta bulunanın, satıcıya ve satılan taşınmaza göre durumu ve konumu, iyiniyetin tayin ve takdirinde özellik arzedebilecektir.

Somut olayda, sözleşmenin yapılmasından kısa bir süre sonra yükleniciye devredilen arsa paylarının üzerlerinde “korunması gereken kültür varlığı” şerhi varken ve mahkemece yapılan keşfe göre rayiç değerlerinin çok altında elden çıkarılması, satışı aracılık ettiğini beyan eden emlakçı tanık Selahattin’in beyanında satıştan önce yaptığı araştırmada arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını kendisine söylediğini açıklaması da dikkate alındığında Bölge Adliye Mahkemesi’nin gerekçesinde açıklandığı üzere davalıların iyiniyetli kabul edilmeleri mümkün olamayacağından Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 2022/1226 E. 2022/1726 K. sayılı ilamının onanması gerektiğini düşündüğümüzden sayın çoğunluğun kararına katılamıyoruz.