Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3337 K.2025/555

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili dava dilekçesinde; davacıların murisi ...'ın hissedarı olduğu ... ili, ... ilçesi, ..., 27103 ada, 4 parsel sayılı taşınmaza bina yapımı için davalı yüklenici ... Mühendislik Dış Ticaret İnş. Ltd. Şti. ile 03.05.2010 tarihli noterde düzenleme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yaptığını, arsa payına karşılık verilecek olan bir adet dairenin ...

9. Noterliği'nin 24.07.2010 yevmiye numaralı kura çekiliş zaptına göre B blok, 6. kat, 17 no.lu daire olduğunu ve halen davalı yüklenici adına kayıtlı olduğunu, davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklı edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazdaki inşaatın yeni bitirildiğini, yüklenici şirketin, mali olarak zorda olduğu aleyhine çok sayıda icra takibi yapıldığını da haricen yapılan araştırmayla öğrendiklerini, dava konusu taşınmazın tapu kaydının davacılara devredilmediğini ileri sürerek davacılar ile davalı ...

Mühendislik Dış Ticaret İnşaat Tic. Ltd. Şti. arasındaki ... ili, ... ilçesi, ... Mah., 27103 ada, 4 parsel sayılı taşınmaz için yapılmış bulunan ... 9. Noterliği'nin 03.05.2010 gün 13798 yevmiye numaralı arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi ile ... ili, ... ilçesi, ...

Mah., 27103 ada, 4 parsel, B blok, 6. kat, 17 no.lu dairenin davalı adına mevcut tapu kaydının iptali bu bağımsız bölümün mirasçılık payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiş; birleşen davalarda; tescili talep edilen bağımsız bölüm üzerine davalı yüklenicinin borcundan dolayı konulan haciz ve ipoteklerin fekkine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1- Davalı yüklenici şirket davaya cevap vermemiştir.

2- Davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili banka ile diğer davalılardan ... Mühendislik Dış Tic. İnş. Ltd.

Şti. arasında yine diğer davalılardan ...’un müteselsil kefaleti ile imzalanan Genel Kredi ve Teminat Sözleşmelerine istinaden kredi hesapları açıldığını ve krediler kullandırıldığını, söz konusu kredilerin teminatını oluşturmak üzere davalı ... adına kayıtlı ... ili, ... ilçesi, ...Mah., 27103 ada, 4 parselde kayıtlı B blok, 6. kat, 17 numaralı bağımsız bölüm üzerine müvekkili banka lehine 04.01.2012 tarihinde ipotek konulduğunu, aynı taşınmaz üzerine borçlu hakkında yapılan haciz yoluyla icra takibi nedeniyle haciz de konulduğunu, davada görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu,

taraflar arasında tanzim edilip tapu siciline tescille aleniyet kazandırılmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkili bankayı bağlamayacağını, öte yandan, müvekkili bankanın kötü niyetli olduğu yönünde davacının herhangi bir iddiasının da bulunmadığı gözönüne alınınca tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmiş olan ve ayrıca taşınmazın kaydı üzerine, icra takibi nedeniyle haciz tatbik eden müvekkili bankanın kazanımının korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

3-Davalı ...Ş. vekili cevap dilekçesinde; davalılardan ... Müh. Ltd. Şti.'nin keşideci, ...'un avalistlerden olduğu, 24.06.2019 vade, 10.000,00 TL bedelli bir adet senet üzerinden ... 9. İcra Müdürlüğü'nün 2019/11031 Esas sayılı dosyasından takibe başlandığını ve iş bu davanın konusunu teşkil eden bağımsız bölüm üzerine haciz şerhi işlendiğini, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişi olduğunu, arsa sahiplerinin davalı borçlu ile yapıldığını iddia ettiği kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerhi mümkün kişisel bir hak olduğu dikkate alındığında ve bu hakkın tapuya şerh edilmediği göz önünde bulundurulduğunda konulan hacizler karşısında bir hüküm ifade etmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılardan ...'un davalı yüklenici ... Mühendislik Ltd. Şti. şirket yetkilisi olduğu, 07.01.2011 tarihli kat irtifakı ile arsa sahibi ...'a verilmesi gereken bağımsız bölümün ... adına tescil edildiği, dava konusu taşınmazda 25.06.2012 tarihinde iskan ruhsatının alındığı, dava tarihinden yaklaşık yedi yıl önce binanın %100 oranında tamamlanmış olduğu,

bu haliyle yüklenici tarafından yerine getirilmesi gereken edim yerine getirilmeyerek davacılara verilecek olan taşınmazı uhdesinde tuttuğu, aradan geçen zaman zarfında taşınmazı devretmemesinden ötürü temerrüde düştüğünün kabulü gerekeceği, sözleşmenin ileriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, dava konusu taşınmazdaki ipotek ve hacizlerin davalı ...'un borçlarından kaynaklandığı,

başkasının borçlarından dolayı davacıların kendi taşınmazları ile sorumlu olmasının beklenemeyeceği bu nedenle taşınmaz üzerindeki haciz ve ipoteğin kaldırılması gerektiği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine, dava konusu taşınmazın mirasçıları adına veraset ilamı uyarınca tesciline, taşınmaz üzerindeki haciz ve ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. ve T.

Halkbank A.Ş. vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı ...Ş. vekilinin istinaf başvurusunun süre yönünden usulden reddine; davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş'nin yapı kullanma izin belgesinin alınmasında önce ipotek koyduğu dava konusu bağımsız bölümün ipotek tarihinden önce noterde yapılan kura çekilişinde davacılara isabet etmiş olduğu ve bankaların alacaklarını teminat altına almak için ipotek konulacak taşınmaz üzerinde önceden inceleme yaptıklarının bilinen bir gerçek olduğu,

bu bağımsız bölümün bulunduğu inşaatta gerekli araştırmayı yapıp bağımsız bölümün yükleniciye ait olmadığını bilebilecek veya bilmesi gereken durumunda olup iyiniyetli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

“Davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davada zorunlu arabuluculuk şartının gerçekleşmediğini,

b. Müvekkili Banka, iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğundan, TMK'nın m. 1023 uyarınca müvekkil bankanın yasadan kaynaklanan ayni haklarının korunması gerektiğini", beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı bankanın aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, ipotek ve hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir.

2.1. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Yüklenici adına tapuda kayıtlı olan taşınmazın bu kaydına güvenerek verdiği kredi karşılığında teminat olarak tapu kaydına ipotek tesis edilmesi halinde iyiniyetli üçüncü kişi Bankanın iyiniyeti TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak Bankanın ipotek tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" veya avans tapu olarak kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Sözleşmeye istinaden adına tapu intikali yapılan yükleniciden, tapuya güvenilerek ipotek tesisini her halde geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.

Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka deyişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişi Banka karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır.

2.3. Somut olayda, davacıların murisi ile davalı yüklenici şirket ... Mühendislik Ltd.

Şti. arasında tanzim edilen 03.05.2010 tarihli noterde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedildiği, dava konusu B blok, 17 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibine 29.07.2010 tarihli kura sonucu bırakıldığı, tapuda yüklenici şirket yerine yüklenici şirket temsilcisi davalı ... adına kat irtifakı oluşturulduğu ve bağımsız bölüm üzerine davalı banka lehine 04.01.2012 tarihinde ipotek tesis edildiği sabittir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshedilmiş olması ve yüklenicinin temsilcisi ... adına 17 no.lu bağımsız bölümün tapuda tescil edilmiş olmasına rağmen sonradan arsa sahibi adına bırakılmış olduğu dikkate alındığında, davalı bankanın TMK'nın 1023. maddesi gereğince tapuya güvenerek ipotek tesis ettiği, davalı bankanın iyiniyet karinesinden yararlanacağı, davalı bankanın kötü niyetli olduğunun davacı arsa sahibince ispatlanması gerektiği, dosya kapsamında bu hususta yeterince araştırma yapılmadığı sabit olduğundan bu hususta ipoteğin tesis tarihinde dava konusu 17 numaralı bağımsız bölümün tamamlanıp tamamlanmadığı,

tamamlandıysa kim tarafından kullanılmakta olduğu, davalı banka tarafından ekspertiz raporu alınıp alınmadığı gibi veriler de dikkate alınarak, bu hususta davacı taraf delilleri de değerlendirilerek davalı bankanın ipotek tesis ettiği tarihte taşınmazın arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olduğunu bilip bilmediği araştırılarak bir karar verilmesi gerekirken, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1-Davalı banka vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

3. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalı Yapı Kredi Bankası A.Ş.'ye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,