Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/186 K.2024/2300

1- İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil davasında, davalı yüklenicinin yaptığı binanın imar ve ruhsata aykırı kaçak yapı olduğu, iskan ruhsatının alınmadığı, yüklenicinin temerrüde düştüğü, dava konusu taşınmazın mülkiyetini edinemediği, dolayısıyla dava dışı 3. kişilere ve ondan da davalı ...’e yapılan satışın hukuki bir geçerliliği olmadığı, dava dışı 3. kişiler ve davalı ...’in üzerinde kat mülkiyeti kurulmayan taşınmazda arsa payı satın aldıkları, iyiniyet savunmasında bulunamayacakları gerekçesiyle davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalı ... üzerinde bulunan 1/8 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

2- İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalı ... vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 01.10.2014 tarihli, 2014/1599 Esas, 2014/6122 Karar sayılı ilamıyla dosyada taraf teşkilinin sağlanması ve ardından davanın sonuçlandırılması gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

3- İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyulmuş, yapılan inceleme neticesinde davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshi ile davalı ... üzerinde bulunan 1/8 payın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş olup, bu karara karşı davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Dairemiz (kapatılan 15. Hukuk Dairesi) 18.06.2018 tarihli, 2018/1753 Esas, 2018/2525 Karar sayılı kararı ile imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkânı getirildiğinden gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanarak uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

4- İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiş, davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Dairemiz 09.02.2022 tarihli, 2021/3232 Esas, 2022/630 Karar sayılı ilamı ile 3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin Yargıtay içtihatlarında belirtilmiş olması karşısında, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve şekilde edimini ifa etmediği anlaşıldığından,

sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, tapu kayıt ve tescil talebinin de dosyadaki mevcut delil durumuna göre değerlendirilerek infazda tereddüt yaratmayacak şekilde hüküm tesisi ile karar verilmesi gerekirken, yanlış ve yanılgılı gerekçelerle yapı kayıt belgesine kanunun vermediği yasallık statüsü tanınarak davanın reddi doğru olmadığı belirtilerek, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

5- İlk Derece Mahkemesince bozma ilamına uyularak asıl ve birleşen davanın kabulüne, sözleşmenin geriye etkili feshine, davalı ... adına kayıtlı olan 1/18 payın tapu kaydının iptali ile davacıların payları oranında tapuya tesciline karar verilmiş olup, davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma ilamının içeriği ve usuli kazanılmış hak ilkesinin re'sen gözetildiği; kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ve yine bozma ilamı doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapıldığı, bozma kapsamı dışında kalan hususların kesinleşerek lehine olan taraf hakkında usuli kazanılmış hak oluşturduğu anlaşılmakla, davalı ... vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

3-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

4-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

5- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

6-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5).

Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

7- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; yapıda imara aykırılık nedeniyle yapı kullanma izni alınamadığı bunun yerine yapı kayıt belgesi alındığı arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olan bağımsız bölümlerin kullanılmaya devam edildiği sabittir.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığından yüklenicinin sözleşme gereğince edimini yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazları hak etmediğini dolayısıyla yükleniciden temlik alan davacının da tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını belirterek yerel mahkeme kararının onanmasına karar vermiştir. Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle çoğunluk kararına iştirak etmiyoruz. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler tespit edilerek, yükleniciden temlik alan ve kararı temyiz eden davacıların tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı onanmasına dair karara muhalifiz.