Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3100 K.2024/3892

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, taraflar arasında 11.05.2007 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca 6188, 6190 ve 6192 numaralı parseller üzerinde yapılacak binaların davacı mal sahiplerine, 6189, 6191 ve 6193 numaralı parseller üzerinde yapılacak binaların ise yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca arsa sahiplerine 11 adet bağımsız bölümün yapılacağı kararlaştırılmasına karşın imar yoğunluğundaki değişiklik nedeniyle 8 olması konusunda mutabakata varıldığını, yüklenicinin kendisine ait olacak parseller üzerindeki yapı ruhsatlarını aldığını,

mal sahiplerine ait olacaklar için 6188 parsel için yapı ruhsatının alınmadığını, diğer iki parsel için ise yapı ruhsatının alındığını, inşaatların teslim tarihinin ruhsat alınmasından itibaren 24 ay olarak belirlendiğini, teslim şartının iskan ruhsatının alınmasına bağlandığını, bu şarta rağmen iskan izninin alınmadığını ve teslim şartının yerine getirilmediğini, 6188 parselde ruhsatsız olarak inşaata başlanarak üzerine iki adet daire inşa edildiğini, bu inşaat için Turgutreis Belediyesi encümenince yıkım kararı alındığını, teslim edilmeyen 6188 parseldeki 2 daire,

6190 parseldeki 4 daire ve 6192 parseldeki 2 dairenin iskan ruhsatlarının alınması suretiyle tüm eksikliklerin giderilmesi ve taraflarına teslimi için müvekkillerine ifaya izin verilmesi ve 6191 parselde kayıtlı bulunan 3 nolu bağımsız bölümün satışına izin ve yetki verilmesi ve gecikme tazminatı alacağı için şimdilik 55.476,00 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde özetle, sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiğini, ruhsat aldıktan sonra yasal süresi içerisinde inşaatları tamamladığını ve davacı arsa sahiplerine teslim ettiğini,davacı tarafın kat karşılığı sözleşmelerde süre öngörülmüş olsa bile yükleniciye edimini yerine getirmesi için ihtarname çekerek makul süre vermesi ve temerrüde düşürmesi gerektiğini, ihtarname çekmeden müvekkilini temerrüde düşürmeden doğrudan akdin ifası, feshi, ya da cezai şartların tahsili için dava açamayacağını, temerrüt şartı gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2011/413 Esas, 2017/101 Karar, 26.02.2017 tarihli kararı ile davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/744 Esas, 2018/25 Karar, 10.01.2018 tarihli kararı ile mahkeme kararı gerekçe yönünden kaldırılarak nama ifaya izin ve gecikme tazminatına ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin bu kararına, karşı davacılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi'nin 22.01.2019 tarih, 2018/1868 E., 2019/272 K. sayılı ilamıyla, davacı tarafın dava açarken sadece dairelerin süresinde teslim edilmemesi nedeniyle tazminat istemiyle ilgili olarak harç yatırdığı, eksiklikler nedeniyle harç için değer belirtmediği, oysa, nama ifa isteminde eksiklikler için bedel belirtilmesinin zorunlu olduğu, belirtilen tutar üzerinden 1/4 peşin harcın yatırılması ve davaya devam olunması gerektiği belirtildikten sonra,

"öncelikle eksik ve ayıp giderim bedeli ve iskan için gerekli tutarın belirlenmesi ve bunların üzerinden peşin harcın yatırılması, bilirkişi raporuyla belirlenen tutar üzerinden harç ikmali zorunlu olup, aksi halde 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca işlem yapılması ve harç ikmâl edilmediği taktirde bu konuda davanın açılmamış sayılmasına karar verilmelidir.

Bu husus gözetilmeden karar verilmesi doğru olmamıştır."gerekçesiyle diğer temyiz itirazları incelenmeksizin İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin kararının kaldırılmasına ve Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kararının bozulmasına, 6100 sayılı HMK'nın 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine karar verilmiştir.

Bodrum 3. Asliye Hukuk Mahkemesince bozma üzerine, 2019/207 Esas, 2021/721 Karar, 11.11.2021 tarihli karar ile, dava nama ifaya izin ve taşınmazın satışına izin verilmesi talepleri yönünden konusuz kaldığından bu talepler açısından karar verilmesine yer olmadığına, davacıların gecikme tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesinin bu kararına karşı davacılar vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine, Dairemizin 21.02.2023 tarih ve 2023/817 Esas 2023/667 Karar sayılı ilamıyla, "Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 22.01.2019 tarih ve 2018/1868 Esas, 2019/272 Karar sayılı bozma ilamı İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin esastan verdiği kararla ilgili olup, bozmaya uyulup uyulmayacağının, bozmanın yerine getirilip getirilmeyeceğine ilişkin inceleme yapılmasının İzmir Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılması gerekmektedir.

Bozma ilamında sehven dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesi ifadesine yer verilmiş, İlk Derece Mahkemesince de bu husus gözden kaçırılarak bozmaya uyularak yeniden karar verilmesi doğru olmamıştır" gerekçesiyle sair temyiz itirazları incelenmeksizin İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Dairemizin 21.02.2023 tarihli ilamı üzerine dosyanın gönderildiği İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin 14.06.2023 tarih ve 2023/1011 Esas, 2023/972 Karar sayılı kararı ile,sözleşme ve bilirkişi raporlarına göre, eserin ve bu kapsamda inşaatların teslim tarihinin en geç 15.01.2011 tarihi olduğu ve davalı yüklenici tarafından teslim borcunun kesin vade olan bu tarihte yerine getirilmesi gerekirken borcun ifa edilmeyerek temerrüde düşüldüğü, ancak davalı yüklenici tarafından yapılan inşaatların yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı,

bu nedenle davacı arsa sahiplerinin somut olayda, yüklenicinin temerrüdü halinde kullanabileceği seçimlik haklarından "aynen ifa ile gecikmeye bağlı tazminat" talebinde bulunamayacağından, davacı arsa sahiplerinin aynen ifaya bağlı talepler kapsamındaki nama ifaya izin verilmesi,

davalı yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümün satışına izin verilmesi ve gecikme nedeniyle tazminat alacağı taleplerinin bu nedenle reddine karar verilmesi gerektiği, bozma sonrası yargılama sırasında nama ifa izni isteğinin bir kısmını oluşturan "yükleniciye düşen 3 no.lu bağımsız bölümün satışına izin verilmesi", talebinin, bu bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması karşısında konusuz kaldığı gerekçesiyle, davacıların "Muğla ili, Bodrum ilçesi, Turgutreis Beldesi, 6191 parsel (Yeni 511 ada,

61 parsel) sayılı taşınmaz üzerindeki 3 numaralı bağımsız bölümün satışı ile ilgili nama ifaya izin" isteklerine dair davanın konusuz kalması nedeniyle, bu isteğin esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, davacıların "dava konusu taşınmazlardaki bağımsız bölümler ve ortak alanlar ile ilgili yapı kullanma izin belgelerinin alınması, ayrıca eksik ve ayıplı durumların giderilmesi ile ilgili nama ifaya izin" isteklerine dair davanın reddine, davacıların "gecikme tazminatı" istekleri ile ilgili davanın reddine karar verilmiştir.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin bu kararına karşı davacılar vekili tarafından, sadece gecikme tazminatı yönünden temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Davada, nama ifaya izin verilmesi talebi yanında gecikme tazminatı isteminde de bulunulmuş, mahkemece bu talebin de reddine karar verilmiştir.

Davacı arsa sahipleri tarafından sözleşmenin feshi talep edilmemiş olup, sözleşme ayaktadır.

Mahkemece yüklenici tarafından yapılan inşaatların yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle davacıların gecikme nedeniyle tazminat talep edemeyecekleri gerekçesiyle gecikme tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.İmar mevzuatına uygun bir bina yapılmasını öngören ve şeklen de geçerli bir sözleşme ve onaylı proje üzerine alınan yapım ruhsatına dayalı olarak başlanılan inşaatın, sözleşmeye ve projeye, dolayısıyla imar mevzuatına aykırı yapılması nedeniyle oturma ruhsatı alınamıyorsa, iyiniyetli arsa sahibi, teslime ve kabule zorlanamaz.

İnşaatın yasal hale getirilmesi mümkün değilse, arsa sahibi, tescil, teslim ile eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemez ise de, sözleşmeden dönmediği sürece gecikme tazminatı isteyebilir. Dava konusu inşaata yapı kayıt belgesi de alındığı anlaşılmaktadır.

Bu durumda davacının sözleşmeye dayalı gecikme tazmniatı talep edebileceği dikkate alınarak, gecikme tazminatı ile ilgili talebin esası ile ilgili, dava tarihi ve tarafların gecikme tazminatı istedikleri süre de gözetilerek bir karar verilmesi gerkirken, yazılı şekilde bu istemin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.