Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3590 K.2025/1131

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, asıl ve birleşen davada davalı... Makina Mühendislik Elektrik İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, asıl ve birleşen davada, davacının alacağı nedeni ile takip yaptığını, takibin kesinleştiğini, icra dosyasından borçlu şirket ile davalı arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yükleniciye yapılan inşaat karşılığında 18 adet bağımsız bölümün isabet ettiğini, borçlu şirketin hissesine düşecek bağımsız bölümler üzerine haciz konulması talebinin kat irtifakı kurulmadığından reddedildiğini,

borçlu şirketin hissesine düşecek 18 adet bağımsız bölümden alacaklarını karşılayacak olan 20 ve 21 numaralı 2 adet taşınmazın borçlu şirket adına tescilini sağlamak amacıyla icra müdürlüğü tarafından taraflarına İİK'nın 94/2. maddesi gereğince yetki verildiğini ileri sürerek, yüklenici borçlu ...'ne ait 20 ve 21 numaralı bağımsız bölümlerin ferağ ve icbar işlemlerinin yapılarak borçlu şirket adına tescil edilmesine karar verilmesini;

birleşen davada, dava konusu 20 ve 21 numaralı iki adet taşınmazın da dahil olduğu tüm taşınmazların muvazaalı şekilde devredildiğini, borçlu tarafından yapılan tapu devirlerinin mal kaçırmaya yönelik olduğunu, haciz talebinden hemen sonra ve daha sonraki tarihlerde yapıldığını, devralan kişinin aynı şahıs ve şirketler olduğunu, satış bedellerinin gerçek değerinin çok altında olduğunu ileri sürerek, davaya konu taşınmazların satışlarının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; davacının taraf sıfatı bulunmadığını ve davacının davaya konu yetki almaya hakkı bulunmadığını, müteahhit-borçlu... Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti'nin inşaatı sözleşme koşulları gereği tamamladığını, yükleniciye ferağı yapılacak daire bulunmadığından, kalan daireler bakımından da sözleşme koşullarına yüklenici tarafından uyulmamış olduğundan ferağ işleminin de yapılamadığını, dava konusu ada parselde kayıtlı taşınmazın 20 ve 21 no'lu bağımsız bölümlerin müvekkili adına kayıtlı olmadığını, müvekkillinin bu davanın tarafı olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... yüklenici firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlendiği 2005 yılından beri yüklendiği inşaatı bitiremediğini ve bitirmek için çaba sarf etmediğini, borçla ve alacakla ilgili olarak arsa sahiplerinin bir ilgisi ve alakası bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

3. Asıl ve birleşen davada davalı... Makine Müh. Elek. İnş. San. Tic. Ltd.

Şti. vekili; müvekkili firma ile diğer davalı...Sanayi ve Ticaret Ltd Şti'nin dava konusu gayrimenkullerin satışı için inşaatın başlangıç tarihinde temelden satış yöntemi ile 4 adet dairenin satışı için anlaştıklarını, müvekkili firmanın dava konusu dairelerin tapu devirlerini kat irtifakı kurulduktan sonra aldığını, ancak satış işleminin temelinin çok öncesine dayandığını, müvekkili firmanın söz konusu daireleri değerleri üzerinden satın aldığını ve tüm ödemeleri de banka kanalı yaptığını, davacı yanın tapuda gösterilen satış bedellerinin düşük olmasını bir muvazaa nedeni olarak gösterdiğini,

söz konusu durumun ödenecek harç ile ilgili olup satışlarda tapu dairelerince belediye emsal değerleri üzerinden işlem yapıldığını belirtilerek davanın reddini istemiştir.

4. Diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 23.01.2014 tarihli ve 2010/375 Esas, 2014/20 Karar sayılı kararıyla; yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmede kademeli devir öngörüldüğü, dava konusu inşaatın keşif tarihi itibariyle %54,65'inin tamamlandığı, yüklenicinin 10 dairenin satış yetkisini hakettiği, dava konusu 20 ve 21 numaralı bağımsız bölümlerin her birinin dava tarihi itibariyle değerlerinin 38.448,00 TL olduğu, davaya konu taşınmazların tapudaki satış bedeli ile satış tarihindeki bedeli arasında mislini aşan oransızlık bulunduğu, bakiye bedelin ödendiği savunmasına itibar edilmediği, dava konusu olan bağımsız bölümlerin inşaat halinde olduğu,

inşaat halinde olan iki ayrı bağımsız bölümün arsa sahiplerine mi, yoksa yükleniciye mi isabet ettiğini alıcının araştırması gerektiği, davalı şirketin iyi niyetli olmadığı, yüklenicinin borcundan dolayı mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak davalı şirkete devrettiği gerekçeleriyle, asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Mahkemenin 23.01.2014 tarihli ve 2010/375 Esas, 2014/20 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde , asıl ve birleşen davada davalı ... vekili ile asıl ve birleşen davada davalı... Makina Mühendislik Elektrik İnşaat Sanayi Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz isteminde bulunulması üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 21.02.2017 gün ve 2015/1408 E., 2017/507 K. sayılı ilamı ile karar onanmıştır. Bu kez onama kararına karşı asıl ve birleşen davada davalı ... vekili ile asıl ve birleşen davada davalı... Makina Mühendislik Elektrik İnşaat Sanayi Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından karar düzeltilme isteminde bulunulmuştur.

Yargıtay Kapatılan 15. Hukuk Dairesi’nin 09.10.2019 tarih ve 2019/2670 Esas, 2019/3862 Karar sayılı kararıyla; davacı tarafından davalı yüklenici ile satın alan asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında organik bağ bulunduğu kanıtlanamamış olup, asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd.

Şti. yargılama sırasındaki savunmasında tapuda gösterilen satış bedelinin harç nedeniyle düşük gösterildiğini, bağımsız bölümleri gerçek değeri ile aldığını belirterek banka kayıtlarını ve ödeme belgelerini sunmuştur. Mahkemece tapudaki satış bedelinin düşük olduğu olgusu tek başına muvazaanın varlığının ispatına yeterli görülmüş ise de bilirkişilerden alınacak ek rapor ile satın alan davalı üçüncü kişi konumundaki asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San.

Tic. Ltd. Şti.'nin delil olarak dayandığı yükleniciye yaptığı ödeme belgelerinin incelenerek gerçek satış değerini karşılayıp karşılamadığının saptanmasından sonra tapu iptâl ve tescil talebi konusunda karar verilmesi gerektiği gerekçeleriyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

2. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozmaya uyularak, dava konusu taşınmaz üzerinde yüklenici-borçlu ...San. ve Tic. Ltd.

Şti. tarafından yapılan binanın tamamlanma oranının %54,65 olduğu, dava konusu 20 ve 21 numaralı bağımsız bölümlerin 09.08.2010 dava tarihi itibariyle her birinin değerlerinin 38.448,00 TL olduğu, davaya konu taşınmazların tapudaki satış bedeli ile satış tarihindeki bedeli arasında mislini aşan oransızlık bulunduğu, bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporu kapsamında; asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd.

Şti'nin dava konusu bağımsız bölümleri gerçek değeri ile aldığını belirten banka kayıtları ve ödeme belgeleri de incelendiğinde, satın alan üçüncü kişi konumundaki asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elek. İnş. San ve Tic. Ltd.

Şti'nin delil olarak dayandığı yüklenici şirkete ve...e yaptığı ödemelere ilişkin belgeler rakamlar toplamının, dava konusu 20 ve 21 no'lu dairelerin satış tarihi itibariyle takdir edilen daire değerlerini rakamsal olarak satış değerini karşıladığı; ancak söz konusu ödemelerin dava konusu 20 ve 21 no'lu daireler için yapıldığının davalı tarafça ispatlanamaması ve davaya konu taşınmazların tapudaki satış bedeli ile satış tarihindeki bedeli arasında mislini aşan oransızlık bulunduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen davada davalı... Makina Mühendislik Elektrik İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamındaki eksiklikler tamamlamadan karar verildiğini, müvekkili ile diğer davalı yüklenici arasında herhangi bir organik bağ olmadığını, dosya kapsamında alınan son bilirkişi raporu ve verilen karar ile müvekkili şirketçe yapılan ödemelerin dava konusu 20 ve 21 no'lu dairelerin satış tarihi itibariyle takdir edilen daire değerlerini rakamsal olarak karşıladığını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre asıl ve birleşen dava İİK'nın 94. maddesine dayalı olarak alacaklı tarafından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye isabet eden iki bağımsız bölümün adına tescili ve bu taşınmazların satışının muvazaalı olması nedeniyle satışın iptali istemine ilişkindir.

Dosya kapsamına göre davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmede davalı yükleniciye aşamalı devir yapılmasının kabul edildiği, inşaatın geldiği seviyeye göre yüklenicinin 10 dairenin satış yetkisini almaya hak kazandığı, dava konusu 20 ve 21 no'lu bağımsız bölümlerin sözleşme gereği yükleniciye ait olduğu ve arsa sahibi tarafından yüklenici şirket temsilcisine verilen vekâletname ile asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti'ne satıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından davalı yüklenici ile satın alan asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. arasında organik bağ bulunduğu kanıtlanamamış olup, asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. yargılama sırasındaki savunmasında tapuda gösterilen satış bedelinin harç nedeniyle düşük gösterildiğini, bağımsız bölümleri gerçek değeri ile aldığını belirterek banka kayıtlarını ve ödeme belgelerini sunmuştur. Tapudaki satış bedelinin düşük olduğu olgusu tek başına muvazaanın varlığının ispat etmeye yeterli değildir. Bu nedenle mahkemece verilen ilk karar bozulmuş olmasına rağmen bozma gerekleri yerine getirilmeden karar verilmiştir.

Bozma kararı sonrası alınan bilirkişi raporunda; asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti. ile davalı yüklenici arasında devam eden ticari ilişki bulunduğu ve asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti’nin belirli tarihlerde davalı yükleniciye çek keşide ettiği tespit edilmiştir. Ancak bu çeklerin taraflar arasında devam eden ticari ilişki nedeniyle mi yoksa dava konusu taşınmazların bedeli için mi keşide edildiği, çeklerin tahsil edilip edilmediği açıklığa kavuşturulmamıştır.

Mahkemece yapılacak iş; davalı yüklenici ile asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’nin ticari defterleri yeniden incelenerek, asıl ve birleşen davada davalı... Mak. Müh. Elekt. İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’nin davalı yükleniciye ödediği meblağlar ile lehine keşide ettiği çeklerin, taşınmazların bedeline ilişkin olup olmadığının tereddüte mahal vermeyecek şekilde tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret olup, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle tekrar bozulması gerekmiştir.

VII. KARAR