Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3654 K.2024/5144

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. 5321 ada ve 4 parselin 354/1703 hissesinin davacıya ait olduğunu, anılan arsaya yapılacak olan inşaatın müteahhitliğinin davalı ...'ya verildiğini, bu hissenin karşılığı olarak belirlenen 155.000,00 Euro'nun diğer hissedar olan ...'e ödendiği ve ...in davacının ödediği bu meblağla kendi hissesine düşen meblağı davalı ...'ya ödeyeceği hususunda anlaştıklarını,

tarafların kendi aralarında yaptıkları bu sözleşmeden sonra yine aynı tarih olan 25/10/2004 tarihinde de Kayseri 1. Noterliğinin 21194 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının 5321 ada 4 no.lu parsel üzerine davalı ...'nın bina yapımını kabul ettiğini, karşılığında da davalının yapılacak bu binadan 1. kattan 1, 2. kattan 2, 9. kattan 2 ve 13. kattan 1 daire olmak üzere toplam 6 daireyi vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini,

bu sözleşmeye göre inşaat planı ve projesinin onaylanıp inşaat ruhsatı alındıktan itibaren de 3 yıl içerisinde dairelerin bitmiş olarak müteahhide teslim edilmesinin kararlaştırıldığını, davalının davacının hissedarı olduğu 5321 ada, 4 parsel sayılı taşınmaza bir bina yaptığını, 2006 yılında oturulur hale getirilerek kat irtifakının da tesis ettiğini, ancak davalının sözleşmeye riayet etmeyerek devir ve teslim etmeyi taahhüt ettiği 6 adet daireyi davacıya vermediği gibi bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının da başkaları adına satış vekaletnamesi alınmak suretiyle ortadan kaldırıldığını,

inşaatın taahhüt edilen zamanda tamamlanmaması nedeniyle bu kez davalıyla 11/04/2006 tarihinde 2937 ada 20 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını ve bu sözleşmeye göre davacıya toplam 5 adet dairenin verilmesinin, inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içerisinde tesliminin kararlaştırıldığını, davalının 2937 ada, 20 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak yapılan sözlemeye de riayet etmediğini, inşaata hiç başlamadığını, davalının yapıp tamamladığı dairelerin büyük kısmının davalı ...'nın eşi olan diğer davalı ... (...... ) adına devredildiğini,

davalı ...'nın daha sonra anlaşmalı olarak eşinden boşandığını ve devirleri anlaşmalı değilmiş gibi göstermeye çalıştığını, ancak davalı hakkında dava açılacağı anlaşılınca eşinin adına olan bu daireleri de başkalarına devretmek suretiyle elden çıkardığını belirterek,

öncelikle davalı ...'nın devir ve teslim etmeyi taahhüt etmiş olduğu 5321 ada, 4 no.lu parseldeki toplam 6 adet dairenin davacı adına tapuya tesciline, tapuya tescilin mümkün olmaması halinde 5321 ada, 4 parsel sayılı taşınmazda verilmesi taahhüt edilen 6 adet dairenin belirlenecek bedelinden fazlaya ilişkin hakları saklı olarak şimdilik 10.000,00 TL' nin davalı ...'dan tahsiline, bu taşınmazların devir ve tescil edilmemesi nedeniyle davacının uğramış olduğu menfi zarar için fazlaya ilişkin hakları saklı olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin davalı ...'dan tahsiline,

davalı ile akdedilen 11/04/2006 tarihli 2937 ada 20 parsel sayılı taşınmazla ilgili sözleşmenin davalının inşaata dahi başlamamış olması nedeniyle feshine, bu fesih nedeniyle fazla hakları saklı olarak şimdilik 1.000,00 TL menfi zararın davalı ...'dan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ...'in 25/10/2004 ve 11/04/2006 tarihli sözleşmelerde taraf olmadığından hakkında açılan davanın husumet nedeniyle reddi gerektiğini, söz konusu sözleşmelerin imzalandığı tarihler itibariyle zamanaşımı süresinin dolduğunu, sözleşmede tahkim şartı olup, davacının öncelikle tahkime başvurması gerektiğini, davacının harcı ikmal etmesi gerektiğini, davacının davasına dayanak yaptığı 25/10/2004 tarihli sözleşmenin feshedildiğini, bu sözleşmeye konu 5321 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 708/1703 hissesinin müvekkili ... adına kayıtlı iken,

354/1703 hissenin davacı ve 354/1703 hissenin...tarafından 310.000 Euro bedelle satın alındığını ve para ödenmeden davalının tapudan devri gerçekleştirdiğini, dava dışı ...in davalı ...'ya bedel ödemediği gibi bedelsiz aldığı taşınmazı davalıya vermek için 60.000 Euro para istediğini ve aldığını, davacının ödemesi gereken 155.000 Euro'yu davalı ...'ya ödemediğini, dolayısıyla davacı ve ...in ödemesi gereken 310.000 Euro'nun davalıya hiç ödenmediğini, yani 5321 ada 4 no.lu parselde sözleşmeye konu davcıya ait 354/1703 hissenin zaten davalı ...'ya ait olduğunu,

davacının söz konusu hisseyi 155.000 Euro ödeyeceğini söyleyerek davalıdan satın aldığını, ancak ödemediğini, yine davacının söz konusu hisseyi 06/04/2006 tarihinde davalı ...'ya sattığını, bu satış ile 25/10/2004 tarihli sözleşmenin hukuki değeri kalmadığı gibi sözleşmenin taşınmazın satılmasıyla feshedilmiş olduğunu, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, kendi edimini yerine getirmeyen davacının davalıdan talepte bulunamayacağını, bir an için sözleşmenin feshedilmediği kabul edilse dahi açıklanan nedenlerle davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmaz nedeniyle davalı ...'ya 155.000 Euro borcunun bulunduğunu,

davacının 5321 ada 4 no.lu parseldeki 354/1703 hisseyi direkt olarak kendisinin devrettiğini, söz konusu hisse devriyle ilgili davacı iddialarının yerinde olmadığını, davacının bir yandan söz konusu 4 no.lu parselden 6 adet dairenin verilmediğini iddia ederek diğer yandan 11/04/2006 tarihinde 2937 ada 20 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak davalıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, 2937 ada, 20 parsel sayılı taşınmaz için yapılan 11/04/2006 tarihli sözleşmenin adi yazılı geçersiz olup bu sözleşmeye dayalı dava açılamayacağını,

bir an için geçerli olduğu kabul edilse bile sözleşmenin 3. maddesindeki 30/06/2006 tarihine kadar ruhsat alınmadığı takdirde sözleşmenin hükümsüz olacağına dair düzenleme gereğince zaten sözleşmenin kendiliğinden hükümsüz hale geldiğini, yine inşaat ruhsatı alınmadığından süre başlamadığı gibi davacının ihtarla davalıyı temerrüde de düşürmediğini, davacının sözleşmeye konu taşınmazda bulunan hissesini 15/10/2010 tarihinde ... ve ...'a devrettiğinden sözleşmeyi kendisi açısından imkansız hale getirdiğini, bu nedenle menfi zarar isteyemeyeceğini belirterek davanın zamanaşımı, husumet ve esas bakımından reddini istemiş,

aleyhe hüküm tesisine gidilmesi halinde davacının müvekkiline 155.000 Euro borcu bulunduğundan bu miktarın takas-mahsubuna karar verilmesini beyanla davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesince iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, dava dayanağı Kayseri 1. Noterliği'nin 25/10/2004 tarih 21194 yevmiye no.lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin imzalandığı tarih ile 11/04/2006 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin imzalandığı tarihte her iki sözleşmeye konu taşınmazların tüm maliklerinin bu sözleşmelere katılmadığı, dava dilekçesinde belirtilen 5321 ada 4 parsel sayılı taşınmaz ile aynı yer 2937 ada 20 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtlarına göre dava açıldığı tarihte paylı mülkiyette olduğu, davacı dışında başka maliklerinin de olduğu,

TMK.' nın 692' nci maddesi dikkate alınarak davacının dayanığı Kayseri 1. Noterliği' nin 25/10/2004 tarih 21194 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile 11/04/2006 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin düzenlendiği tarihte geçersiz oldukları gerekçesiyle her iki sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun esastan kabulü ile kararın kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında karar verilmesine karar verilmiştir.

Bu karara karşı süresinde davacı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

İlk Derece Mahkemesince davanın reddine ilişkin karara karşı davacı vekilince yapılan istinaf başvurusu, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesince, davaya konu 5321 ada 4 no.lu parselde taraflar arasında usulüne uygun düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi var ise de sözleşmenin ifası aşamasında davacı tarafça bir kısım hisseleri satarak devretmiş olması bakiye hissesi yönünde oluşturulan tapu kaydında hissedar olarak yer aldığı 1 no.lu bağımsız bölümdeki hissesini de satmış olduğu,

davacının bu parsele ilişkin tapu iptali ve tescil veya bedele yönelik davası ile hissesini sattığı tarihler dikkate alındığında sözleşmede öngörülen inşaat süresi de değerlendirildiğinde menfi zarar da talep edemeyeceği, 20 no.lu parsel bakımından sözleşmenin adi şekilde yapıldığı, davacının bu parsele ilişkin davalı yükleniciye herhangi bir tapu devri yapmadığı gibi bu parselde inşaata hiç başlanılmadığının da ihtilafsız olduğu,

bağımsız bölümleri satın alan 3. kişiler yönünden dahili davalı şeklinde taraf teşkili sağlanamayacağı, bu kişiler yönünden talebin sürdürülmesi durumunda davacı tarafça ayrı dava açılarak birleştirilmesi gerektiği, ancak kaldırma kararı sonrasında bu kişiler yönünden davacı tarafından ayrı dava açılmamış olduğu gerekçeleriyle 4 no.lu parsele ilişkin talepler yönünden davanın reddine, 20 no.lu parsel yönünden 11.04.2006 tarihli sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, dahili davalılar hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair yeniden esas hakkında karar verilmiş ise de;

Bölge Adliye Mahkemesi kararı;

1. Davada tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde dava konusu bağımsız bölümlerin değerinin tespiti ile tespit edilen değerin tahsili istendiğine, dava dilekçesinde bağımsız bölümler açısından değer 10.000,00-TL gösterilmekle birlikte, talebin niteliğine göre dava konusu taşınmazların gerçek değerini belirlemek ve bu değer üzerinden harcı tamamlatmak Mahkemenin görevinde bulunduğuna, harcın gerçek değer üzerinden hesaplanması gerektiğine göre, yargılama sırasında belirlenen dava değeri üzerinden belirlenecek eksik harç konusunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 120 nci maddesi ile 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16, 30 ve 32' nci maddeleri uyarınca işlem yapılması ve sonucuna göre yeniden hüküm kurulması için dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2. Kabule göre, 20 no.lu parsel bakımından sözleşmenin adi şekilde yapıldığı, davacının bu parsele ilişkin davalı yükleniciye herhangi bir tapu devri yapmadığı gibi bu parselde inşaata hiç başlanılmadığının da ihtilafsız olduğu anlaşılmakla, davacı vekilinin 20 no.lu parsel yönünden 11.04.2006 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine, menfi zarara ilişkin talebin reddine yönelik temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

3. Dava konusu 4 no.lu parsele ilişkin 25.10.2004 tarih 21194 yevmiye no.lu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca arsa maliki davacıya toplam 6 adet bağımsız bölüm isabet edeceği kararlaştırılmış iken 1 no.lu meskenin 118/178 hissesinin davacı adına kat irtifakı tesis edildiği, davacının bedel talebine yönelik değerlendirmede davacı arsa malikine verilen 1 no.lu bağımsız bölümün hissesinin değerinin, 25.10.2004 tarihli sözleşme ile davacıya verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerin bedeline tekabül ettiği değerlendirilerek davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Mahkemece yapılması gereken iş, davacının 4 no.lu parsel bakımından davalı adına 354/1703 (708/3406) pay devrettiği, karşılığında 6 adet bağımsız bölüm alacakken 1 adet bağımsız bölümün 118/178 (tamamı 118/3406) payını aldığı gözetilerek, sözleşme ile kararlaştırılan 6 adet bağımsız bölümün, eksik kalan pay bakımından öncelikle tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat talebi değerlendirilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir.